[재테크 기초반 7기 24조 액션] 3주차 강의 후기: 부동산 공부를 피할 수는 없다

3강은 부동산 공부의 기초를 다지는 시간이었습니다.

재테크 기초반을 먼저 듣고 열반스쿨 강의를 들었으면 더 좋았을 것 같은데

순서를 역행했지만 지금이라도 기초 상식을 배울 수 있어서 다행입니다.

부동산 공부는 피할 수 없다

자산 증식의 수단이 되기 전에 부동산은 주거와 관련있기 때문에 

살면서 부동산 공부는 피할 수 없는 것이라고 합니다.

저는 지금껏 부모님 집에서 살아왔기에 부동산은 나와 상관없는 일이라고 생각했는데, 

그렇지 않다는 것을 권유디님의 개인사례를 통해 간접적으로 느낄 수 있었습니다. 

투자 이전에 주거 문제에 있어 지혜로운 선택을 하기 위해서 필수적이라고 생각하니 

이후 내용에 더 집중할 수 있었습니다.

3강은 부동산 공부의 기초부터 알려주는 강의인만큼, 

공부 시작 전에 꼭 알아야 하는 개념들을 짚어주셨습니다.

그동안 어렴풋이 안다고 생각했던 DSR, LTV 같은 용어부터 

전혀 몰랐던 경매와 공매의 차이, 건폐율, 연면적, 용적율의 의미, 

그리고 이런 것이 투자와 어떤 부분에서 상관있는지도 알 수 있었어요. 

이제 기사나 사람들 대화에 이런 용어가 나오더라도

대강 추측하는 게 아니라 정확한 의미를 알고 내용도 제대로 파악할 수 있을 것 같아요!

DSR: (내가 진 빚을 모두 통틀어서) 일년에 갚아야 하는 액수의 총합을 연소득으로 나눈 것

이때 신용대출은 이자 금액 외에도 신용대출한 금액을 5로 나눈 액수를 추가로 하기 때문에

신용대출이 많으면 총합이 훨씬 쉽게 커지므로 추가 대출을 일으킬 때 불리하다. 

주담대 한도를 늘리려면 신용대출부터 갚아라.

 

LTV: 주담대를 받을 수 있는 금액을 “매매가의 몇 퍼센트까지”라고 정해 둔 비율

지역마다 다르다. 내가 살 집이 어느 지역에 있는지 보고 계산한다.

 

경매는 집주인이 빚을 못 갚아서 진행됨, 공매는 집주인이 세금을 못 내서 진행됨. 

경매의 최저가가 공매보다 낮으며 (감정가의 80%), 낙찰받은 집에 살고있는 사람을 내보낼 수 있다. (공매는 어려움)

 

건폐율: 전체 땅의 면적 대비 건물을 올릴 수 있는 면적의 너비. 낮을수록 동간거리 넓고 단지 환경이 쾌적할 수 있음

연면적: 건물 각층의 면적을 모두 더한 것

용적율: 건물 각층의 면적을 모두 더한 것을 땅면적으로 나눈 것. 용적율이 높을수록 건물이 높은것. 100%넘을 수 있음

 

내집마련과 투자의 차이점

둘 다 부동산이라는 자산을 취득하는 것이지만, 

내집마련은 종잣돈을 깔고 앉은 상태로 대출을 갚아나가는 것이고, 

투자는 다른사람의 돈을 레버리지해서 취득한 후

자산에서 발생한 수익을 통해 계속해서 자산 규모를 쌓아나가는 것입니다. 

내 명의의 집이 생기고, 

내 아파트가 물가 상승에 발맞추어 가격이 상승한다는 점은 같지만

내집마련일 경우 그 자산을 현금화해 재투자를 하기 어렵고 

결과적으로 인생을 바꿀만한 자산을 쌓기는 어렵다고 합니다.

내집마련 하면 끝! 이라고 생각했는데, 그게 아니라고 하니 조금 막막해집니다.

반면에 실거주가 아닌 투자 목적으로 집을 산다면 

투자금이 집에 많이 묶여 있지 않아 자산을 더 취득하거나

 자산을 복리로 증식시키는것도 가능하다고 합니다. 

이렇게 보면 무조건 투자가 정답인 것 같지만, 거주안정성이라는 단점을 생각해야 하겠습니다.

“난 거주안정성이 중요치 않으니 투자로 방향을 정하면 되겠다”라고 생각했는데

그건 제가 거주안정성이 떨어지는 생활을 해 본 적이 없어서 그런 것일 수도 있겠습니다…

막상 닥치면 제가 무엇이 더 중요한지 알게 될 테니 

그때 다시 어떤 방향으로 갈 지 생각해 보는 것도 필요하겠어요.

내집마련을 하면 주택 취득을 위해 진 빚을 내가 갚아야 하지만

전세레버리지 투자를 하면 세입자가 대신 대출을 일으켜 주고

나는 전세보증금을 무이자로 활용한다는 부분이 아주 인상깊었습니다. 

알파투자의 필요성

지난 2주차 강의는 ETF와 절세계좌를 통한 베타투자 방법이었는데, 

3주차 부동산 강의에서는 좀 더 알파투자에 가까운 내용을 배웠습니다. 

부동산 투자는 투자금과 시간이 많이 드는 만큼 더 많은 돈을 벌 수 있고, 

그만큼 삶에 더 큰 변화를 일으킬 수 있다는 것입니다.

 베타투자를 계속하면 인플레이션에 발맞추어 살아갈 수 있게 되지만

그것만으로는 삶이 바뀌지 않는다고 합니다. 

부동산 투자도 한 채로는 물가상승률에 뒤지지 않는 정도로 살아갈 수 있는 것이고

궁극적으로는 꾸준히 투자해야 인생이 바뀔 정도의 자산을 쌓을 수 있다고 합니다.

2주차 강의를 듣고는 "그냥 베타투자만 해도 충분하겠다~"라고 생각했는데, 

3강을 듣고 생각이 조금 변했습니다.
 

부동산 투자를 할 때 기억해야 할 것

매수가에서 호가를 뺀 건 결과가 아니다. 

가격이 하락해도 팔지 않으면 손실이 아니다.
가격으로 가치를 판단하지 말고 가격이 가치를 따라가기를 기다려라.
아파트를 살 수 있는 화폐의 가치가 낮아졌기 때문에 가격이 올라가는것이다. 

다만 아파트는 다른 물건과 다르게 등락을 거치면서 가격이 우상향하기 때문에 

가격이 떨어졌을때 살 수 있는 기회가 계속 있는 것이다.

재테크 기초반 강의를 신청하게 된 이유 

투자를 통해 자산을 취득하고 불려 나가야 한다는 것은 알겠는데, 

뭘 어찌 해야 할 지 방법을 잘 모르겠더라구요.

예금으로만 돈을 모아왔는데 분명 더 좋은 방법이 분명 있을텐데 뭔지 모르겠고, 

인터넷의 정보는 믿음이 안 가고, 유료강의를 통해 배워야겠다는 생각이 있었습니다.

3, 4월에 열반기초반과 실전준비반을 들었지만, 

부동산 투자는 공부를 많이 하고 최고의 선택을 해야 한다는 생각이 있어 

뭔가 배워도 바로바로 실천해서 성과를 낼 수는 없어 아쉬웠습니다. 

저는 당장! 뭔가 생활에 변화를 일으키고 싶었던 것 같아요. 

그리고 통장쪼개기, 연금저축, ETF 투자 등 

말만 어렴풋이 알고 있던 것을 제대로 배우고 강의에서 알려주시는대로 실천해 

당장 생활방식에 변화를 만들어 보고 싶었습니다. 

어려운 경제 개념도 누군가 물어봤을 때 

자신 있게 대답할 수 있는 정도로 이해하고 싶었습니다. 

강의를 다 들은 지금 시점에서 보니 지금은 돈을 모으는 방법, 불리는 방법도 배웠고 

과제를 하며 내용도 숙지하고 바로바로 실천도 하게 되었네요. 

제가 배우길 원하던 것들을 모두 얻어 갈 수 있어서 기쁩니다!

재테크 기초반을 듣고 가장 크게 도움이 된 점 

앞으로 어떻게 목돈을 모아가야 할 지 방향성과 방법을 알게 되었습니다.

그리고 투자를 대하는 마인드가 달라진 것 같습니다. 

이전까지는 그냥 하던대로 하면 되지 않을까라는 막연한 생각만 있었다면, 

지금은 왜 하던대로 하면 안되는지, 사는 데 투자가 왜 필요한지 이해하게 되었습니다.

투자란 한방을 노리는 게 아니라 꾸준히 해 나가는 것이라는 걸 배운 게 

투자를 대하는 마인드를 바꾸는 데 큰 도움이 되었습니다. 

권유디님이 예금 수익률과 비교해서 투자의사결정을 했다고 말씀하신게 기억에 남아요. 

그렇게 생각하니 투자에 대한 막연한 두려움도 사라지고 

얼른 더 배워서 제대로 해 보고 싶어집니다.

하루빨리 제가 하던 기존의 방식을 버리고 

강사분들이 공부하고 투자하신 순서와 방법을 따라해 

나도 그만큼의 성과를 낼 수 있게 하고 싶습니다. 

(다시 돌아온 Not A but B!)

생각과 행동을 바꿀 수 있게 도와주셔서 감사합니다!