[서투기 24기 어느 봄날 3삼5오 모여서 서대문 내꺼 만들조 성로이] 3주차 강의 후기(투자를 위한 전세가의 과거 분석)

25.05.23

서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법

안녕하세요.

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

서울투자기초반 3강에선 항상 수강생들을 향한 진심을 가득 담아

강의해주시는 프메퍼튜터님께서 단지분석에 대해 딥하게 가르쳐주셨습니다.

이번 서투기 강의에서 1주차부터 바뀐 수도권 시장흐름에 대해 같은 방향성으로

전고점을 떠나 가치있는 매물을 사야하는 시장임을 강조해주셨습니다.

또한 선택의 근거를 만들고 선택하며, 현재의 가격수준을 보고

내가 산 단지에 무슨 일이 벌어질지 미리 알고 대응하며 좋은 자산을 모아나가야 하는

투자자의 마인드셋을 지속적으로 강조해주셨습니다.

투자의 선택은 본인이 하는 것이기에

지금 시장에선 하는 것 자체가 중요하지만 단순히 잘 모르고 행하는 한 번의 투자가 아닌,

스스로 치열한 공부를 통해 가치를 확인하고 판단해

장기적으로 볼 수 있는 인사이트를 키워 투자자로서 정확히 알고 행동하는 것이 중요함을…

특히 투자자로서 과거시장을 볼 때 감정을 넣고 몰입하며 당시 시장 속 나라면 어떻게 행동할지에 대해

끊임없이 고민하고 비교하는 액션을 통해

현재는 이런 모습을 보여주는 단지가 무엇인지 찾고,

현재 비슷한 상황이 닥쳤을 때 더 빠르고 정확한 판단을 할 수 있을 것 같습니다.

임보에 그래프만 올려놓고 과거의 시장에 대해 깊게 고민해보지 못할 때가 많은데,

과거의 시점을 기준으로 고민해보는 노력을 해보겠습니다! HOUSE 가 아닌 HOME 의 관점으로!

과거에 대해선 감정을 넣고! 투자할 땐 감정을 빼고!

<BM>

인사이트
- 서울 59 6억대 싸다! 84 7억대 싸다!
- 역시즌! 여름에 패딩사기!
좋은 단지의 가치가 먼저 떠나더라도 가만히 있으면 또 기회는 날아간다!
단지분석
- 단지분석시 주목
* 가치 : 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지?
가격(저평가) : 현재 가치 대비 싼 가격?
투자금, 리스크(전세 세팅) : 전세수요가 있고 충분히 세팅 가능?
* 비슷한 가치면 낮은 가격이 저평가! 같은 가격이면 가치 높은 것이 저평가!
- 서울 지하철 역별 가격 비교 *임보추가!
- 지역 내 단지 선호도 비교 : 상승시작점(매수가 얼마나 빨리 회복, 상승하는지), 전고점(가격 천장), 전저 대비 전고 상승가(시세차익)
전세가 분석(전세가 = 실수요가치!) *임보추가!
- 꾸준히 우상향 여부(필수) : 현금흐름과 운용에 있어 좋고 보유안정성
- 현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는지? : 수익률 의미없어지며 보유부담 없음
- 전세가가 10년 간 2배가 될 수 있는지? : 전세가율 높았을 당시 전세가가 10년 뒤 2배되는 단지는 압도적 가치
서울 A지역 & 수도권 B지역
- 4급지 속 교통, 환경/학군의 핵심 입지요소를 갖춘 가성비 지역
- 상대적으로 비역세권 지역 단지 집중
- 신축 입주시 이후 준신축 단지에 대한 상대적 기회 주목
- 선호 생활권 가격이 눌려있다면 우선. 하지만 당연 단지 대 단지로 비교!