래미안크레시티아파트

입지평가

1.직장

동대문구 사업체수 43,029개

동대문구 종사자수 148,308명

2.교통

강남 50분, 여의도 56분, 시청 36분

애매한 멀세권이라 도보가 길다. 도심쪽 일자리를 가지고 있는 사람들은 이 단지에서 살만 하겠다. 여의도도 환승 없어서 좋을 것으로 보인다.

주로 버스타고 역으로 이동하는 것으로 보임. 정시성이 살짝 떨어진다. 버스타고 왕십리에서 강남 가면 40분 컷 가능하다.

3.학군

동대문중 학업성취도 63.8% 특목고 진학률 1.9%

--> 공부 잘하는 학교 보내려고 이 단지에 살진 않을 것 같다.

301-308동은 전곡초 배정 (17.1명, 290명 전교생)

--> 전교생수도 적고, 초등학교도 멀어서, 3단지쪽은 선호도가 떨어질 수 있겠다.

전체동 배정은 전농초 (21명, 1052명 전교생)

4.공급

역세권 근처로 대단지 신축이 들어온다. 그것도 분양가가 나쁘지 않은 가격에 들어와서 소진이 빠를것 같다. 따라서 동대문 투자시 25년 주의해야한다. 전세만기 & 전세세팅 모두 25년은 피해서 하는 것이 좋겠다.

5.과거시세

6.수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

현시세: 전농동 래미안크레시티 34평 현재 매매 12.5억, 전세 6.9억

10년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 16.7억, 전세 6.9억

10년 내 저점 매입시: 2014년 11월 매매 5.26억, 전세 3.65억

고점 매입시 수익률 (12.5-16.7)/(16.7-6.9)*100=-4.2/9.8=-42%

저점 매입시 수익률 (12.5-5.26)/(5.26-3.65)*100=7.24/1.61=449%

Cf.

전세가율 최고일 때 매입시: 2017.01 매매 6.1억, 전세 5.2억

전세가율 최고에서 매입시 수익률 (12.5-6.1)/(6.1-5.2)*100=6.4/0.9*100=711%