수요와 선호도를 파악하는 지역 분석법 [조직과사람]

안녕하세요

좋은 사람들과 행복한 조직을 만들어 나가는 것이 꿈인

조직과사람 입니다.

우리는 단지 하나의 가치를 판단하기 위해서,

어떠한 사람(수요)들이,

어떠한 이유(선호도)로

이 단지에 거주하려 하는 지를

분석 합니다.

이렇게 수요와 선호도를 파악하기 위해

우리는 임장지역 > 생활권 > 단지의 순서로

가치를 정리해 나갑니다.

그런데, 튜터링을 하며 조원 분들과 이야기를 하다 보면

내가 생각했던 수요 및 선호도와

실제 그 지역의 수요 및 선호도가 다를 때

비교평가를 어려워 하시는 것 같습니다.

'A 단지와 B 단지 비슷해 보이는데 왜 A 단지가 좋은거죠?'

'수도권에서는 강남 접근성이 중요하다고 하는데, 왜 강남접근성이 떨어지는 단지를 사람들이 더 좋아하는거죠?'

'이 지역에서 사람들이 어떤 기준으로 단지를 선택하는 지 잘 모르겠어요.'

특히, 이런 질문들을 많이 하시더라구요.

그래서, 이 글을 통해

도시의 특징을 읽어내서

이것을 수요와 선호도로 연결시키는 법을

이야기 해보고자 합니다.

제가 좋아하는 수원의 한 단지에 대한 분석을 예시로,

지역의 특징을 어떻게 정리하는 지 말씀 드려보겠습니다.

분석 단지 : 화서역파크푸르지오

분석해 볼 단지는 수원 원도심에 위치한

화서역파크푸르지오 입니다.

2021년식 2355세대의 신축 대단지로,

1호선 화서역을 도보로 이용할 수 있고,

화서역 스타필드와 인접해 있는 단지 입니다.

주상복합 단지로 용적률 499%로 빽빽하지만,

단지 내부로 들어가보면 쾌적한 아파트 느낌이 나는

단지 입니다.

현재 이 단지의 전용 84 가격은 11억으로

11억-12억 사이에 꽤 거래가 되고 있는 모습을 보이고 있습니다.

현재 이 단지의 가격으로만 보면,

서울의 도심업무지구와 인접해 있는

2017년식 1186세대의

보문파크뷰자이 전용 84와 비슷한 가격입니다.

단순히 수도권이라는 관점에서

강남접근성으로만 따져보면,

보문파크뷰자이는

자동차로 11km, 지하철로는 보문역 6호선 > 3호선 > 신분당선으로 30분

화서역파크푸르지오는

자동차로 30km,

지하철로는 화서역 1호선 > 4호선 > 2호선으로 60분

정도의 거리와 시간이 소요 됩니다.

또한, 보문파크뷰자이는

도심업무지구와 인접해 있기 때문에

교통 관점에서 더 좋은 가치를 갖고 있죠.

향후 화서역의 신분당선 연장 개통과

수원역 GTX-C 호재를 고려하더라도

보문파크뷰자이의 위치보다 좋을 순 없을 것 같습니다.

그런데 왜 화서역파크푸르지오가

이런 가격대를 형성하는 지를 이해하기 위해서는

단순히 이런 비교평가 만으로 어렵습니다.

왜냐하면 화서역파크푸르지오는

서울이 아닌 수원에 있는 단지이기 때문이죠.

수원이라는 지역의 특징 이해하기

수원은 서울로의 이동이 가능한 지역이기에

서울에서 생활하는 사람들의 거주 수요가 있지만,

수원은 자체 일자리를 보유하고 있고,

우리가 흔히 알고 있는 삼성이라는 기업의 본사가 있는

지역입니다.

그래서, 자족도시 성격을 지니고 있습니다.

이 때문에 수원이라는 지역 자체의 특징을 이해하는 것이 필요합니다.

위 그림은 수원의 도시 발전 흐름을

간단히 정리해 본 것인데요.

대략적으로 아래와 같은 구조로 이해해보시면 좋습니다.

1) 원도심 : 수원역 인근, 현재 활발한 재생이 이루어지는 곳

2) 동수원: 영통/매탄/망포/광교 등 삼성전자를 중심으로 조성된 거주 지역으로 경부고속도로와 인접

3) 북수원: 화서/정자/천천/영화 등 수원의 북쪽으로 1호선과 영동고속도로와 인접하여 서울 접근성이 좋은 곳

4) 서수원: 구운/고색/호매실 등 수원에서는 상대적으로 개발이 덜 된 지역

그 중 삼성전자가 위치한 동수원의 선호가 높은 편입니다.

그 중 화서역파크푸르지오는

화서와 정자/천천 생활권을 모두

이용할 수 있는 위치에 있습니다.

원도심으로의 접근성이 좋으면서도

정자/천천 택지의 학군을 이용할 수 있어

안정적인 거주 수요를 가져가는 지역이죠.

수원에서도 가장 선호하는 지역이 아님에도 불구하고

서울 4급지의 연식 좋은 단지와 왜 비슷한 가격을 가져가고 있는 지

한 번 이해해보는 시간을 가져보겠습니다.

화서역파크푸르지오의 가치 이해하기

빨강색 하이라이트 되어 있는 단지가

화서역파크푸르지오 입니다.

앞서 말씀 드렸듯이 화서역파크푸르지오는

정자/천천 생활권과 화서 생활권의 교차 지점 정도에 위치해 있습니다.

위 그림을 보면

다들 연식이 2000년대 내외로 형성 되어 있는

여러 마을이 있습니다.

그리고, 이 지역에는 학원가와 선호하는 학교가 있습니다.

그리고 화서역파크푸르지오는

정자/천천 생활권의 인프라와 학군을 누릴 수 있습니다.

[안정적인 학군 수요를 가지는 생활권의 역세권 신축 대단지]

저는 바로 이런 점이

화서역파크푸르지오의 가치가 인정 받는 요소라고 생각하고 있습니다.

수원은 학군이 좋으면서,

서울 접근성도 갖추고 있는

신축 대단지가 많지 않습니다.

위 사진과 같이 수원에서 가장 좋아하는 광교 정도를 제외하고는

이런 요소를 갖추고 있는 곳이 많지 않습니다.

삼성전자 인근의 영통, 망포, 매탄이 있는데

망포는 신축 단지가 많지만 학군 위상이 아직 영통에 밀리고,

영통은 대부분 구축 단지 입니다.

수원의 특징을 반영한 가치 정리

[수요 관점]

앞서 봤듯이 수원은

수도권이라는 관점에서 서울의 수요를 흡수하고,

자족도시로써의 수요도 가지는 곳입니다.

다만, 서울의 수요 자체는 서울 보다 적을 수 밖에 없습니다.

이런 관점에서

화서역파크푸르지오는

1호선을 통한 구디가디, 도심업무지구, 여의도 등의 수요 일부와

수원의 수요를 가지고 있는 단지라고 판단됩니다.

[선호도 관점]

수원은 삼성전자가 위치한 동수원의 선호가 가장 좋습니다.

특히, 광교신도시는 환경이 정말 좋고 균질하며,

신분당선을 통해 강남/판교 일자리 수요도 갖고 있으며,

학군도 크게 나쁘지 않기 때문에 압도적인 수원의 1등 입니다.

그런데 광교를 제외하고는,

이러한 학군/환경/교통을 갖고 있는 단지는 제한적입니다.

그 중 화서역파크푸르지오는

안정적인 학교와 학원가를 갖고 있는

구축 택지의 신축 대단지이며,

향후 신분당선이 개통될 화서역 역세권이며,

슬리퍼 상권으로 스타필드를 보유하고 있습니다.

따라서, 화서역파크푸르지오는

광교 내 선호도가 조금 낮은 단지들을

넘어서는 선호를 가져올 수 있는 단지라고 생각했습니다.

즉, 11억이라는 가격이

수요가 더 풍부한 서울의 단지와 비교했을 때

아주 싼 가격이라고 생각하기는 어렵지만,

수원 내 선호도를 고려할 때 이해되는 가격이라고 생각했습니다.

저는 각 단지의 가치를 판단할 때

이러한 과정을 통해 가치를 이해하고,

알고 있는 지역의 단지들의 가격과 비교하여,

현재 가격 수준을 판단하고 있습니다.

도움이 되실 지 모르겠지만,

비교평가가 잘 되지 않을 때 좀 더 지역/생활권의 특징을 정리해서

단지의 가치를 정리해보시면 좋을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.