지금 신청 가능한 독서모임
9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
| 독서일자 | 6/1~6/4 |
| 정리일자 | 2025. 6. 4(수) |
| 1. 개요 | |
| 책제목 | 월급쟁이 부자로 은퇴하라 |
| 저자/출판사 | 너나위 |
| 저자 및 도서 소개 | 너나위님이 부동산 투자를 어떤 식으로 활용했는지 어떤 기준으로 했는지 방법을 담은 책이다. 실제로 직장생활을 하면서 어떤 일을 겪었고 어떤 과정에서 부동산 투자에 관심을 가지게 되었으며, 직접 투자한 사례와 의사결정 과정도 소개한다. 어떤 식으로 부동산 투자를 이어나가야할지 기준을 소개해주고 있어서 부동산 투자자가 되기 위한 필독서 |
| 점수(10점) | 10 |
STEP2. 본/깨/적
| 2. 본깨적 | ||
| 핵심키워드 | #생산자산늘리기 #레버리지활용 #앞마당늘리기 | |
| 본 것 | 본 | 자본주의에서 가지고 있는 현금이 어떻게 가치가 희석되는지를 설명해주고, 인플레이션을 이기기 위해 생산자산으로 바꿔야한다고 강조한다. 생산 자산 중에서는 부동산이 장점이 있는데, 레버리지 활용가능한 것과 정보의 비대칭이 적다는 것이었다. 내 발로 임장을 직접 다니고 앞마당을 늘려간다면 누구보다 많은 정보를 가질 수 있고, 이를 통해 비교평가할 수 있다. 비교평가를 통해 가장 저평가된 자산을 구매해서 시스템을 구축할 수 있다면 경제적 자유까지 이룰 수 있다는 내용이다. 그리고 이 시스템 구축을 위한 구체적인 내용을 알려준다. 월부에서 가장 중요한 투자기준인 저환수원리를 어떻게 적용해서 투자를 했는지, 임장지는 어떻게 선정할지, 부동산 방문해서 어떻게 해야할지 등등 부동산 투자에 꼭 필요한 원칙을 알려준다. |
| 깨달은 것 | 깨 | 올 3월에 월급쟁이 부자로 은퇴하라는 책을 읽었습니다. 부동산 투자 팁이 잘 정리되어있다는 내용으로 독서 후기를 정리했었습니다. 그 이후 독강임투를 지속했고, 이번에 열중을 들으며 재독하게 되었는데 읽히는게 달라서 놀랐습니다. 우선은 너나위님이 얼마나 어려운 영역에 도달한 투자자인지가 확 와닿았습니다. 그 전에는 매임할 떄는 이렇게 해야되구나. 다음 임장지를 선정해야할 때 이렇게 해야하는구나를 머리로만 이해를 했고, 실제 저환수원리같은 투자 기준을 격자틀인식모형으로 만들어 머리속에 심어놓아야겠다. |
| 적용할 것 | 적 | 이번에 읽으면서 리스크에 대한 내용이 꽤나 많다는 걸 느꼈다. 리스크가 헷징되지 않으면 결국 모든 자산을 잃을 수 있고 그래서 어떤 투자를 하든 리스크를 어떻게 관리할 것인지 고려가 되어야한다. 역전세리스크와 잔금리스크를 항상 고려해서 투자 기준 정리하기 그리고 이번주 전임할 때 부동산에 질문하는 체크리스트 참조하기. 매임할 때 기준대로 돌아보기 |
STEP3. 책 속 기억하고 싶은 문구
| 3. 노트 | ||
| 페이지 | 요약 | 인플레이션 |
| 32 | 본 | 통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다. |
| 깨 | 이게 인플레이션과 자본주의의 핵심인 듯하다. 종잣돈을 이용해 빠르게 가치있는 생산자산으로 바꾸어나가는 것이 자본주의에서 경제적 자유를 이룰 수 있는 유일한 길이라고 생각한다. 부동산/주식투자/코인투자/금 등 어떤 생산자산이냐 선택의 문제겠지만 '가치 있는' 생산자산을 내가 직접 선별할 수 있는 종목이어야한다고 생각한다. | |
| 페이지 | 요약 | 부정적 사고와 마주하기 |
| 65-66 | 본 | 어두컴컴한 동굴 속에서도 길을 찾고자 하는 사람의 눈에 가장 먼저 빛이 들어오듯, 자본주의 사회에서도 덮어높고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가면 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다. |
| 깨 | 팩트풀니스나 자기관리론의 내용과 어떻게 보면 일맥상통하다. 내가 걱정되는 부분과 우려되는 부분이 있으면 회피하고 비난하지말자. 어렵고 힘든일일 수록 알아보고 찾아보고 실제로 그 내용을 마주하게되면 더 기회가 생길 수 있다. | |
| 페이지 | 요약 | 생산 자산으로 전환하기 |
| 75-76, 82 | 본 | 이제 결론은 명확해졌다. 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다. 직장인으로 10년 가까운 세월을 살아오면서, 나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야한다. 생산 자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면, 그 때 비로소 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있을 것이다. 이 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 '경제적 자유'에 해당한다. |
| 깨 | JUST KEEP BUYING의 내용과 일맥상통했다. 자본주의에서 현금자산을 그대로 들고 있는 것은 위험한 행동이다. 가치 있는 생산 자산으로 지속해서 바꾸는 작업이 필요하다. | |
| 페이지 | 요약 | 레버리지 |
| 95 | 본 | 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지'때문이다. 정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. |
| 깨 | 부동산 투자의 장점이다. 특히 우리나라 주식 시장은 기울어진 운동장이라는 의견이 팽배하다. 주주의 기본적인 권한이 보장되지 않기 때문이다. 네이버나 카카오가 2010년이후로 한국에서 꾸준히 우상향해야할 주식들이지만 결과는 그렇지 않다. 분할 상장이라는 방법을 사용해 돈이되는 사업들을 분리해 기업의 추가 자금 조달에 썼기 때문이다. 그런 의미에서 부동산은 우리의 손품/발품이 들지만 직접 확인이 가능하다. 그리고 전세제도라는 '레버리지' 방법이 있다. 이 부동산 투자의 강점을 잘 이해하고 활용해야 성공한 부동산 투자자로 거듭날 수 있을 것 같다. | |
| 페이지 | 요약 | 저평가 여부 |
| 121-122 | 본 | 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. |
| 깨 | 결국 기본은 가치보다 가격이 싼 물건을 고르는 것이라고 생각한다. 호재나 다른 뉴스에 휘둘리지 말고 항상 투자 기본원칙을 지키자. 호재는 +알파이며, 현재 가치 기준으로 판단하기. | |
| 페이지 | 요약 | 투자 좋은 시기 |
| 125 | 본 | 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄,가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고 야외 활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두시기를 적극적으로 활용해 투자하고있다. |
| 깨 | 정작 나만 하더라도 여름에는 너무 더워서 임장을 피할 생각을 하고있었다. 이 시기에 가격 싼 매물을 더 찾을 수 있다면... 이 때도 앞마당 늘리는 걸 쉬지않고 해야할 듯하다. 꾸준함이 모든 걸 이긴다. 꾸준하게 해보자 | |
| 페이지 | 요약 | 비교평가 중요성 |
| 131,132 | 본 | 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 가치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것 과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 '비교 평가'다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 강력한 도구다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두군데 보다는 세군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. |
| 깨 | 비교 평가를 위해서는 앞마당을 늘려야한다. 비교 평가를 해야만 부동산의 저평가 여부 판단이 가능하고, 저평가 여부가 투자 기준의 핵심이다. | |
| 페이지 | 요약 | 입주물량 VS 입지 |
| 본 | 해당 지역의 입주 물량은 정말 중요하다. 다만, 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 제외. | |
| 깨 | 입지가 좋지만 입주 물량이 많을 경우 고려해야할 사항들. 내가 현금 유동성이 괜찮고 리스크가 충분히 감당가능하다면 입주 물량이 많더라도 입지가 좋은지 확인하고 진행할 것 | |
| 페이지 | 요약 | 부동산 투자를 위해 갖춰야할 것 |
| 본 | 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. | |
| 깨 | 저환수원리의 저평가, 수익률, 리스크에 해당한다. 투자의 기본원칙인 저환수원리가 가장 중요하다. 비교평가할 때 저환수원리라는 격자틀을 머리속에 적용하는 시스템을 생활화하자. | |
| 페이지 | 요약 | 시세차익수익을 위한 투자 조건 |
| 214-215 | 본 | 시세차익형 전세투자를 하는 경우, 투자자의 상황에 따라 주의 깊게 고려해야 할 사항들이 더 있겠지만, 다음 두 가지 조건을 충족시키는지는 반드시 확인해보길 바란다. 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가? |
| 깨 | 저평가 여부를 판단하는 건 투자기준의 핵심이며, 투자금이 적게 드는 것은 수익률을 높여 수익성을 극대화하기 위함이다. 리스크 헷징이 안되는 경우 모든 자산을 잃을 수 있기 때문에 반드시 리스크 헷징을 고려해서 잃지 않는 투자를 해야한다. | |
| 페이지 | 요약 | 절대무너지지않을 리스크 관리법 |
| 241 | 본 | 다음은 내가 생각하는 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법이다. 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다. 따라서 이 같은 계획이 예정된 곳이라면 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크해 봐야 한다. 특히, 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 인플레이션을 감안하면 무조건 현금을 쥐고 있는 것이 능사가 아니다. 같은 이유로 은행 통장보다는 부동산에 저축하는 것이 장기적으로 볼 때 개인의 재정에 훨씬 유리하다고 생각한다. 하지만 그렇다고 해서 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안 된다. 그렇게 투자할 경우 일시적 전세가 하락장세가 펼쳐질 때, 하락한 만큼의 전세금을 마련하지 못해 큰 어려움을 겪을 수 있다. 그러니 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다. 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다. 이는 앞의 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다. 유동성 리스크가 닥쳤을 때, 가장 중요한 건 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것이다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다. |
| 깨 | 리스크 관리가 되지 않을 경우 그야말로 흑자도산이 일어날 수 있다. 리스크관리는 항상 고려할 것. 역전세와 잔금 리스크를 우선적으로 고려해야할 것이고, 이에 대한 대비책으로 마이너스통장/신용대출은 남겨두고, 시스템을 갖췄을 경우는 1-2채 정도 팔 수 있는 물건을 준비해두어야한다. | |
| 페이지 | 요약 | 투자 기준 세우기 |
| 본 | 지금도 아래 기준에 따라 투자를 결정하고 있다. 첫째, 저평가된 상태인가? 둘째, 투자금이 적게 드는가? 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? ‘저평가된 상태인가?’를 맨 앞에 둔 것은 가장 중요해서다. 해당 아파트의 가치에 비해 가격이 저렴한지 반드시 확인해야 한다. 이는 4장에서 소개한 비교평가 과정을 반복해 판단하면 된다. 여러 번 반복하지만, 저평가 여부를 잘 알아보려면 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다. ‘투자금이 적게 드는가?’라는 기준 역시 4장에서 설명했듯 투자의 효율을 높이는 동시에, 돈을 잃지 않는 투자를 하기 위해 반드시 고려해야 할 사항이다 ‘리스크가 감당할 수 있는 수준인가?’라는 기준은, 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다. 예상되는 위기란 크게 두 가지다. 첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다. 이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라. | |
| 깨 | 투자 기준을 계속 강조하고있다. 찰리멍거바이블에서 나온 것처럼 투자기준은 격자틀인식모형이 되어 머릿속에 있어야한다. 부동산을 비교할 때 그리고 임장을 다닐 때 이 격자틀인식모형에 적용되어 저평가여부를 판단할 수 있어야한다. | |
| 페이지 | 지역 선정의 기준과 순서 | |
| 본 | 1. 전세가율과 가격 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상적으로, 지역 인구수의 0.5%가량으로 계산한다)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다 2. 투자금의 규모 이처럼 정리한 후엔 비교적 전세가율이 높고(시구 단위로 70% 이상), 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 ‘조인스랜드부동산’ 사이트와 ‘네이버 부동산’에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다. 특히, ‘조인스랜드부동산’에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있는데 이를 활용해, ‘전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만 원가량인 단지가 많은 지역’을 임장지역으로 선정한다. 3. 입주 물량 1, 2번을 거쳐 일차적으로 임장지역을 선정하되, 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해 볼 필요가 있다. 나는 ‘부동산지인’과 ‘호갱노노’, ‘아파트실거래가’ 앱을 주로 활용한다 그리고 내가 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인한다(수도권은 워낙 지역이 넓으므로 수도권 서북, 동북, 동남, 서남 등으로 쪼개어 확인한다). 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문이다. 4. 미분양 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘고 있거나 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태에 놓여 있다고 볼 수 있다. 다만, 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에, 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다. | |
| 깨 | 앞마당을 만들어가면서 가장 고민됐던 부분인데, 처음 이책을 읽었을때 감명깊었지만 완전히 각인되지 않았던 것 같다. 이래서 주기적으로 재독이 필요하구나라는 것을 느꼈다. 다음 앞마당 후보지 선정할 때 참조해서 선정해야겠다. | |
| 페이지 | 중개소방문 | |
| 본 | 나는 통화해 본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 경험상 이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많았다. 이들은 대개 가지고 있는 물건이 많기에, 지금 바로 거래해도 좋을 만한 물건을 가지고 있을 확률도 높다. 평일에 시간 내기가 쉽지 않은 직장인이기에, 나는 주로 토요일에 중개소에 방문한다. 아는 지역이 많아야 투자할 수 있는 지역도 늘어나듯, 많은 물건을 봐야 좋은 물건을 만날 확률도 높아진다. 그래서 중개소 방문 시간을 촘촘하게 예약한다. 하지만 이 역시 초보 투자자라면 하루에 5~6개 정도의 물건을 확인하는 것으로 시작해 차츰 늘려가자. 처음엔 조금만 봐도 확인한 물건들이 머릿속에서 뒤죽박죽 섞여 헷갈릴 수 있기 때문이다. 당신이 아직 경험이 많지 않은 사람이라면 3~4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 하루에 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자. 처음엔 정신도 없고 이내 녹초가 되겠지만, 반복해서 하다 보면 점점 더 수월해진다. 무슨 일이든 처음엔 어렵게 마련이다. 중개인이 이끄는 대로 이동하기보다 사전에 스스로 정한 순서(예를 들어, 거실→안방→작은방→화장실→주방→베란다→현관 등의 순서)에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라. 확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 보는 것이 좋다. | |
| 깨 | 첫번째 매임 때 1시간 반 간격으로 부동산을 잡아서, 첫번째 봤던 매물에 대한 기억을 통째로 잃었던 기억이 났다.. 분명히 이 내용을 봤었는데, 중개소 방문해서 매임하는게 먼 세상일이었는지 와닿지 않았던 것 같다. 매임 예약시 참조해서 예약할것! | |
댓글
