“다시 보게 된 소액투자” [서울투자기초반 24기 22조 미호미호]

주우이님 이번에도 너무나 좋은 강의 감사합니다~^^

[나에게 특히 와 닿았던 점]

우리가 해야하는 투자는 가치가 있는 아파트를 싸게 사면서 (매매 가격을 싸게) + 투자금을 줄이는 것 (전세가를 높여서_역전세 위험 알고 있어야 함) 이다. 

싸게 사는 것 = 수익 극대화

투자금을 줄이는 것 = 수익율 극대화

▶ 싸게 사기 위해 할 수 있는 것은?

1) 절대평가 / 비교평가 : 가치대비 가격이 싼가? / 네이버 매물보다 더 저렴한 것은 없나? (급매, 장부물건 등)

2) 가격협상 : 현재 가격 대비 더 싸게 매수 가능한가? (현장에서 협상, 최소한 2개 이상)

▶ 내가 확인해야 하는 물건(아파트)은 무엇인가?

1) 저평가되어 있고 내 투자기준에 들어오는 아파트

2) 저평가되어 있고 전세가율이 높은 아파트

3) 저평가되어 있는 아파트

▶ 구축투자

해당지역이 거주수요가 있는 곳이면 전세수요도 있다. 그리고 입지독점성이 있는 곳이면, 추후에 재건축, 리모델링 호재도 생길 수 있다. 

• 구축이지만 거주, 전세 수요가 있고, 입지독점성이 있는 곳인지 확인하자

▶ 소액투자하기 좋은 시점은?

1) 시장이 좋지 않기 때문에 매매는 주춤하지만 전세의 수요가 넘치는 경우 (best)_과거 전세가율을 확인하라

2) 매매가의 상승보다 전세가의 상승이 더 큰 경우

[나에게 적용해보고 싶은 점]

▶ 소액투자 프로세스

현재와 같은 시기엔 가치 있는 아파트로 2-3채 정도 보유 운영하다가, 취득세, 종부세가 완화되고 다주택자 관련 완화되는 시기가 오면, 그 중 1채를 매도하여 자금을 마련하고 여러 물건을 소액 투자로 자산불리기를 한다.

소액투자 = 가치있는 물건을 시세보다 저렴한 가격과 적은 투자금으로 매수하는 것

▶ 소액투자 기본 조건

1) 투자할 때를 기다려야 한다.

2) 그 동안 계속해서 나에게 맞는 소액투자 물건을 찾아야 한다. 꾸준한 시세트레킹

(투자 가능 단지 리스트업 + 전세 및 매매 매물수를 지속적으로 확인, 2-4주 간격 업데이트)

3) 가치있는 물건을 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회가 있다면 매수한다.

4) 단, 내가 살 수 있는 물건 중에 가장 좋은 물건인지는 매수 전까지 충분히 고민한다.

▶ 소액투자 전략

1) 매매 절대가 선정 (내 투자금에 따른 매매 절대가 (전세가율 90% 기준)

2) 상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾기 (선호지역 대비 가격이 저평가 된 것 = 싼 것) 

3) 원금보존 확인 (전세가율 서울 60% 이상, 경기도 80% 이상, 전고점 대비 -20%)

4) 수익률 검증 (현재 매매가와 전고점 가격 비교)

5) 다른 곳(지역)과 비교 (수도권, 지방 등 이 아파트보다 좋은 단지 찾아보기, 비슷한 가치&가격)

▶ 2025년 투자를 하기 위해 갖춰야 할 것

1) 가치를 판단할 수 있는 능력 키우기 (앞마당 최소 3개 이상 만들기)

2) 적정한 가격을 판단할 수 있는 능력 키우기 (비교평가 많이 해보기, 가격대별 기준 아파트 찾아보기)

3) 목표달성을 위한 태도 가지기 (조급함 보단 정석대로 하자)

4) 나에게 부족한 것을 채워나가는 시간을 갖자 (투자하자)

매달: 독서 (2-4권), 강의 (1개), 임장 (6번), 투자 (올해안에), 인맥 (월부생활)

[앞으로 3개월 계획서]

6월) 

열기를 수강하며 비전보드 쓰기 등 마인드를 다잡는 시간을 가지며, 내가 가지고 있는 앞마당 (강서구, 영등포구, 동작구) 3개와 그 인접지역에 비슷한 투자금 내 들어오는 물건들을 정리하여 시세트레킹 & 비교분석 한다. 투자가능 물건 리스트업한다.

투자코칭을 동시에 진행하여, 나의 자산 상태에 대해 좀 더 명확히 분석하고, 투자 방향을 잡는다.

7월) 

리스트업 된 단지들의 물건들을 매임하여, 범위를 좁힌다. 매물코칭을 받아 투자 물건을 정한다.

8월) 

8월 안에 서울에 1호기 투자한다. 

[내가 행복해하는 것 3가지]

1) 남편과 함께하는 결혼 10주년 (2027년) 스페인-포르투칼 여행준비 (여행자금 마련 및 계획짜기, 스페인어 배우기)

2) 아파트 투자 1호기를 꼭 해내는 내 모습과 그 이후로 계속 자산을 늘려가는 모습을 상상하며 미래를 계획하는 것 = 자산이 일하게 하고, 자유로운 삶을 살아가는 모습

3) 꿈꾸던 우리만의 공간 만들기 (집이 아닙니다.) 경치 좋은 곳에 “세컨하우스 + 지인들과 함께 할 아지트 + 남편과 둘이 직접 만들어 가는 우리만의 공간”