[네비게이터 필사] 프메퍼님 "OOO 모르면 부동산 하면 안 됩니다 (연 6천만원 현금흐름) "

필사출처] OOO 모르면 부동산 하면 안 됩니다 (연 6천만원 현금흐름) [프메퍼]

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안녕하세요 월급쟁이 부자들에서 강의와 코칭을 통해 내집마련과 행복한 노후를 돕는 5년차 투자자 

Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다. 

"강남은 비싸서 못사고, 

다른 곳은 불안해서 못사겠고.."

이런고민 부동산을 공부하고 있는 많은 분들이 

요즘처럼 양극화되고 애매한 시장에서 가장 많이 하는 이야기입니다. 

시장 상황은 분명 하락장에서 

반등국면으로 넘어가고 있는데, 

진짜 좋은 물건을 사고 싶을 때 

기준이 뭔지 모르는 경우가 많습니다. 

“급매인가?입지가 좋은가?”

이것도 중요하지만 

제가 오늘 강조드리고 싶은 건 다릅니다. 

바로 전세가 입니다. 

좋은 자산인지 아닌지는 전세가가 말해줍니다. 

오늘 칼럼에서는 왜 전세가가 중요한지, 

지금 시장에서는 어떤 단지를 봐야하는지, 

그리고 실제 어떤 기준으로 

전세가를 체크해야하는지 까지 말씀드리겠습니다. 

끝까지 읽으시면 눈에 보이지 않던 단지들이 

다시 보이기 시작할 겁니다. 

1.전세가는 ‘실수요’가 만들어주는 진짜 가치입니다. 

많은 분들이 부동산을 ‘투자’로만 보기 시작하면 실수요의 시선을 놓쳐버립니다. 

하지만 부동산의 본질적인 수요는 

가수요(투자)+실수요(거주)의 합입니다. 

그리고 그중 실수요가 가장 직접적으로 

드러나는 지표가 바로 전세가 입니다. 

전세가가 높다는 건 사고 싶은 사람 뿐아니라 

살고 (거주)싶은 사람도 많은 곳이라는 의미입니다. 

즉 좋은 자산을 갖고 싶다면 투자수요 뿐아니라 

그 자산에 사람들이 들어와 살고 싶어하는 집이어야 합니다.

급등장에서 매매가나 전세가가 급격히 무너진 단지들은 

대부분 가수요로 인한 일시적 과열이었습니다. 

하지만 시간이 지나도

꾸준히 전세가가 우상향하는 단지는 

입지가 견고하고, 수요가 지속되는 자산일 가능성이 높습니다. 

그런 단지들은 어떤 특징을 가지고 있을까요?

2. 전세가 상승은 ‘현금 흐름’이 됩니다. 

오늘 이야기 하려는 가장 중요한 포인트입니다. 

전세가가 오르는 단지를 보유하면 매년 돈을 법니다. 

지금으로부터 10년 전 

동대문에 사람들이 좋아하는 대장단지

래미안 크레시티를 1.7억 정도에 투자할 수 있었습니다.

매매가가 8.5억이나 상승했던 좋은 투자이기도 하지만, 

전세가가 2억 6천이 올랐다는 사실에 주목해야합니다.

10년간 2억, 대략 1년에 2천만원 상승입니다. 

이런 단지를 3채 가지고 있다면 ?

6천만원 현금흐름이 생기는 셈입니다. 

이건 연봉 6천짜리 직장하나 생긴것과 마찬가지 입니다. 

그런데.. 부동산은 아프다고 병가도 안내요

(대신 재산세는 냅니다 귀엽게 ㅎㅎㅎ)

그렇게 현금 흐름을 만들고 부동산과 맞벌이 할 수 있습니다. 

아시다시피 부동산은 사는 순간 끝이 아니라 

보유기간동안 어떻게 운용할 수 있느냐가 

진짜입니다.

그 기준도 전세가가 말해줍니다. 

3 지금은 전세가가 올라갈 시기입니다.

얼마 전 자모님이 전세가에 대해 자세히 설명한 영상을 보실 수 있습니다. 

사진을 클릭하시면 영상을 보실 수 있습니다. 

중요한 포인트는 세가지 입니다. 

전세 물량이 줄어들고 있습니다.

앞으로 공급은 턱없이 부족합니다. 

전세 수급지수도 계속 올라가고 있습니다. 

한번 직접 확인해보세요

네이버 부동산에 들어가서 전세 매물수를 확인해보면

올해 초보다 눈에 띄게 감소했습니다

현장에 나가보아도 전세 찾는 사람들이 

많아졌고 물건이 없습니다.

국토부 전세 수급지수도 100을 넘기 시작했고,

수요는 많은데 공급은 부족한 

전형적인 전세가 상승 조건이 갖춰졌습니다.

이 시점에서 전세가를 기준으로 

좋은 단지를 고를 수 있는 사람만이 

다음 상승장에서 자산을 지킬 수 있습니다. 

4. 전세가 기준으로 좋은 단지 고르는 법(HOW)

그래서 어떤 단지를 어떤 전세가 

기준으로 고르면 좋을까요?

*아래 예시에서 매매전세가 딱달라붙고 매매가 올라가며

전세가와 다시 벌어진 시점을 시작점으로 잡으면 됩니다. 

a. 전세가가 꾸준히 우상향하는 단지 

일시적인 상승보다 

10년이상 그래프가 예쁘게 올라가는 곳을 보세요.

‘잠깐  반짝’말고 

‘계속 찾는 사람 많은 곳’이 중요합니다 .

이건 지역마다 다르고 단지마다 다릅니다. 

그래서 임장(현장 답사)과 

임보(임장보고서)가 필요합니다.

월부에서 저환수원리 기준을 배어서 

그 기준으로 본다면 

웬만한 서울 수도권의 단지들은 이 방향으로 갑니다. 

b. 현재 전세가가 과거 매매가를 추월하는 단지 

‘전세가가 매매가를 넘는다’는 말, 들어보셨나요?

말 그대로 전세가가 매매가에 거의 근접한 단지는 

=매매가가 싸거나, 전세가가 세다는 뜻입니다. 

즉 실수요가치가 받쳐준다는 뜻입니다. 

매수 했을 시기로 부터 매매가를 

10년뒤의 전세가가 추월할 수 있는지 가늠해보세요.

여기서 중요한 건 ‘싸기만 한 단지’를 고르면 안된다는 점입니다

저가치가 아니라 ‘가치대비 저평가’된 단지를 골라야합니다. 

c. 10년간 전세가가 2배 오르는 단지

초역세권, 인기 학군지, 

신도시 안에서 상권 중심지 등 그 안에서 사는 사람들이 

‘누구나 원하는 입지’를 파악하세요

이런 핵심 선호도를 갖춘 단지들은 

‘10년간 전세가가 2배’씩 오릅니다. 

확실한 선호도와 수요가 있는 단지였기 때문에 

물가 상승률을 따라가며 

전세가가 폭발적으로 올라갑니다

여러분이 스스로 '왜 그 단지냐?"에 대한 

답이 명확한 곳이어야 합니다. 

단, 살 수 있다면 세 개가 다 

충족된 단지를 사야겠지만 

비싸게 살 수 있다는 것을 

잘 염두해둬야합니다.

아무리 좋은 자산이라도 

저평가된 가격에 사는 것이 중요합니다. 

디테일한 가치와 가격에 대한 판단 수준은 

단지 비교평가와 투자 실력이 바탕이 되어야합니다. 

그래프는 보조 지표이기에 앞서서 선호도 파악을 우선하고 난 다음에 

 세가지를 적용해보세요

결국 투자는 보유의 싸움입니다. 

대부분의 많은 분들이 

급등장, 타이밍, 매도시점을 고민하시지만 

정말 중요한 건 “보유할 수 있는 물건을 샀느냐 ”입니다

투자의 본질은 좋은 자산을 싸게 사서 

오래 보유해나가는 게임입니다.

부동산 투자는 장기적인 레이스 입니다. 

10년간 보유하는데 부담이 없고 

오히려 보유할 수록 전세가가 올라가며 

현금흐름까지 나오는 자산을 사세요 

당연히 자본주의 시장에서 

부채를 레버리지 쓰는 건 전략이 될 수 있습니다. 

하지만 무리한 부채가 

당신의 발목을 잡는 순간 모든 전략은 무너집니다

그 리스크를 헷지해주는 무기가 바로 전세가입니다.

전세가가 버텨주는 단지를 고르면

시장이 흔들릴때도 

여러분도 안 흔들립니다. 

저도 5년 전 

“서울 투자 저한텐 너무 먼 얘기 같아요”

라는 마음으로 시작했습니다

그런데 지금 돌이켜보면 

"좋은 자산은 결국 ‘잘 버티는 자산’이구나'라는 걸 느끼고 있는 요즘입니다. 

단순히 서울에 등기만 치는 게 아니라 

그 안에서도 조금이라도 더 사람들이 좋아할 단지를 고르는 게 중요하다는 걸 

더더욱 느끼는 현 시장입니다

그렇게 하기 위해선 스스로 적용해봐야합니다.

내가 아는 지역에서 투자 후보로 보고 있는 단지들이 

1. 전세가 우상향하고 있는 단지
2. 현재 전세가가 과거 매매가를 추월하는 단지

3. 10년간 전세가 2배가 오르는 단지

   인지를 체크해보세요

여러분이 보유에 자신있는 좋은 자산을 찾아 

차곡차곡 모아가는 그 길을 응원합니다.

오늘도 포기 하지 말고 

완벽이 아닌 완성을 향해 한걸음 더 

나아가시길 응원하겠습니다

지금도 충분히 잘하고 있습니다 화이팅!!

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