부모님의 경기도 외곽신축 매도 후 서울 신축 84 갈아타기 경험담 [김뿔테]

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요

김뿔테입니다.

올해 1월 뿔테의 서울 1호기 경험담을 작성하고,

따뜻한 가정의 달 5월에 부모님의 서울 갈아타기를 성공했습니다.

부모님의 경기도 외곽 아파트 매도잔금 이후

2주 안에 투자를 완료하였습니다.

매도부터 매수까지 정말 여러가지

상황과 일들이 있었습니다.

무슨 일이 있을때마다

할 수 있을까라는 생각보다는

해내야 한다라는 마음으로 임했습니다.

25년 상반기 기초반과 실전반 강의를 들으며

꾸준히 앞마당을 만들었고,

변화하는 부동산 시장에 대한 인사이트와

조금은 바뀐 투자기준에 대해 배웠습니다.

# 갈아타기의 핵심

(선매도 후매수)

올 1월 저의 서울 1호기 투자를 보신 부모님께서

서울 투자에 관심을 보이셨습니다.

계약날 직접 오셔서 1호기 생활권과 단지, 집까지 같이 보았고

서울투자를 할 수 있다는 희망을 보신 것 같습니다.

부모님과 이야기 끝에

현재 가지고 있는

경기도 0호기를 매도하고,

서울로 갈아타기 계획을 세웠습니다.

월세가 낀 경기도 외곽 저층물건이라

매도가 쉽지 않을 것 같았는데,

운이 좋게 월세입자를 내보내고,

얼마되지 않아 실거주 매수자를 찾았습니다.

매도 물건이 1등 물건이 아니었기에,

매수자를 찾기 위한 노력을 많이 했습니다.

적정매도가를 정하는 것과

일 잘하는 부동산 사장님을 찾은 것이 중요했습니다.

매달 돈독모에서 만나는 선배님들과 동료분들에게

조언을 구하고 도움을 받았습니다.

부모님을 설득해 네고범위과 목표매도금액을 정했고,

단지 주변의 모든 부동산을 들려 매도의사를 밝히고

적극적인 부동산 사장님과 매주 소통했습니다.

(매수 문의가 있는지 / 보러 온 사람은 있는지 / 경쟁 물건은 매도 거래 됐는지

보고 간 사람이 매수를 안한 이유 파악 (가격, 동, 층, 향, 상태, 조건, 옵션 등)

단지의 상황을 업데이트하며 기다렸습니다.

어느날 갑자기 매수자가 붙었는데,

기준 내에서 네고를 해주고 매도를 결정했습니다.

매도 후 복기해보니 모두가 윈윈하는 거래를 했습니다.

부모님의 0호기 갈아타기 - 경기도 외곽 신축, 월세 낀 저층 물건 매도 경험담 [김뿔테]

# 부모님이 원하는 투자후보단지 찾기 

매도 계약이 이뤄진 후부터

가지고 있는 서울 앞마당을 전수조사해서

가진 투자금으로 할 수 있는 후보단지를 찾은 후

어머니와 함께 매물임장 했습니다.

투자금으로 가능한

서울 3급지, 4급지에 있는 거의 모든 아파트들을 매물임장 했습니다.

신축, 구축, 59, 84, 역세권, 나홀로, 학군지 등

최대한 많은 물건들을 보면서

부모님이 원하는 투자후보물건을 골랐습니다.

매물을 계속 보다보니 현재 구별 시장 분위기도 파악할 수 있었고,

부모님이 원하는 매수물건 기준을 찾을 수 있었습니다.

여러 단지를 보고 판단한 부모님의 3가지 투자기준이 정해졌습니다.

1) 신축 

2) 역세권 

3) 강남접근성 

기준이 정해진 후로 후보단지들이 5개 이내로 압축되었고,

각각의 후보단지에 있는 매물들을 털었습니다.

주변에 있는 모든 부동산에 방문해서 목표매수가를 말씀드리고

매수의사를 말씀드렸습니다.

이 과정에서 엄마와 함께 매물임장을 하는 것을 보곤

부동산 사장님들이 매우 적극적으로 소통해주셨습니다.

정말 살 것 같다고 느끼신 것 같습니다.

새로운 물건이 나오거나, 갑자기 네고가 되거나,

물건이 거래되거나, 보류되는 상황을 때마다 알려주셔서

분위기와 상황을 파악할 수 있었습니다.

# 서울시장의 분위기 변화 

2월 오세훈 시장님이

토지거래허가제를 해제하고 시장 분위기가 급변하며

3월 19일 다시 토허제가 재지정되었습니다.

이로인해 상급지의 가격이 상승했고,

투자자와 실거주자가 동시에 참여하여 거래량이 많아졌습니다.

올 겨울 1호기 투자할 때는 싸투감을 기준으로 투자하였습니다.

1) 매매가가 싸고

2) 투자금이 적게 들고

3) 감당가능한 물건을 찾았습니다.

이번 5월에 서울아파트 투자를 할때는

1) 비싸지 않은 가격에
2) 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지 중

3) 감당가능한 물건에 투자했습니다.

서울 아파트, 과연 모두 올랐나? (팩트로 확인하는 현 시점 서울 매수 기회)

# 매물코칭과 협상과정 

4월달 지투를 수강하며

찾았던 서울 갈아타기 후보물건을 찾았습니다.

지투반 매물코칭 할인쿠폰을 사용해서

제주바다 멘토님께 매물코칭을 받았습니다.

[김뿔테] 수리상태 & 자금상황 & 특약설정 & 목표매수가격 & 협상방법까지 

모든 조건에 대한 가이드를 주신 제주바다멘토님 매물코칭 후기

제가 찾은 물건은 약점이 있지만,

감당가능해서 투자금을 줄여볼 수 있는 물건이었습니다.

다른 투자자들은 투자금이 많이 들고,

상태도 좋지 않아 경쟁이 적었던 물건이었습니다.

부사님이 차용증 쓰고 투자금을 빌려줄테니 

조건을 만들어서 투자하자고 제안해주셨습니다.

1) 임대사업자 물건 (낮은 전세보증금)
2) 결로와 누수가 심한 물건 (4곳 이상 결로)

특이한 조건의 물건이라 가격이 네고가 될 줄 알았는데,

협상이 전혀 진행되지 않아 투자하지 않았습니다.

투자물건을 기다리고 찾는 동안

후보단지 내 최저가 물건들이 대부분 소진되었고,

사연 있는 급매도 많이 빠져서,

매도자분들이 네고를 잘 안해주셨습니다.

협상을 하며 느낀 점은

매도자 분들은 자기 물건이 이미 최저가라서 1등 물건이라는 것을 알고 계셨고,

6월 대선 이후 집값이 상승할 것 같다고 예상하는 분들이 많았습니다.

이 집을 매도하고 더 좋은 곳으로 갈아타야 하는데

상급지가 먼저 빠르고 많이 가격이 오르면서

네고해주면 자금이 부족해 갈아타기를 못한다는 집주인분들이 많았습니다.

가격협상이 쉽지 않았지만 배운대로 될 때까지 해봐야겠다고 생각했습니다.

이 물건에 투자에는 실패했지만,

제주바다 멘토님이 매물코칭에서 말씀주신대로

최선을 다해 협상을 시도해보았고,

그럼에도 불구하고 계약이 불발된 물건이라 후회는 없었습니다.

따뜻하고 세심한 코칭 해주신

제주바다 멘토님 진심으로 감사합니다.

# NO PAIN, NO GAIN 

목표매수가를 전달하고,

급매물건을 찾는 기간동안

계속 물건들이 거래되고 호가가 올라가는 경험을 했습니다.

부동산님들 曰

‘요즘엔 매도자 우위시장 같기도 해요. 네고를 잘 안해줘’

‘투자자들이 많이 들어와서 전세경쟁 물건이 많아요 알죠?’

‘저번주에는 급매로 나온 물건 보지도 않고 계약금 넣었다니까~’

‘84 저층 물건인데 59가격이랑 거의 차이가 없어요! 싼건데 이건 어때요?’

부모님과 상의 끝에 계속 기다리는 것보다

비교적 가격이 싸고, 조건이 좋고, 집 상태가 괜찮은 물건에

투자하기로 결정하였습니다.

로얄동, 풀옵션, 전세안고 물건을 찾았고

다시한번 협상을 시작했습니다.

집주인이 다주택자라 종합소득세를 내야하고,

재산세도 아끼려고 한다는 사실을 듣고

적극적으로 협상을 시도했습니다.

등기부등본도 깔끔하여 문제가 없는 물건이었습니다.

부동산 사장님과 이야기를 해서

5월 잔금을 해주는 조건으로 n천만원 네고를 시도했고,

집주인이 중간 가격을 이야기하셔서

몇번의 협상 끝에 매수를 결정하였습니다.

부동산 사장님께서 재산세를 포함해

부동산 중개비용에서 200만원 깎아주셨습니다.

목표한 매수가까지 네고하지 못했지만,

후보단지에서 급매를 찾기 위한 노력과

집요한 협상을 통해 어느정도 네고를 성공했기에

부모님도 확신을 가지고 투자를 결정할 수 있었습니다.

5월에 매도 잔금 이후

2주 안에 매수 계약까지 할 수 있었습니다.

서울 투자물건 서로의 입장

매도자 : 종부세와 재산세를 내기 꺼려함.

5월 안으로 잔금 해줄수 있는 투자자 원함.

매수자 : 싼 가격에 전세세팅 필요 없는 안전한 세안고 물건. 

+ 로얄동 관리상태 좋은 풀옵션 물건 + 투자금 준비완료 

세입자 : 임신 중인 사업가 신혼부부 거주자, 장기 거주 희망.

부동산사장님 : 중개보수(200만원)를 깎아주더라도 거래성사 필요.

각각의 입장이 잘 맞아 떨어져서 투자가

이뤄질 수 있었습니다.

# 감사한 모든 분들께 

결혼하고 월부에 몰입하는 시간을 보내느라

잘 챙겨주지 못했는데 묵묵히 옆에서 서포트 해주고

기다려준 ❤️와이프❤️에게 감사의 마음을 전합니다.

쉽지 않은 결정임에도 아들을 전적으로 믿고 맡겨주신

🩷부모님🩷 감사합니다.

이번 부모님의 갈아타기를 마음 먹게 된

가장 중요한 순간은 더월부디너 자리였습니다.

너나위님을 만나뵙고 조언을 받을 수 있었습니다.

 디너자리를 참석할 수 있는 기회를 주셔서 감사합니다.

만날때마다 용기주시고 에너지 주시는

너나위 멘토님 감사합니다.

해주신 조언대로 해냈습니다!!

어렵고 고민이 되는 시기마다

2024 월부콘 / 아너와의 만남 / 더월부디너 행사에

운좋게 참여하여 멘토님 & 튜터님의 인사이트를 듣고

힘을 얻을 수 있었습니다.

소중한 기회를 주신 너바나님과 월부에 깊은 감사를 드립니다.

강의와 칼럼으로 투자에 대한 확신 주시는

주우이 멘토님, 양파링 멘토님, 마스터 멘토님, 자음과모음 멘토님, 한가해보이 멘토님,

권유디 튜터님, 프메퍼 튜터님, 게리롱 튜터님, 잔쟈니 튜터님, 라즈베리 튜터님,

샤샤와함께 튜터님, 식빵파파 튜터님, 줴러미 튜터님, 용용맘맘맘 튜터님, 김다랭 튜터님

밥잘 튜터님, 센쓰튜터님, 빈쓰튜터님, 몽부내튜터님, 오렌지하늘 튜터님

모두 감사합니다.

매물코칭을 통해 네고방법과 목표금액 잡아주신

자유를향하여 멘토님, 제주바다 멘토님 감사합니다.

투자 뿐만 아니라

힘들때 도움 주시고 인사이트 나눠주시는

함께하는가치 튜터님, 긍휼과열정 튜터님, 유르 튜터님, 벚꽃호랑이 튜터님이

계셔서 포기하지 않고 해낼 수 있었습니다. 

감사합니다.

투자물건이 날아가고, 보류되고, 호가가 오르면서

마음이 불안하고 힘든 시기가 있었는데,

옆에서 할 수 있다고 응원해준 동료분들 덕분입니다.

유나 매니저님, 클로이 매니저님, 딩동댕조장님, 조모니조장님,

모국어님, 쉐마님, 용미27님, 시소입니다님, 마음철님, 챈s님, 태싸님,

나알이님, 나초단님, 잠토님, 장으뜸님, 삼도님, 잇츠나우님, 히말라야달리님

로레니님, 라라예요님, 아크로3님, 락솔트님, 제이씨하님, 돼지엄마님, 짱이맘님

다 적진 못했지만 모든 동료분들 감사합니다.

(2024년 10월 작성)
 

작년 월부콘에 참석하여

2025년 성공일기를 썼습니다.

1호기 투자와 실전투자경험담 작성, MVP, 월부학교 입학(여름학기 예정)

부모님 0호기 매도와 매수까지

5개월이 지난 지금 생각보다 더 많은 것들을 이뤘습니다.

올해 남은 7개월 동안 더 많은 목표 이루도록 노력하겠습니다.

# 투자를 준비중인 동료분들에게 

지금도 투자를 하기 위해서 현장에서 열심히 물건을 찾고 계실

동료분들을 진심으로 응원합니다.

락솔트님, 짱이사랑맘님, 대다나다님, 공기밥님, 돌아온금메달님, 네비게이터님,

연못을건너님, 무한한상상님, 후니이이님, 예주파파님, 성장구루님, 와바다님,

솔리엘님, 펭쥐니님, 플그림님, 눈물꽃님, 와이킼킼님, 금융소득종합과세님

투자를 하실때까지 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.

잘 해내실 수 있도록 저도 옆에서 응원하며 돕겠습니다.

할수있다! 화이팅!!

3개월 안에 서울 투자하는 방법 [줴러미]