[주토] 공급 많은 도시 vs 적은 도시, 1년 반 뒤의 수익은?

안녕하세요, 꾸준한 투자자 주토입니다.

오늘은 1호기 투자 당시 고민했던 공급 많은 도시와 공급 적은 도시 중

어떤 곳을 선택할지에 대한 경험을 바탕으로

1년 반이 지난 지금 수익에 어떤 차이가 있었는지 복기해보려 합니다.

투자 대상 단지와 당시 상황

제가 실제 투자한 A지역은 인구 50만 내외의 공급이 적은 중소도시입니다.

2023년부터 공급이 줄기 시작해, 2024 ~ 2026년 3년간 공급물량은 2,900세대, 이는 적정 수요의 약 30% 수준입니다.

반면 투자 대상으로 함께 고려했던 B지역 역시 인구 50만 내외의 중소도시였지만, 공급은 많은 도시였습니다.

같은 기간 동안 공급물량은 11,200세대로, 적정 수요의 110% 정도 공급이 많아 수요 대비 과잉 상태였습니다.

두 도시에서 다음 단지들을 매물코칭을 통해 검토했습니다.

A단지: 생활권 선호도는 중하, 해당 생활권 내 대장 단지

B단지: 생활권 선호도 중상, 단지 선호도도 꽤 괜찮은 중상급

두 단지 모두 투자금 5~6천만 원 정도가 들었습니다.

수익 비교 (1년 반 경과 후)

A단지 (공급 적은 지역)

현재 전고가 가까운 수준까지 회복되어 매도를 고려 중입니다.

B단지 (공급 많은 지역)

주변 입주 영향으로 1년 반 전과 동일한 가격을 유지하고 있습니다

시장 복기

당시에는 B단지가 매물 코칭에 통과될거라 생각했습니다

왜냐하면 전고 대비 25% 빠져 있었고, A단지는 반등하여 20%밖에 빠지지 않았기 때문입니다.

그래서 "더 빠진 게 더 싸고 유리하겠지?"라는 단순한 판단이었죠.

그런데 매물코칭을 받으며 깨달은 건,

제가 저환수원리의 '저'만 보고 있었다는 점이었습니다.

A단지는 전세가 1개

B단지는 전세 10개, 옆 단지는 전세 20개...

리스크는 고려하지 않은 채, 단지 가격만 보고 판단했던 것이었습니다.

지방 투자를 복기하며 제가 얻은 가장 큰 교훈은 다음과 같습니다.

공급이 많으면, 싸게 사도 더 떨어질 수 있다

싸다는 것만으론 부족하다 싸면서도 가치가 있고, 리스크까지 고려된 단지를 사야 한다

지금 투자에 적용해본다면?

요즘 시장은 지방 대부분이 공급이 줄어드는 시기입니다.

즉, 싼 가격에 공급 리스크가 낮은 단지를 매수할 수 있는 시기라는 것이죠.

지금 시장은 공급 리스크가 줄어든 지역을 저렴한 가격에 살 수 있는 기회를 주는 시장입니다.

막상 발을 내딛는 건 두렵지만, 저는 이 경험을 통해

고민보다 실행, 단 실행 전엔 분석의 중요성을 다시 한 번 느꼈습니다.

여러분의 첫걸음이 더 단단하고 똑똑한 발걸음이 되길 진심으로 응원합니다.