[꿈의 배낭여행가] 웃음과 감동 그리고 실제 적용할 수 있는 방법을 다 알려주신 강의

안녕하세요. 꿈의 배낭여행가입니다. 

전국주간 주택시장 동향을 매번 올려주셔서 마음 한켠에 매우 친숙한 프메퍼튜터님의 강의였습니다(매번 게시글 올려주심에 감사합니다!) 강의를 통해 프메퍼 튜터님을 뵐수 있어서 너무 반가웠습니다. 

강의에서 튜터님께서 튜터님의 생각을 말씀 주시고, 바로 적용할 수 있는 부분을 딱딱 짚어주셔서 BM 포인트들 정리하느라 그리고 튜터님의 생각과 제 생각을 맞춰 보느라, 어떤 부분이 다른지 정리하느라  2년동안 들은 월부 강의 중 가장 강의 듣는데 오래 걸렸던것 같습니다. 

지금 투자하고 언제쯤 강남으로 진입이 가능할까 고민을 했었는데요. 강의에서 두 단지를 예시로 보여주시면서 저평가된 단지를 중장기 보유하고 나온 돈으로 상급지로 갈아탈 수 있음을 보여주셨습니다. 다음 하락장에서나 가능할것이라고 생각했는데 생각보다 더 일찍 강남 입성도 가능하겠다는 희망이 생겼고 더 열심히 제가 지금 투자 할 수 있는 단지를 찾아서 씨앗을 뿌려야겠다는 생각을 했습니다.

Part 1. 가치성장 투자의 시작

너나위님께서도 강조하셨지만, 더 벌진 못하더라도 덜 위헌한 것에 투자해서 목표를 이룰때까지 투자 시장에 살아남는 선택을 하는 투자를 해야함을 튜터님께서도 강조하셨습니다. 알고는 있지만 행동하기 어려운 이부분은 다시한번 상승장때 명심하고 주의하겠습니다.

Part 2. 2배 오르는 아파트 찾는 단지 분석

가변적 요소와 불변적 요소를 말씀해주셨고, 그 단지의 입지가치만을 따지다가 그 단지가 어디에 위치하는지를 쉽게 간과하는데 불변적 요소도 잘 봐야함을 느꼈습니다.

위례신사선의 사례를 말씀 주시면서 제 생각과 튜터님의 생각이 유사한 것을 보고 내 생각이 틀린것은 아니구나를 느꼈습니다. 

지역내 단지 선호도를 비교해 볼수 있는 방법 3가지를 알려주셨는데요. 이부분은 단지분석 장표에 BM하겠습니다.

전세가를 튜터님께서는 어떻게 보는지 3가지로 알려주셨고, 이부분도 단지 분석 장표에 BM하고, 재수강생용으로 해보라고 하신 것도 BM하겠습니다.

BM 단지분석 장표 : 단지 선호도, 전세가 반영

BM 전세가 흐름 좋은 단지와 그렇지 못한 단지(3가지 측면에서) 차이점, 공통점 찾기

BM 과거 4억대 단지가 지금은 어떤 단지인지? 

BM 과거 1억이 있다면 현재 임장지에서 어디를 투자하는게 가장 좋았는지 찾기

Part 3. A/B 지역 실전 적용

튜터님께서 지역을 어떻게 보시는지 입지분석은 어떻게 하시는지를 배웠고, 저와 튜터님의 차이를 보면서 교정하는 시간을 가질수 있었습니다. 

작년 투자 후보단지였던 a단지 또한 그 지역의 선호요소를 가지고 있는 곳이지만, a 단지 아래의 상권이 너무 별로였고, 지상철 소음이 너무 나서 괜찮을까? 많이 걱정을 했었는데요. 그 단지를 튜터님은 어떻게 보고 계시고 저의 생각을 교정할 수 있었습니다. 

교통을 볼 때 정시성이 있는 지하철을 위주로 보는 것이 맞지만, 지하철만 보면 안된다는 것을 반성하게 됐습니다. 

지역 주민은 지하철이 멀면 어떻게 다닐까, 그럼에도 이 지역에 사는 이유는 무엇일까 고민해보고, 임장에서도 확인하겠습니다. 또한 어떤 버스가 다니는지, 이것이 통근버스인지, 마을버스인지 등도 확인해보겠습니다.

지하철 호선 선호도에 따라 단지의 가격이 달라지는 것도 보고, 지하철 역세권이다. 강남 몇분이다에서 끝나는게 아니라 a 호선이 b 호선보다 더 선호하기 때문에 a호선을 이용하는 단지는 00억, b호선을 이용하는 단지는 00억으로 차이가 난다는 것을 쪼개서 분석해야함을 배웠습니다. 

BM 주민들은 어떻게 출퇴근을 하고, 어느 직장을 다니는 사람까지 수요를 끌 수 있는지 확인. 

BM 멀세권이라도 사람들이 외면해서 저평가 된곳은 어딘지, 멀세권이라도 그 단지가 역세권을 넘어설수 있는 특징을 가졌는지 더 깊이 생각

BM 인구 이동을 보고, 이를 매물임장으로 확인하면서 해당 지역이 어느 지역의 수요를 끌어당길 수 있는지를 파악해 볼것

튜터님께서는 전세를 뿌릴때도 하급지에도 뿌린다고 하셨는데요. 코크드림멘토님께서 상급지에 뿌려서 상급지는 돈이 부족해 못사는 수요를 끌어오라는 말씀을 듣고, 1, 2호기 전세 맞출 때 상급지에만 전세를 뿌렸었는데 튜터님의 방법도 해봐야겠습니다. 

BM 상하급지 모두 전세 뿌리기

서울은 학군지가 정해져있기 때문에, 나머지 지역은 그 지역내에서 선호하는 학군은 어딘지 정도로만 학군을 바라봤는데요. B 지역의 학군은 다른 지역에서도 넘어올 정도라는 것을 배웠고, 서울수도권 학군지 외에도 해당 지역의 학군이 좋을때 어느지역에서 해당 지역으로 넘어오고 싶은지 매임으로 파악해봐야겠다는 생각을 했습니다. 

급지에 생각이 갇혀 기회를 날릴뻔한 생각도 교정할 수 있었습니다. A지역의 랜드마크 84가 2급지 59와 같다를 보고, 59인데도 84와 같은 가격이네, 역시 입지, 급지가 짱이다. 라는 생각을 했고,

A 지역의 a단지, 그리고 신길뉴타운의 단지, 거여마천의 단지가 같은 가격흐름을 가지는데, 아직 A지역의 a단지는 매매가가 올라오지 못하는걸 보고, 여기는 급지가 낮아서라고 생각했습니다. 하지만 튜터님은 현재 그 지역의 상황을 고려하여 왜 그런 매매가를 가지는지 이유를 파악하고 저평가일 수 있겠다! 라고 생각해야한다고 배웠습니다. 

출산후 6개월 넘게 시세를 보지 못하여 비교평가할때 앞마당 단지들이 하나도 떠오르지 않았습니다. (절망 ㅠ) 이번달부터 시세 하나하나 보면서 머리에 입력하고, 해당 단지의 투자금이 적절한지, 0억이면 이 단지보다는 저 단지가 더 낫다라는 그 판단을 할 수 있을 만큼, 5분위 시세표 작성하고 업데이트 하겠습니다. 

BM 5분위 시세표 (투자금, 매매가)

BM 네이버, 아실 알림 등록

BM 시세트레킹시 전세가율은 보지 않았는데, 평균과 최고 전세가율도 같이 볼것

튜터님의 매물임장 사례를 들으면서 지난 2호기 투자때 왜 전세낀 매물을 더 깎아볼까 라는 접근을 못했을까, 해당 물건은 안깎인다고, 매도자의 매도사유에서 딱히 급해보이는것이 없어 협상 시도를 적극적으로 해보지 못한것이 아쉬웠습니다. 

튜터님께서 말씀 하신것중 공감이 많이 됐던 것은, 정확한 목표 매매가와 투자금을 말하고, 어느정도까지 중도금이 가능하니, 협상도 가능하다를 말씀 드리면서 해당 목표 매매가 매물이 나오면 말씀해달라고 임신한 몸으로 다니니, 실제로 부동산 사장님들로 부터 많은 연락을 받았습니다. 사장님께 연락을 받으려면 어떻게 해야하는지 배웠습니다. 

Part 4. 에필로그

부자가 되는 과정은 오랜시간이 걸린다는 것을 말씀해주시면서 독서와 동료가 정말 중요하다고 하셨습니다. 

월부에서 3년이 됐는데 독서 100권을 하지 않은 것이면 반성해야한다는 말씀을 듣고, 아직 3년은 안됐지만, 독서가 부족함을 반성하게 됐습니다. ㅠㅠ 

BM 월 4권 독서는 꼭 지키고 못지킬시 남편에게 내 용돈으로 치킨 사주기! 올해 말까지 반드시 100권 

출산 후 이전만큼 열심히 몰입을 못해서 자책하는 시간도 많았는데, 멈추지 말고 천천히라도 걸어가라는 말씀에, 그리고 저희가 성공했으면 하는 그 진심이 느껴져서 참 많이 울었습니다. 이번 강의에서 튜터님께서 말씀하신 사항 이번 달에 모두 적용은 못하더라도 임보 BM list에 넣고 한달에 하나씩 실천하겠습니다. 

긴 시간 튜터님의 5년간의 경험을 꾹꾹 눌러담아 전달해주셔서 진심으로 감사합니다!

이번달 BM

BM 단지분석 장표 : 단지 선호도, 전세가 반영

BM 전세가 흐름 좋은 단지와 그렇지 못한 단지(3가지 측면에서) 차이점, 공통점 찾기

BM 과거 4억대 단지가 지금은 어떤 단지인지? 

BM 과거 1억이 있다면 현재 임장지에서 어디를 투자하는게 가장 좋았는지 찾기