[서투기 25기 19조 꿈꾸는파파] 4주차 강의 후기_소액투자의 모든 것

안녕하세요!

경제적 자유와 매일 성장하고 싶은

꿈꾸는 파파입니다.



월급쟁이 부자들

“서울투자기초반”_4주차

- 소액투자의 모든 것 -

소액투자

말 그대로 투자에 있어

투자 금액을 적게 들이고

수익률을 높이는 투자이다.

중요한 것은

적은 투자금이 아니다.

적은 투자금이라도 아무거나 투자하는 것이 아니다.

투자금이 적게 드는데

좋은 물건을 사는 것이다.

그래야 그 물건이 시간이 지나면서

자산으로서 나의 부를 늘리는 것이다.

똘똘한 한채

다주택

사람들마다 투자하는 방향

투자를 할 수 있는 환경과 상황이 다르다.

그래서 누군가에는 똘똘한 한채가

필요하고

또다른 누군가에게는 소액투자도 필요하다.

소액투자란 무엇이고

소액투자를 위해 필요한 것

어떻게 투자를 하지는지

이번 강의를 통해 배울 수 있다.



그리고 이번 4주차에 배운 강의 내용에 대해 알아보면

이번 강의에서 남겨야 할 키워드를 뽑아보면 다음과 같습니다.

​

지역 입지 구분하기

투자 프로세스

소액투자

[Opening]

🔍 본

[투자를 하고 싶은데 지금 어떻게 투자를 해야하는지 고민하는 사람들]

• 서울 투자를 하고 싶은데 이미 가격이 올라서 투자처 찾기 어렵다.
• 지금 투자금으로 서울 투자는 어려운데 서울/수도권 vs 지방 어디를 투자해야하 고민이 된다.

[지금 시장은]

• 공급이 줄고 있으며 (전세가 상승 여력), 상급지는 가격이 오르고 거래량이 많다.
• 그러나, 중요한 것은 아직 가격 상승하지 않은 곳에 기회가 있다.

💡깨

부동산 시장을 보면서 지금 어떤 투자로 접근을 해야하는지 알수가 있다.

투자라는 것이 항상 같은 상황에서 하는 것이 아니고 상황에 맞춰서 그에 맞는 투자를 해야 한다.

그래서 정답이 없고, 수학처럼 공식이 정해진 것이 아닌거 같다.

[PART 1. 살 때부터 싸게 사는 실전 매물 임장&협상]

🔍 본

소액투자 중요 Point

- 가치 있는 것을 싸게 사고 (수익극대화) + 투자금을 줄인다. (수익률)

가치를 알기 위해서는 아는 단지(앞마당)이 많아야 하고

가치를 가지는 요소가 무엇인지 알아야 한다.

그리고 싸게 사기 위해서는 협상을 해야 한다.

☞ 현장에서 답을 찾아야 한다.

매물을 어떻게 선정해야 하는지?

- 저평가가 되었고 투자기준(투자금)에 맞는 단지를 선정

부동산 방문 및 집을 볼 때는

- 상대방(부동산 사장님) 너무 신경쓰지 말고

- 투자마인드로 행동하고

- 사전 예약 사항 점검하고

- 누수,하자에 대해 꼼꼼하게 보면서

- 집을 본 후 정리 (좋은 물건만 남기고)하고

- 투자 우선 순위를 정리하고

- 부동산 사장님과 좋은 관계를 만들어야 한다.

투자 의사 결정 프로세스

- 단지 1등 → 그날의 1등 → 생활권/지역 1등 → 앞마당 1등

Tip) 1등에 너무 집착하지 말고 자신의 투자 기준에 맞는 단지 가운데

우선순위에 맞춰서 결정하고, 자신의 앞마당이 많아야 조금 더 좋은 투자 의사 결정을 할 수 있다.

저렴한 매물 찾기

-네이버 최저가 → 해당 부동산 방문/집 보기 → 인근부동산 방문 (더 싼 물건 찾기)

가격 협상 Tip

- 조급함을 버리고 (집을 보고 바로 계약 X)

- 너무 많은 요구만을 하지 않고 (서로 Win Win할 수 있는 방법 찾기)

- 자신의 적정 투자 금액 정하여 협상

협상도 중요하지만, 중요한 것은 매수(투자)를 하는 것이다.

💡깨

싸게 산다는 것에 집중을 해야하는데, 싸게 산다는 것이 무조건 싼 물건을 하고, 가격을 낮추는 것이 아니다.

무조건 쌀 문건이 아니다. 먼저 가치가 있어야 한다.

가치란, 누구나 좋아하고 갖고 싶은 물건이다.

(물론, 그런 물건은 비싸다고 생각할 수 있다.)

그런 물건 중에 상대적으로 싼 물건을 사는 것이다.

그리고 너무 싸게 사려고만 하면 결국, 투자를 못하는 경우도 많다.

이정도면 충분히 싸다라는 적정 금액을 가지고 가격 협상을 하고

상대방에게 어떤 것을 해주면 조금 더 싸게 살 수 있는지 생각을 하면서 협상을 하면 좋다.

적용하기)

투자 의사 결정 프로세스에 맞춰서 투자 후보 단지 결정하기

[PART 2. 소액투자로 자산을 쌓아가는 방법]

🔍 본

이런 시장이면 소액투자로 관심을 가져야 한다

- 매매가 주춤 + 전세가 상승

- 매매가 상승 + 전세가 급상승

Why 소액투자

1) 종잣돈 부족, 높은 수익률

2) 리스크 감소 (매매가 - 전세가)

How 소액투자

1) 사람들이 선호하는 곳을 적은 투자금으로 투자

2) 투자를 반복 (자산 쌓기)

행동하기

1) 투자 가능 범위 늘리기 (앞마당_사람들이 선호하는 지역)

2) 투자 가능 단지 정리(매매가 X~X억)

3) 가격 흐름 점검 (매매, 전세 + 수)

4) 반복 (2~4주 간격으로)

💡깨

소액투자에 있어 대략적인 후보 (지역/단지, 금액)을 정하는 것이 필요하다.

특히, 지금 시장에서 사람들이 소액투자보다는 똘똘한 한채, 그리고 절대가 자체가 높은 단지 위주로 관심이 많다. 관심이 많다는 것은 그만큼 매도자 우위인 모습을 보인다. 가격도 많이 회복하고, 가격 자체가 싸지는 않다.

반대로, 그렇지 않은 단지 (하지만, 가치가 있는 단지이다.)는 아직은 상대적으로 덜 선호해서 거래 자체가 많지 않고 가격이 조금 눌려 있다.

이런 단지는 좋지 않는 단지가 아니다. 좋은 단지 대비 상대적으로 좋지 않은 단지라서 조금 더 늦게 가격 흐름이 오는 것이다.

투자는 일반 대중과 반대로 하라는 명언처럼, 지금이 어떻게 보면 덜 선호하는 단지를 투자금을 적게 들여서 투자를 한다면 시간이 지나게 되면 좋은 투자 결과를 만들어 낼 수 있다.

그리고, 소액 투자하기 좋은 시장 (매매가-전세가 흐름)을 보기 위해서는 정기적으로 매매/전세 (가격, 수)를 점검하는 것이 필요하다.

적용하기)

투자 후보 단지 가격 트레킹 시 매물 수 확인하기

투자 후보 지역 거래량 / 매물수 확인하기 (매매, 전세)

[PART 3. 꼭 알아야 하는 소액투자 가능한 지역]

🔍 본

1기 신도시 입지 요소 특징들

- 직장, 교통, 학군, 환경

신도시 C지역 분석

1) 시장의 모습

- 전세 매물 감소

💡깨

전세 매물 흐름을 보면서 지역/생활권 시장의 모습을 볼 수 있다.

지금 전세 매물수가 주는지 느는지, 그리고 저가 매물이 쌓여있는지 사라지는지 확인을 하면서 투자 접근을 어떻게 할지 판단할 수 있다.

적용하기)

투자 후보 단지 지역 매물/거래량 체크하기 (아실)

2) 입지

- 교통 (직장 접근성)

. 1,7호선, 서해선, 고속도로

- 평지, 상권이 좋은 곳

- 전형적인 베드타운 (교통 중요)

- 학군: 외부 수요를 끌어들이지 않지만, 지역 내 선호 학군 밀집

- 환경: 백화점+마트+병원+공원+편의시설

3) 생활권

. 각 생활권별로 사람들이 선호하는 입지 요소 파악

1,7호선 기준 생활권 구분

교통 + 환경 + 학군에 따른 생활권 차이

💡깨

지역 입지를 조금 더 세분화해서 입지 우선순위를 정리하고, 그것에 따른 가격이 어떻게 형성되는지 비교하면서 비교 평가를 할 수 있다.

그리고 가격 차이를 보여주는 것이 무엇인지 알 수 있으면 그 지역에서 선호요인이 무엇인지 파악할 수 있다.

적용하기)

지역 입지 요소 세분화 해서 매트릭스 형태로 정리해보기

신도시 D지역 분석

1) 개요

- ㅍㅊ의 동생

- 환경, 베드타운, 교통 (강남접근성)

→ 업무지구로의 접근성 중요 (땅의 가치 판단 기준)

2) 입지

- 교통 (직장 접근성)

.1, 4호선

. 주요 업무 지구 접근 용이

- 환경 (거주 환경)

. 역 주변 상권

- 학군

. 학군지는 아니다.

. 그래도 그 안에서 선호하는 학군이 몰려있다.

3) 생활권

. ㅅㅂ생활권: 역세권+상권+환경+학군

. ㄱㅈ생활권: 역세권+신축+주택가 (균질성↓)

[PART 4. 소액투자 의사결정 방법]

🔍 본

입지 우선순위와 현재 가격을 비교하면서 싼지 비싼지 판단한다.

- 같은 가격이면 좋은 입지

- 선호도와 가격을 비교하면서 어떤 요인이 가격에 영향알 주는지 판단

- 입지 먼저 비교하고, 가격을 비교

- 전세가격 및 매물 수 확인 필요

💡깨

입지를 먼저 비교하면서 가격대를 비교하면 조금 더 비교평가가 용이하다.

또한, 매매 전고점으로만 비교하기보다 투자자의 관점에서 전세 상승 레버리지를 고려해서 전세가 변화를 보는 것이 필요하다.

전세는 실수요이기에 사람들이 더 선호하는 곳이 상대적으로 전세가가 받쳐준다.

적용하기)

전세가가 어느 정도 받쳐주는지 판단하기 (실수요)

10평대 투자

- 같은 투자금이면 20~30평대

- 20~30평대 가격이 먼저 오르고 10평대 아직 오르지 않으면 괜찮다

소액투자로 다주택자로 가는 길

- 다주택자의 좋은 점과 어려운 점을 알고 선택해야 한다.

- 세금, 관리, 리스크 고려

소액투자 매도는

- 목표 수익률 달성 여부

- 리스크 대응 여부

- 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때

소액투자 전략

1) 매매 절대가 선정

2) 저평가 선정

3) 원금보존 (전세가율)

4) 수익률 검증

5) 다른 곳 비교

[투자를 하기 위해 필요한 것]

앞마당 늘리기 + 비교평가

조급함 버리기

시간이 필요

독서,강의,임장,투자,인내

행복한 투자자는

목표를 설정하고

우선순위 변경을 하면서

몰입을 하고

투자 루틴을 만들고

투자의 환경을 만들고

...

...

멈추지 않고

꾸준히 한다.