완벽한 것은 없다. 그럼에도 불구하고 행동으로 옮긴 1호기

안녕하세요

노마드현입니다:)

22년 12월 겨울 열기를 시작으로

월부에 들어온지 3년차.

1번의 지방투자실전반과 2번의 실전반,

그리고 세번째 실전반을 맞이한 5월 첫 주차에 본계약을 마치고,

뒤늦은 복기글을 작성해봅니다.

홀로 읽고 필사하던 1호기 경험담에 제가 복기글을 작성하는 날이 오다니!

혹여나 저처럼 투자가 생각보다 늦어지거나, 고민하시는 분이 있다면,

저의 경험담을 보고 반면교사로 삼아 꼭 원하시는 1호기 해내시길 응원드립니다.

(1호기를 하기까지 오래걸린만큼 많이 길어졌습니다..)

23년초 당시 첫 투자코칭을 받고 지방투자로 방향을 잡게 되는데요.

1년반정도의 시간동안 휴직과 2번의 이직을 하며 지기, 지투, 자실을 통해서 띄엄띄엄 앞마당을 만들어갑니다.

그러면서 당시 새로 오픈한 서투기를 수강하게 됩니다.

당시에는 좋은기회가 언제든지 올 수 있기에 서울-지방을 번갈아 보면서 보라고하셨는데요.

어차피 난 서울에는 투자 못해, 그래도 언젠가 서울에 투자를 할테니 강의는 듣자라는 마음으로

임장/임보는 커녕 정말 강의(=공부)만 열심히 듣게됩니다.

그렇게 기존에 가지고 있던 지방 앞마당 6개와 수도권 앞마당 3개가 되었을때,

24년 10월 첫 실전반을 수강하게 됩니다.

그리고 그때, 강의에서는 투자금N정도면 서울/수도권을 보라고합니다

지방투자에서 방향을 확틀어야했던 저로서는 당황스러운 상황이었지만

튜터님과의 1:1 소통을 통해 투자 방향성을 바꾸고 실전반 임장지를 통해 첫 서울 앞마당을 만들게 됩니다.

✔ 아쉬운점 : 서울수도권, 지방 골고루 앞마당을 만들지 않은 것.

✔ 잘한점 : 첫 실전반에서 후회없이 한 것.

✔ 복기 : 직장 먼저 자리잡았어야했다. 그래야 투자에도 집중할 수 있었다.

<1호기를 위한 과정>

24.10~11 : 자실

24.12 : 실전반

25.1~25.2 : 자실(매임)

25.3 : 서투기 오프

25.4 : 자실(매임)

실전반에서 함께했던, 그리고 새로운 동료분들과 함께 앞마당을 만들며 실전반과 같은 스케줄로

임장, 사임/최임까지 제출하며 앞마당을 만들어갑니다.

투자라는 같은 목표를 향해 달려간 동료분들 덕분에 실전반과 같은 텐션으로 할 수 있었습니다:)

그런데 제가 할 수 있는 투자금으로는 아무리 서울이여도 여기하려면 차라리 가지고 있는 수도권을 하는 게 나을 것 같다는 생각을 합니다. 생각만 합니다.

단지분석을 하고 단지비교도 해보고, 투자결론도 내봅니다.

그런데 이 단지에 대해, 매물에 대해 확신이 들지 않습니다.

그리고 임보를 마무리 합니다.

보시는 것처럼 이 과정에서 잘못된 점이 있었는데요.

생각만하고 결론은 냈는데 행동으로 연결이 안됬다는 것입니다.

당시에는 매코가 막혀있어서 투자 컨펌을 받을 수 없던 상황인지라, 답을 어차피 얻을 수 없으니

조금 더 기다리다가 매코 부활하면 매임가고 투자물건 내면 되지않을까? 라고 생각했던 것 같습니다.

어차피 난 2월까진 할꺼니까~ 급할 건 없다고 생각했었나봐요.

하..돌이켜보니 진짜 투자할 마음이 있긴했었나 싶습니다.

✔ 아쉬운점 : 해당 임장지에서만 매물을 본것. 앞마당에서 1등을 뽑았으면 매물을 보러가야하는데, 더 좋은 단지가 있을 거라는 생각만..행동으로 옮기지 않은 것

✔ 잘한점 : 원페이지로 앞마당 시장의 분위기, 가격, 1등 물건에 대한 내 생각을 남긴 것

✔ 복기 : 선명한 앞마당의 중요성, 행동의 부재. 정말 투자하려는 마음이었나?

여전히 매코는 막혀있으니, 튜터님과 동료들이 있는 환경에 들어갑니다.

가지고 있던 앞마당과 다른 급지로 가고싶던 저는 원하는 급지로 앞마당을 배정받게 됩니다.

연이어 달린 실전반 텐션에 이미 지칠대로 지쳤지만 이번엔 진짜한다, 더이상 미룰 수는 없다라는 마음가짐으로

열심히 해당 임장지를 알아갑니다.

부끄럽게도 이때서야 처음으로 20번의 임장을 하게되고 전임도 매임도 부지런히합니다.

투자대상 단지는 다양하게 매물을 보려고 노력하며, 바로 매물알림 등록! 알림이 올때마다 확인합니다.

매임예약이 되있던 주말 전날, 투자후보단지중 새로 온 매물알림을 보자마자

이 물건 괜찮은데?라는 생각으로 다음날 바로 예약을 잡습니다.

실제 보고나니 현재 나와있는 매물보다 상태도, 라인도 좋은 매물. 싼데? 라는생각이 절로 들었습니다.

역시 저만 좋게 느낀게 아니니 다른부동산을 통해서도 투자자들이 붙기 시작했습니다.

그리고 전에 그 단지를 마음에 들어했던 실거주자에게도 연락이 오고 있다는 사장님.

매물보고난뒤 부동산에 앉아 사장님으로부터 물건 상황을 캐내고,

제가 제일 먼저 예약하고 본 물건이니 물건을 잡아두고 기다려달라고 시간을 벌어놨습니다.

그리고 다른시간에 같은 매물을 본 실전반 동료분과 얘기하며 심장바운스..

이거 투자해도 괜찮은 것 같은데? 튜터님께 목표매수가와 함께 싼 이유를 설명드립니다.

"현님, 투자코칭 넣어보셔도 될것같아요"

(하지만 다음주에 언제 매코받고 언제 사장님한테 연락드리지? 날라갈 것같은데...)로 매우 불안한 저에게

"근데 혹시나 이 물건 놓치더라도 더 좋은 투자 할 수 있어요. 너무 조급해하지마세요"라고

말씀해주신 튜터님 덕분에, 아 나 당장 투자못해도 맞게 가고 있구나라는 생각에 역설적으로 안심이 되기도했습니다.

근데 실전반에서 진짜 이렇게 물건 찾아서 투자하게 되는구나~라는 생각에 설레기 시작합니다.

그리고 다음주, 아주 처참하게 매코 광클이 실패합니다. (부활한지 얼마되지 않아 정말 치열했던 매코!)

하루만 더 기달려 달라 말씀드렸지만 가계약금 쏘겠다는 실입주자와

더이상 어렵겠다는 사장님..결국 그렇게 보내주었습니다.

✔ 아쉬운점 : 튜터님 가이드대로 2주차에 매임끝내고 앞마당을 갔어야했다. 속도를 높이지 못한 것.

✔ 잘한점 : 현 임장지부터 제대로 하려고 한것. 매물에 대한 목표매수가/가격 협상 시도/매도자 상황파악/등기부등본 등 투자프로세스 기본 원칙을 지킨것.

✔ 복기 : 그래도 저평가를 판단하고 싼 이유를 내가 설명할 수있었다.

이제는 앞마당에 있는 단지의 후보군을 추리고 튜터님께 말씀드리고 매임을 하러갑니다.

매물을 보고 와서 제가 확신이 들지 않으니 튜터님에게 의견을 구하기도 어려웠습니다.

그 이유를 생각해보니 결국 다시 원점, 선명한 앞마당이 아니었기 때문입니다.

초보 때 만들어둔 앞마당이다보니 매임까지 제대로 안해두었던 곳.

하지만 강의에서 배운대로 단지VS단지 비교를 하며 이제 공부가아닌 투자에 가까워지는 단지분석을 넣기 시작합니다.

풀리지 않는 부분은 어려워도 튜터님께 여쭤보고, 싱크를 맞추려고 했던것 같습니다.

그렇게 투자 후보 단지의 매물을 가지고 있는 모든 부동산에 전임을 하고, 매물을 봅니다.

당시 매물털기에 대한 벽이 있었는데요.

왠지 모르게 바로 옆 사장님한테 바로 가는것이 어찌 그리 어렵던지..ㅎㅎ

이걸 깨지못하면 앞으로 어떤것도 못한다라는 생각을 가지고

전화를 다 돌려보고 워크인도해보고, 조건이 좋은 장부물건을 찾아냅니다.

그리고 해당 단지의 다양항 매물들을 동/향/층, 최저가에서 가격이 높은 매물까지 보면서

매물에 대한 가격감을 잡게됩니다.

사실 이 과정에서 사지도 못할 매물을 왜보는지에 대한 의문이 있었지만, 다 보고나서야 지금 보고있는 매물이 현재 나와있는 매물중 어떤 위치에 있는 것인지 파악할 수 있었습니다.

✔ 아쉬운점 : 공동중개로 놓쳤었던 한 곳의 부동산..

✔ 잘한점 : 불완전한 앞마당 단지를 단지비교와 현장 임장을 통해서 선호도/가치파악하고 보완한것

✔ 복기 : 에고를 깨고 튜터님이 하라는대로 행동한 것

매물에 대한 가치판단이 끝난 상황.

장부물건에 투자하겠다는 생각으로 매코를 신청하고 기다리게됩니다.

컨펌만 나면 바로 투자하겠다고 기다리는 노마드

누가보면 투자가 다 끝난 것처럼 안일하게 있는 노마드..

그 물건을 나만 알고 있는 것이라는 착각..ㅎ

그렇게 기다리고 기다리던 매코날이 다가왔습니다.

나의 자금상황부터 투자 물건에 대한 세부사항까지 적어가며 스스로도 정리해볼 수 있는 시간이었습니다.

빈스튜터님과의 코칭을 마친 뒤, 목표매수가대로 진행해도 된다는 컨펌을 받습니다.

리스크 부분도 챙겨주신 빈스튜터님!

해당 물건은 목표매수가에 맞춰 네고를 진행해야했고,

세입자가 연장해서 거주할 수도 있었던 물건인데요.

연장여부에 대한 확답을 받기 어려워 2월까지 기다려야했었습니다.

그리고 세입자가 퇴거하게되면, 전세를 셋팅하기 애매한 시기와 기간, 그리고 현재 적지않은 전세매물들로 인해서

투자금이 더 발생할 수 있는 리스크가 발생하게됩니다.

그러나 가격조정이 안된다는 걸 신신당부해온 부사님과

시세보다 높은 가격으로 전세 거주하려던 세입자가 결국 퇴거를 결정하게되면서

해당 매물과은 실거주자의 손으로 넘어갑니다.

또 투자자뿐 아니라, 비교적 높은가격에도 매수를 결정하는 실거주자들이 들어오면서

호가는 야금야금 올라가고 매도자-매수자간의 보이지않는 줄다리기가 시작됩니다.

그리고 저는 이제 다시 뭐부터해야하지? 방향을 잃습니다.

그렇게 투자경험담을 읽고 최소 3개물건을 손에 가지고 있어야 한다는 것을 알면서도

다른 투자물건을 가지고 있지 않았기때문에..ㅎㅎ하나만 두고 간절했던 그 사람이 접니다.

동료분들의 투자소식에 나는 뭘 하고 있는지 자괴감이 생기기도 했지만

함께해온 동료분의 멱살에 다시 돌아가 억지로라도 시세전수조사 → 전임 → 매임을 반복합니다.

이때는 멘탈 바사삭과 동시에 조급함에 가치보다 갭을 보기 시작합니다..

✔ 아쉬운점 : 시장의 분위기는 조금씩 변화하고 있었는데 목표매수가가 안된다고 바로 포기해버린것.

✔ 잘한점 : 평일에 많이 보지 못해도 매물을 보러 다니며 워크인한 것. 튜터님께 의견을 구한 뒤 다시 가치를 보려는 노력.

✔ 복기 : 최소 top3매물도 없이 최소한의 노력을 해놓고 놓친 물건에 좌절하다니 부끄럽다.

서투기 오프라인 수강

그렇게 혼자 매임하고 돌아다니며 찾아온 3월, 혼자서는 안되겠다

다시 실전반 신청을 하지만 떨어지는 광클로, 서투기 오프라인을 신청합니다.

오프는 더 의욕있게 할 수 있겠지. 현장감은 다르니, 최대한 그런 환경을 활용해보겠다고 생각합니다.

그리고 몇 달전과 달라진 시장의 분위기를 강사님들을 통해 들을 수 있어서 방향성을 더 잡을 수 있었습니다.

서기를 들으면서 가장 기억에 남는 2가지 말씀 덕분에 결심을 다시 세우고 행동하게 되었습니다.

결국은 투자를 해야한다는 것이었습니다.

1) "투자에 완벽한 것은 없어요" -자음과모음멘토님-

자꾸만 조금 더 좋은 단지를 하고싶은 욕심이 생기기 마련인데

하지만 아이러니하게도 투자를 하고나서야 더 좋은 물건이 보인다고 말씀해주셨습니다.

‘더’버는 투자를 하기위해서 재다가 투자를 못하는 것이 제일 안타깝다고하셨습니다.

충분히 원칙과 기준에 맞다면 투자를 하라고 말씀이었죠.

제가 너무나 필요했던 액션플랜이었습니다.

2) “조급함은 책상앞에서 조급해할것이 아니에요, 마음이 급하면 행동의 속도를 높여야해요”

-양파링멘토님-

아 나 아직도 엉덩이 붙이고 앉아서 입으로만 투자하겠다고 하고 있구나...깨닫고

평일과 주말 섞어 가능한대로 부지런히 매임을 다녀옵니다.

그리고 서기가 끝나갈 당시, 마지막조모임에서 당시 조장님이었던 다꼼이 조장님으로부터

투자하려면 월 2회 매코 넣어서라도 물건 보러다니라는 조언을 받습니다.

→ 행동력이 떨어지던 제게 가장 중요했던 장치였습니다!

4월에 2번의 매코 넣고 투자한다는 목표로 확언을 쓰고 물건을 찾으면서 다시 시작합니다.

그과정에 투자할 만한 물건들이 보이긴 했지만

우물쭈물하는 사이 제가 본 물건들이 거래가 되며 빠지기도 하고,

실거주자들이 매매거래를 하면서 매물 호가들이 올라가기 시작합니다.

매코로 가져가기에 뭔가 아쉽고 당장 돈만있으면 할 수 있는 물건들도 있었습니다.

힘이 빠지긴 했지만 확신이 없었던 것들이기에 미련없이 훌훌 보내줍니다. 내 물건이 아니구나-

그리고 좋은 물건군들부터 다시 후보풀을 만들어갑니다.

2번째 매물코칭_자향멘토님

4월에 첫 매물코칭을 계획대로 진행합니다.

매물 작성지를 제출하고 난 뒤 다음날 아침 8시로 예약한 코칭

그리고 코칭전날 퇴근길에 1등 물건이 다른 부동산을 통해 계약됬다는 사장님의 연락.

코칭을 취소할까 고민하다가, 그래도 기존에 궁금했던 단지나 다른 매물에 대해 물어보자는 마음으로 독려했던 동료덕분에 예정대로 하게됩니다.

당시 2등으로 가져간 물건도 수리를 하는만큼 네고해서 진행해도 된다고 컨펌해주신 자향멘토님

그리고 기존에 놓친 물건들도 다시 봐야한다, 이제 더이상 앞마당 만들지말고 투자하라는 가이드를 내주셨습니다.

더불어 가용자금을 다시 검토해보면서 투자가능금액을 파악할 수 있었습니다.

강의와 코칭을 통해서 확인한대로 조금 더 러프하게 15%만 되도 싼것이다라는 기준으로,

매코가 끝나자마자 예전에 보내버린 단지를 다시 살펴보고 전체 매물을 정리해서 전임을 하고 매물예약을 합니다.

해당단지의 매물별 상황, 가격을 다시 정리해나가면서

최종적으로 네이버 호가보다 2500만원 더 싸게 가격이 조정가능한 물건, 비슷한 가격의 주전물건 2개로 추립니다.

그리고 다시 워크인을 하며 더 싼물건이 있는지 마지막으로 확인합니다.

그 중 1개의 물건(세입자가 거주중이며, 만기 퇴거예정)을 최종적으로 결정한뒤

특약, 가계약금을 다 준비하고 계약금 이체만 남겨두었습니다.

해당물건의 전세계약서 확인만 남겨두고 있는 상황! 저녁에 보내준다는 집주인.

떨리는 마음으로 집으로 가는 퇴근길에서 한통의 문자를 받게됩니다.

집주인이 물건을 거뒀다며 연락이 온 사장님의 문자였습니다.

이때쯤 오니 내가 하는 투자가 어떤건지 알고, 그걸 아는만큼 더 적극적으로 행동할 수 있던 단계였는데요.

내가 하려던 투자방향에서 할 수 있는 것 중 최선의 단지다라는 생각으로 접근했기에

이렇게 허무하게 날라가버리니, 너무 황당했습니다.

후보물건 2개중 1개를 택한 제 자신 스스로가 바보같기도하고요ㅎㅎㅎ

집으로가는 퇴근길에 눈물을 뚝뚝흘리며 서러움의 눈물을 흘렸지만,

정신차리고 사장님에게 조정될만한 다른물건이 나오면 연락달라고, 제가 연락계속하겠다며

사장님이 저에게 1순위로 연락할 수 있도록 각인시켜놓습니다.

✔ 아쉬운점 : 투자가능 금액을 제대로 파악해두지 않았던 것

✔ 잘한점 : 억지로라도 환경안에 머물면서 움직인 것. 매코를 통해 더 디테일하게 방향을 잡을 수 있었던 것

부사님과의 라포 형성, 매물 상황을 파고들어 가격네고를 적극적으로 요청한것.

다른 투자 후보단지를 함께 만들어 둔것, 날라가도 원복이 빨라진 것.

✔ 복기 : 진작 이렇게 할껄.. 원래 많이 날라가고 거두는 일들 흔한일이었다. 초보라자 몰랐을뿐.. 그리고 기회는 다시 온다.

투코당시 해당 단지가 더이상 안되면 다른 TOP2, 3으로 가라던 말씀대로 빠르게 움직이기 시작합니다.

이미 TOP1단지를 매임하면서 TOP2,3 단지의 매물들을 봤었던 터라 네고룸을 확인해둔 상황이었는데요.

날라간 TOP1 매물은 가망이없었지만 매물 업데이트를 확인하고 사장님과 연락하면서 계속 지켜봅니다.

다음 후보 단지들은 TOP1 단지보다 연식은 떨어지지만 실거주자의 수요가 있고 추후 매도 시에도 괜찮다고 판단한 단지들이었습니다.

전세수요층이 다르긴 하나, TOP4단지보다 탄탄하게 받쳐주는 단지로 신축처럼 급격한 전세상승은 어렵더라도 충분히 상승분을 기대할 수 있는 곳라고 판단했습니다.

그리고 최종 후보로 올린 2개의 매물.

인테리어 수리 후 전세셋팅해야 하는 A단지 VS 세입자가 맞춰져있어 승계만 하면 되는 B단지

절대가에서는 일부 차이가 있었지만 압도적으로 어느 매물이 싼 상황은 아니었고,

지금 수리하냐 나중에 수리하냐의 문제일뿐 둘다 수리가 필요한 물건들이었습니다.

그리고 이를 감안해 가격을 네고해야했는 물건들이었습니다.

가격네고를 위해 내가 해줄 수 있는 것과 없는 것을 확인해보았는데

A, B단지 모두 매도인의 매도의사가 확실했던 물건들이었고 급하지도 않았으며,

중도금 등으로 추가 가격협상이 먹힐 매물이 아니었습니다.

해당 단지내 동/향을 우선순위를 고려했을 떄 둘중에 더 우선순위가 확실한 매물도 없었고,

전체수리로 비용이 더 발생되는 A단지의 매매가+수리비, 그리고 B단지의 가격을 비교했을때

가격적인 측면에서 더 메리트가 있는 물건이라기보다 비슷하다고 판단했습니다.

결국 최종 결정 단계에서는 단지 선호도가 조금 더 강한 단지,

그리고 물건/세입자의 조건을 보고 저에게 유리하다고 판단된 물건으로 결정하였습니다.

추가로 호가보다 가격을 조금 더 조정해서 투자금을 더 줄일 수 있는 B단지로 최종 투자를 결정하게 됩니다.

✔ 아쉬운점 : 앞전 단계에서 쭉 달리다 마지막 1호기 결정단계에서는 느슨하게 풀어짐.

해당 매물이 제일 싼 물건인 것을 확인했지만 동/향을 디테일하게 따지지 않은 것.

수리할 것을 퉁쳐서 샅샅하게 살펴보지 못한 것

✔ 잘한점 : 계약을 결정짓기 전까지 가지고 있는 후보물건 진행사항을 확인하고, 앞마당중 놓친게 없는지 다시 확인.

투자 물건에 대한 최종 저환수원리 검토를 다시 하면서 자체 매코를 진행한 것.

행동을 하고 결정을 내린 것.

✔ 복기 : 작은 경험이 쌓이면서 자신만의 원칙들이 생겨난다는 튜터님의 말씀을 어렴풋이 깨닫게 되는 순간,

전체적으로 돌이켜보면 투자를 해보지도 않고 완벽한 투자를 위해 계속 정답을 찾으려고만 했다.

쓰다보니 하염없이 길어졌습니다.😂

이번 복기글을 작성하면서 느낀점은

실전반 4주차 선배강의에서 험블튜터님과 김인턴튜터님이 다뤄주신 내용들을 저는 돌고돌아 해왔다는 것입니다.

그만큼 실전투자를 하기위해서는 정말 도움이 되는 강의라고 생각했습니다.

특히나 투자를 앞두고 계신 동료분들은 그대로만 하면 투자를 할 수 밖에 없다고 느꼈습니다.

꼭 활용하시면 도움이 될것같습니다.



또한 부동산 계약이 처음이었던 저에게

예전 실전반에서 권유디튜터님이 강의해주셨던

매수프로세스 교안은

정말 많은 도움이되었습니다.



더불어 정말 환경안에 있는 것이

가장 빨리, 폭 넓게 더 성장할 수 있는 길이라는 것을 깨달았습니다.

저혼자였다면 절대 할 수 없었을 1호기

정말 감사한 분들이 많습니다.

코칭으로 방향성을 잡아주신 빈쓰튜터님, 자향멘토님

&

실전반에서 만나뵙게된 튜터님들

진심으로 감사드립니다.

지투실전반에서 할수있다는 아낌없는 격려를 주셨던 파트라슈 튜터님

임보는 투자계획서, 투자로 이어지는 임보작성의 중요성을 알려주신 재이리 튜터님

현장으로 나가 움직이도록, 투자의 걸음마를 뗄 수있도록 도와주신 두잇나 튜터님

투자 복기글을 쓰도록 격려해주시고, 마지막 리스크까지 점검해보도록

살펴주신 녹두보리 튜터님 감사합니다.

&

기초반에서 함께 해왔던 모든 동료분들,

댓글로 응원해주셨던 동료분들,

마음의 방황이 심할 때 열중반의 인연으로

1년간의 독모를 해주셨던 윤돌조장님과 자실조

제 첫 실전 파트라슝슝조,

실준반을 함께했던 아가님,

보석같은 동료분들 반짝이들,

자실로 함께해주신 케짱님, 글루님, 지구님, 꺾마님, 갓부님, 레디고고님

언제나 친정같이 따뜻한 잇나즈

서투기 오프로 처음 만나게된 꼼장님,

1호기 생생한 투자경험과 기운 나눠주셨던 달리님과 해내신, 해내실 십억조

그리고 함께라면 무서울 게 없는 녹두장군님들까지 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!