3강후기_프메퍼(노력은 완벽을 만든다)_앞마당 많이 만들고, 단지분석 충식히 하고, 비교평가

마의 3주차..

단지분석이 나의 목표에 어떻게 연결될까 고민을 많이 했다 

지금 하는 과정이 서울 아파트 과정의 일부분이다 생각해!!

단지분석을 반복해야하다보면 기계적으로 하게 된다..반복하는게 어려운거기때문에 

지금하는 행위가 가치있는거다. 

##나의 반복은 절대 헛대이지 않는다!!

21년 시작해서 강의랑 임장을 한번도 쉰적이 없다. 

내 돈이 들어가기전에 훈련 지금은..(21년의 상승장과 23년의 하락장을 격음)

당시 21년도에 상승장을 격고 너무 무섭고, 두려워서 월부에 오게 되었다.(그래도 실행을 했네…)

‘이번강의에서도 똑같은말..이번 시장은 너무 투자하기 좋은 시기이다’

$현재 투자에 대한 고민

-투자를 못하겠다. 얼마를 들여야 할지..하급지 괸춘??

-단지분석힘들.

-유사급지 가치 판단 방법. 

/결국은 단지데 단지를 깊숙하게 들어 가야 한다. 전체 큰걸로 들어 가는게 아니라

더욱더 디테일하게 들어가야 한다. 그거 할려고 단지분석이 들어 가는 거다. 

가치판단에 대해 뒤죽박죽이기 때문에 힘든거다.(전고보고, 가지평가하고, 위치보고 이런식..그래서 내가 그랬군)

$고민 해결방안

선택의근거 - 선택 - 일 - 좋은 자산모으기 (이런 과정이 없으면 절대 오래 보유할수 없다)

우리마지막은 가치투자..계속 모아가는거. 자식의 자식..자식의 자식. 자식…자.자.자.자.

서울은 유주택자들의 시장이다 월급으로는 절대 할수 없다 . 절대적으로 자산을 가지고 가야 한다. 

지금은 살수 있을 때 좋은걸 사야한다. 

$가치성장투자.

-강남 1시간내(팔지 않을 물건 매수)

(지역의 입지와 가치를 알아야 한다) / 현제시장에 대한 해석을 해야 한다.

-전세 보증금 상승분(그래야 다음투자를 이어나갈수 있다)

(수요가 있는 단지를 찾아야함, 실수로 가치를 반영하므로)

-좋은 단지는 먼저 오르고 많이 오른다. 

(떨어질때도 많이 떨어질수 있음 리스크 방어 가능한지 확인)

-투자 이후 어떤 상황이 벌어질수 있는지 알고 투자.(전고점 넘는 애들이 나오고 있다)

(투자할 단지의 가격수준을 알아야 한다.)

$오늘 남겨야 할것.

급지가 아닌 아파트 단지, 스스로 선택할수 있는 분석, 가치성장투자 실행,

/한채씩 늘려가면서 10년을 기다리면 투자한 아파트로 수익을 낼수 있다. 

파트1 / 가치성장 투자의 시작

/1급지에서 송파를 해서..와…수익률…가치투자를 하면 이정도구나..와….

/지금까지 생각해보면 시기, 타이밍도 중요하지만 그것보다 더 중요한건 실력이다. 

/우리는 더 좋은 단지를 향애 나아간다. 그안에서 생기는 비용은 기꺼이 치룬다.(다른생각말자)

$가격의 수준

-전고점 오버 = 똘한

-전고점 이하 = 버씨지 않다(4~5급지)

-전고점 -20퍼 = 싼것(경기도권)

/이해하지 못하더라도 다 적어놓으면 나중에 이해하는 날이 온다. 

$프로세스 

내 자금 상황과 단지의 전세가를 확인하며 투자금 가늠. 

전세보증금을 보수적으로 접근 

투자는 더버는 것보다 망하지 않는게 정말 중요.(지금은 잘 모르겠지만..나중에는 정말 이런날이 올때 정말 중요!!)

(강사님 필사하는게 맞았네;; 교본에 안맞는것. 따로 정리 해서 하는게 좋은거같에)

$아파트 찾는 단지 분석

우리는 바텀업투자자 지수 투자가 아닌, 우선순위를 알고 투자. 

많은 지역을 보고 많이 비교해 봐야 한다. 여라가지 단지를 많이 분석해 봐야 한다. 

(한단지만 보고 있고, 속상해하기만 하면..발전이 없다. 다음에는 절대 놓치지말기 위해!!)

-가치

-가격

-리스크

/임보를 쓸때 이거를 띄어놓고 작성바람.

-할수 있는 것 중에 가장 좋은 물건으??

/비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가. 

/비교평가 할때, 59에서끝나는게 아니라 84까지 본다.(더 자세히 본다)

/같은 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가.

 /실제 시장에서 거래될수 있는 가격인가?? 지금 할수 있는 최선인가??

/투자시 땅 + 상품성 = 땅이 정말 중요 변하지 않는것이기 때문에, 상품성은 언제든 변할수 있다. 

단지분석할때, 불변과 가변을 생각해보면 좋다.(학군, 물리적 위치, 교통) 

지금은 채수를 늘리는 것보다 내가가진돈으로 좋은거 사야 할때. 

1_상승기간 폭차이

상승시작점, 전고점 → 시세차익 확인해 보기!!(상승시작점, 가격의 천장 차이, 수익)

시간의 차이는 있지만 부동산은 가치를 수렴한다. 내가 하고 싶은 단지 우선순위 먼저 해봐!!

월부만 방법만 알려주고 알고가면 아무 소용없더. 내가 해보는게 정말 쌓이는거다.

공부만 하고 그냥 가면 안된다. 끝까지 하고 결정을 내려야 한다. 근거를 명확하게 

만들기 위해 지금 우리가 이런 행동을 하는거다. 

가치에 대한 확신은 강사가 만들어 주는게 아니고 내가 스스로 만드는거다!!

(앞마당 1개당 매물을 100개를 봐라. 거기에서 1등을 뽑아라)

(이번달 매물 그래도 50개는 봐보자)

2_나에게 맞는 단지 선정법. 

매가 덜 오르고 전세 물량 줄면서 전세가율 오르느 지역은 ??(머야 수지잖아??)

그래서 프메퍼는 이렇게 본다

-전세가가 꾸준히 우상향 (실수요가치가 있나) 

-현 전세가가 과거 매매가를 추얼할수 있는 단지나 (투자운영)

-전세가가 10년간 2배가 될수 있나 (이런 단지는 많이 없다, 이건 정말 돈이 돈을 낳는 구조, 이래서 가치3개면 끝나는)

/방2개짜리는 손바뀜이 정말 많고, 자주 고쳐줘야 한다. 

/꿈처럼 가져가고 싶은 가치있는 단지 3개를 생각해 봐라 그럼 끝난다. 

3_마무리

/단지분석에 감정을 넣으면 정말 잼난다.

/심화버젼

전세2배되는 단지와 못하는 단지, 전세가 매매 넘은 단지.(임보에 넣기)

가치(역세권, 학군지, 대장단지)

가격(서울수도권 바닥시기12년~ 기준 4억대)

투자금(매전 딱 붙어 기회를 오래준 단지)

투자금 1억이었으래 어느단지에 투자했을 때 제일 수익률이 좋았을까?? 임보에 넣어보기.

#그 당시로 돌아가 

내감정을 넣어 

많은 단지를 보고 분석해보면 

투자의 확신을 얻을 수 있다. 

$가격수준 판단

이거 보니깐 내가 할수 있는 투자가 나오네..(4,5급지는 못보네..팔려야 볼수 있네..)

-감담가능??

-포트폴리오(현재 갖고 있는 단지보다 좋은방향??

-투자금(갖고 있는 적정한 투자금의 베스트??

-저평가

/사고싶은단지랑, 사야하는 단지가 명확해야 한다. 

/이렇게 6개월 보내면, 이번년도 반드시 투자할수 있다. 

/비전보드 20억이면 정말 대한민국 1프로다;; 그정도 노력은 해야지??

/내가 아는만큼 더 좋은 단지를 매수 보유할수 있다. 

/내 스스로 치열한 공부를 통해 가치를 확인하고 판단해야 한다. 

/내 돈들어갈때 정말 무섭고 두려울수도 있지만, 내가 공부한만큼 확신을 얻으면 할수 있다. 

/투자에서 매수는 시작, 좋은 자산을 10년 보유할 수 있는 선택!!

/상승시작 시점 2008년 12년이 바닥 상승의 시작이라 생각한다.

$

뒤로 가지말고, 어떻게든 앞으로 나아가는 방향을 계속 점검.

결과를 가기 위해서는 계속 체크해봐야 한다. 

지금은 아무것도 아닌거일수도 있지만 이게다 쌓이는 거다. 

10년을 하는게 중요한거지..하루 쉬는건 좋다. 

다 못해도 하나라도 해보겠다는 마음으로..

힘들어도..해라..그래야 결과가 나온다… 하나라도 더해봐라..

지금까지 해서, 튜터님도 결과는 만들었다.(내가 이걸 증명했다.라고 말하는거 같다.)

‘지금의 나는 내가 읽은 책, 만나온 사람드르이 총합이다.’

힘들고 어려울때, 독서와 동료 3년 지났는데 100권 안읽었으면, 잘못한거다. 

이제는 투자자로써 마인드를 탄탄하게 다지고 

배운것을 내 실력으로 확실하게 가져오는 시기

오래하기 위해서는 혼자하면 힘들다. 더 좋은 사람들 더 레벨 높은 사람들을 만나려고 계속 노력했다. 

계속 의심도 되고 힘들기도 했지만 할수 있었던 이유는 독서와 동료를 덕분

그저 결과를 낸 사람의 과정을 정석대로 꾸준히 해온것 

1학년에 머무르려 하기보다 6학년이 되려고 꼭 노력하세요. 

성장의 끝을 가보지 못하면 정말 한계가 있다. 

인풋 = 아웃풋 이걸꼭 기억해.. 

적용해보고 해야 좋은 질문이 나온다!!

한발자국 나아가는 투자를 생각하자 항상 손절 !!!