[서투기 25기 13조 땡스님] 2배 오를 아파트 찾는 법 - 가치, 가격, 리스크

처음 뵙는 프메퍼님 _ 진심이 느껴지는 강의 

한 가지라도 완료를 목표로 가자 다시 다독이며 멘탈 잡으며 시작한 3주차 강의

1. 기억할 내용

   1-1. 가치성장 프로세스

   1) 가치

    서울 수도권 내 가치성장 투자 접근 범위 정하기(4급지 신축+구축, 300세대 이상, 강남1시간 이내)

    - 가치 확인 ( 교통, 직장, 교육, 환경)

    

   2) 가격의 수준

   전고점 넘은 아파트 : 똘똘한 한채 / 전고점 이하 아파트 : 비싸지 않은것 / 전고점 대비 -20%이하 :  싼것

     3) 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질지 안다

     4) 주담대 + 신용대출 + 현금 = 잔금 가능 (리스크대비)

         (전세 세팅이 어려운 경우 전세가 조율을 통해 추가 투자금 늘어날 수 있음 염두)

         - 내 자금 상황과 단지의 전세가를 확인하며 투자금 가늠

         - 현장 분위기에 따라 +- 전세보증금을 보수적으로 접근

         - 전세까지 빼야 온전한 투자의 완성이자 마무리

    1-2. Why A와 B 인가? 

      1) 가치가 있다. - 

      2) 가격이 싸다 - 전고점 대비 20% 내외 하락ㅎ나 매매가 단지가 많음

      3) 투자금이 적게 든다 - 실거주 수효 선호도로 전세가율 높은 단지가 많은 편

      4) 리스크 적다 : 역전세 가능성 낮은 편

2. 단지 분석에서 반드시 체크해야 할 3 가지 : 

1. 가치 : 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가?
2. 가격(저평가) : 현재 가치대비 가격이 싼가/ 현재 가격의 수준에 대한 판단이 가능한가?
3. 투자금 리스크(전세세팅) : 전제 수요가 있고 충분히 세팅이 가능한 단지인가? 

비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가 - 이것 사는 것 보다 이게 더 싸다

같은 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가 - 이 가격이면 이게 더 좋아

실제 시장에서 거래도리 수 있는 가격인가? 지금 할 수 있는 최선의 투자인가? 

지역내 단지 선호도 비교해 볼 수 있는 방법 3가지 : 시작점 (빠른회복, 상승) / 가격의 천장 차이(전고점) / 수익(전저점)

3. 나에게 맞는 단지 선정법 ( 현재 가격 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질 지 안다)

현재 서울 시장은 비싸지 않은 시장 - 기다리기 보다 매수하는 것이 더 중요한 시장

그 중 우선순위는 더 좋은 가치 + 마음놓고 보유할 수 있는 단지 - 전세(실수요가치)가가 꾸준히 우상향 하는 곳

현재 수도권 시장의 전세 방향은? 매매가 약보합 전세상승의 방향( 전세가율의 상승)

• 전세가 : 우상향 단지인가? 현 전세가가 과거 매매가 추월 가능? 10년 간 2배 가능?

  - 현금 흐름과 운용 용이, 보유 안정성 높음. 수익률이 의미 없을 정도로 보유 부담 없음( 시세차익이 적을 수 있음)

• 가치 : 확실한 선호도 ( 주로 불변) : 초역세권. 학군지, 대장단지

  가격 : 저평가 / 투자금 : 적을 수록 유리 - 매매 전세 딱 붙어 기회를 오래준 단지

• 전고대비 하락률 높고 선호도 높은 지역 ( 저 평가 ) : 시세차익 가능, 수익률 극대화, 작은 시세차익, 늦은 흐름

  전고대비 하락률 낮고 선호도 높은 지역 ( 똘똘한 한 채, 비싸지 않은 것) :

  똘똘이 : 평생보유, 가치의 단지, 가격 하락 시 리스크 클 수 있음. 비싼 가격일 수 있음.

  비싸지 않은 것 : 가성비 투자, 갈아탈기 용 or 추가 투자, 상승폭이 상급지보다 적을 수 있음

• 판단 기준 

  감당 가능 여부(실력, 돈)/포트폴리오(현재보유 보다 좋은 방향인가?)/투자금(갖고있는 적정한 투자금의 BEST?)/저평가? 

투자의 선택은 본인이 하는 것 - 아는 만큼 보인다 : 10년 보유할 수 있는 선택

• 현재 가격이 눌려있고 대장 단지 저녹점 대비 -15% 수준 구축보다 신축 비슷한 투자금이라면 84

• 나의 보유 가능 금액 파악하고 매수하고자 하는 단지의 목표가격 범위와 투자금을 미리 확인

  전화임장 및 가격협상 자신있게 가능 / 매수금액 +5천~1억 ( 매수 가격 범위를 넓게 보기)

• 단지 전세 트레킹과 관심 단지 시세트레킹

• 전세 물량 감소 전세 가격 하락 정지 시점 = 투자 적기 (상위 단지 부터) 

  전세물량 감소? 전세 가격 상승?

• 이 투자금으로 BEST 단지인가? 검증하기! 

  같은 투자금이라면 가치가 나은 단지인가?

  비슷한 가치라면 투자금이 적게 들어가는가?

2. 적용할 점 

1. 개요 - 핵심입지 - 생활권 분석 순서에 맞춰 해보기
2. 단지분석 ( 가치 - 가격 - 투자금 리스크 ) 순서에 맞춰 해보기
3. 한 걸음 더 나가 생각하기