베스트셀러 <부동산 투자의 정석>의 저자, 김사부의 25년 투자 인생기

저의 투자 코칭 기준은 딱 하나입니다.

“본인의 형편에 맞는, 가장 쉽고 가장 빠르게 가장 많이 돈을 버는 방법”

그 기준으로 베스트를 찾아 알려줘요. 

그런데 그게 끝은 아닙니다. 

그 방법을 따라가면 행복이 얼마나 생기는지

희생이 얼마나 따르는지, 불행이 장기화될 가능성은 없는지까지 같이 봐요.

김사부님의 강의를 기획하기 위해 만났던 첫 미팅. 

첫 인상부터 “이 분은 진짜다”라는 인상을 받았다. 

투자를 권하며 ‘행복’이라는 어울리지 않는 단어를 쓰시는 분. 

아마도, 수십억을 벌었다가 -5억까지 가며 실패의 경험을 함께 했던 귀한 경험이 있었기에 가능한 것이었으리라.

25년간 수 많은 투자 전설을 만들며, 베스트셀러 <부동산 투자의 정석>을 출간했던 

부동산 김사부님의 25년 투자 인생기를 돌아보자.

김사부님, 처음 사회생활의 시작이 MBC 작가였다고 들었어요. 

어떤 계기로 부동산 투자를 하게 되셨나요?

처음은 잡지 기자였고, 그 뒤 MBC에 작가로 들어갔어요.
작가 생활을 할 때는 꽤 잘 벌었습니다. 한 달에 1,000만 원 정도요.

그런데 어느 순간 보니까 돈이 없더라구요. 전세금 올려주는 데 쓰고, 차 사는데 쓰고 나니 남는 게 없었어요.

게다가 작가 수명은 짧아요. 계속 그렇게 벌 수 있는 구조가 아니죠.

그때 깨달았어요.
돈에 대한 지식 없이 돈을 벌면, 아무리 많이 벌어도 결국 거지신세를 면치 못하겠구나.

그러던 중 친척 중 한 분이 떠올랐어요. 

평생 직업이라는 걸 가져본 게 20대 잠깐이 전부인데 재산이 수십억이더라구요.

궁금해서 취재를 했고, 그 과정에서 결론이 났습니다.
 

“아, 부동산을 해야겠구나. 그래야 돈을 벌겠구나.”

처음 투자를 진행할 때 다들 꺼리는 빌라 투자로 시작하셨어요.

처음에 빌라 투자로 시작한 게 아니라, 빌라 투자로 유명한 사람이 된 셈이에요.

2004년에 강의를 시작하면서 제가 한 가지 개념을 이야기했거든요.

“서울의 빌라는 모두 재개발이 된다. 곧 대지지분으로 평가하는 시대가 온다. 

전세와 매매 차이가 크지 않은 빌라를 사면 큰 수익이 난다.”

당시에 이건 너무 쇼킹한 이야기였어요.
재개발이 뭔지도 잘 모르던 시절이고,
멀쩡한 빌라가 재개발이 된다는 건 상식적으로도 이해가 안 됐죠. 그런데 재건축도 결국 똑같은 흐름이었거든요.

당장 새 아파트가 되는 게 아니라, ‘될 수 있겠다’는 믿음이 생기기 시작하면 대지지분으로 거래가 시작됩니다.

빌라도 마찬가지였어요. 당시에는 빌라 하나 사는데 1,000만 원 정도, 500만 원, 100만 원으로도 살 수 있었어요.

저도 주변 돈을 최대한 빌려서 살 수 있는 만큼 최대한 사모았죠. 그랬더니 딱 1년 만에 사실이 되어버렸어요.
 

빌라가 난리가 났습니다. 2006년 오세훈 시장이 뉴타운을 발표한거죠. 1차, 2차, 3차까지요. 

결국 “서울 전체를 재개발하겠다”는 발표가 나온 거죠. 보유한 빌라들은 큰 차익을 만들어줬고, 명성도 얻게 됐습니다.

그 이후로도 여러 전설들이 이어졌죠. 용산 미분양이 많던 시절, 용산을 추천했고, 잠실주공5단지가 은마보다 더 높은 성적을 낸다고 주장했어요. 그리고 2007년 초, <부동산 투자의 정석>을 내놓으며 ‘부동산 전세레버리지 시스템’을 처음으로 공개하게 됩니다

너무 재미있어요.

지금까지 큰 수익률을 가져온 투자 사례 더 알려주실 수 있을까요?

수익률로만 치면 2006년 빌라 열풍이 가장 높았던 것 같아요.

1,000만 원 정도로 산 빌라를 차익 2~3억 내고 팔았으니 세금을 내도 1,000% 이상의 상승률이었죠.

둔촌주공은 1억 투자 가능한 물건이 잠깐 나왔을 때 추천을 많이 했어요.
추가분담금 납입 전에 매도한 분들은 추가 자금 없이 20억 매도가 가능했으니 20배 수익이 된 사례고요.

고덕래미안힐스테이트는 계약금 6,900만 원으로 분양권 매수, 잔금 때 1억 5,000만 원 추가로
총 2억 2,000만 원 투자였는데 현재 22억 정도면 10배가 된 셈이죠.

최근에도 사례는 많아요.
2023년에 올림픽파크포레온 49형, 39형 줍줍이 열렸는데 그걸 강하게 이야기한 전문가가 거의 없던 시절입니다.

당첨이 돼도 포기한 사람이 수두룩했죠. 우리 회원들은 4명이 당첨됐고, 저는 모두 계약하도록 했습니다.

39형이 당시 7억 정도였는데 지금 18억이에요.

2년 만에 11억이 오른 거죠.

투자 코칭을 정말 오래 하셨는데, 김사부님만의 기준이 있을까요?

코칭 기준은 딱 하나입니다.

“본인의 형편에 맞는, 가장 쉽고 가장 빠르게 가장 많이 돈을 버는 방법이 뭐냐.”

그 기준으로 베스트를 찾아 알려줘요. 그런데 그게 끝은 아닙니다. 그 방법을 따라가면 행복이 얼마나 생기는지, 희생이 얼마나 따르는지, 불행이 장기화될 가능성은 없는지까지 같이 봐요.

감당할 수 있는 수준인지, 피해야 하는지, 타협해서 새로운 안을 선택해야 하는지.

돈과 행복의 적정선을 지키도록 가이드하려고 노력합니다.

물론 그래도 ‘돈’을 고집하면
억지로 말리지는 못해요.

김사부님이 생각하시는 ‘부자의 본질’은 무엇인가요?

삶이 힘들게 사는 부자들을 많이 봅니다. 혹은 힘들지 않더라도 서민과 똑같이 사는 부자들도요.

그럴 거면 왜 부자가 된 걸까요? 사람들은 돈이 계속 벌어지기만 하면 돈을 쓰는 것보다 ‘계속 벌어지는 삶’을 선택합니다. 수십억씩 부동산으로 깔고 앉아 있는 삶이죠.

저는 균형이 필요하다고 생각합니다.
재산을 늘리기 위해 재테크도 해야 하지만 그걸 위해 모든 것을 희생하면 안 돼요. 조금은 재산이 늦게 늘어나는 한이 있어도 삶의 질을 높이는 것에 신경 써야 합니다. 삶은 한 번이고, 젊음은 영원하지 않잖아요.

그래서 잘 쓸 수 있는 부자가 진정한 부자라고 봅니다.

숫자가 늘어나는 걸 조금 포기할 수 있는 자제력, 시간적·경제적 여유가 늘어나는 삶,
하기 싫은 건 안 해도 되고 하고 싶은 건 할 수 있는 삶.

거기에 하나 더. 내가 좋아하는 사람들, 고마운 사람들, 위로하고 싶은 사람들,
도와주고 싶은 사람들에게 물질로 마음을 표현할 수 있는 사람.

그런 사람이 부자라고 생각합니다.

자산을 쌓으셨다면 쉬셔도 될 것 같은데, 지속적으로 강의하시는 이유가 궁금해요.

강의 안 하면 뭐해요? (웃음)

일을 재미없는 것, 생계를 위해 어쩔 수 없이 하는 것으로만 보는 건 고정관념이에요.

일을 너무 많이 하면 재미가 없지만 적당히 하면 재밌습니다.

저는 일을 그렇게 많이 하지 않아요. 아주 조금만 해요.
그 정도는 재밌어요. 그리고 생각해보세요.
돈 많은 부자로 놀기만 하면 누가 날 찾아오고 고마워하겠어요?

부동산 전문가로 있으니 사람들이 찾아오잖아요. 필요로 하잖아요. 고맙다고 하잖아요.

그냥 맨날 노는 것보다 일하는 게 훨씬 낫지 않나요?

저는 진심으로 평생 일하고 싶어요.
죽는 그날까지 사회적으로 필요한 사람으로 살고 싶습니다. 그게 훨씬 재밌는 일이거든요.

요즘과 과거 상승장, 비슷하게 흘러갈까요?

요즘과 과거, 가장 큰 차이는 취득에 매우 큰 제한이 있다는 점이에요.

2016년만 해도 ‘전세레버리지 시스템’을 이야기하면 사람들이 반신반의했지만 그대로 했던 사람들은 큰 돈을 벌었죠.

그런데 시스템이 너무 알려지고, 갭투자가 문제가 되면서 취득이 완전히 제한되는 일이 벌어졌습니다.

그래서 <부동산 투자 황금로드맵>에서 말하는 조금 다른 방식으로 시스템을 구축해야 하는 시대가 됐어요.

흐름 자체는 비슷합니다. 

다만 명백한 차이는 있어요.

정보가 더 빠르게 전파되고, 대중이 더 많이 알고, 

아파트 간 차별화가 강해졌고,정부 규제가 더 강하게 작용하죠.

그래서 오히려 상승은 과거보다 더 강력하게 일어나는 상황입니다.

평소에 특강을 거의 안하시는데, 

이번에 월급쟁이부자들에서 김사부님 특강이 열렸어요. 홍보 한줄 부탁드려요!

다른 부동산 강의와 비교하긴 좀 어렵지만, 

제 회원들의 솔직한 대답을 통해 들은 바로는 제 강의는 매우 실무적이라고 하더라구요.

현실에서 바로 적용 가능한 이야기, 지금 시장의 흐름을 가장 정확히 보는 강의라고 평해요.

제가 25년간 개인 상담을 쭉 해왔잖아요.
그런데 저와 다른 점은 저는 1회성 상담이 아니라 그 사람이 재산을 키우는 과정에 오랫동안 동참해왔다는 거예요.

그 경험을 가진 사람은 대한민국에 나 하나밖에 없을 겁니다.

그래서 사람들이 어디서 진짜 힘들어하는지,
왜 증식에 실패하는지, 어디서 유혹을 받는지 그걸 세밀하게 알고 있어요.

그게 강의에 녹아 있다고 보면 됩니다.

어떤 분들에게 이 강의를 추천하고 싶으신가요? 

또, 규제 시대에 혼란을 겪는 분들께 응원의 한마디 부탁드려요.

사실 거의 모든 분들이 대상입니다 (웃음)

무주택자는 지금 당장 집을 사지 않으면 벼락거지가 될 상황이니 반드시 행동해야 할 때이고,

주택이 있는 사람도 성장성이 낮은 집을 갖고 있다면 격차가 벌어질 시점이고,

다주택자는 무엇을 정리하고 무엇을 매수하느냐에 따라
피해자가 될지 승자가 될지 결정되는 중요한 시점입니다.

그리고 사람들 마음속에는 이런 생각이 있죠.

“너무 많이 올랐는데 해도 될까?”
“정부가 규제를 하는데 불길에 뛰어드는 거 아닌가?”

하지만 흐름은 한 번 정해지면 상당한 시간 이어집니다.
흐름이 바뀌려면 구조가 바뀌어야 하는데,
구조가 바뀌는 데는 수년이 걸려요.

지금은 구조가 바뀔 가능성이 없고, 흐름은 작년부터 시작됐습니다.

그러면 초점을 어디에 맞춰야 하느냐.

“너무 많이 올랐다”, “세금이 오를 것 같다”가 아니라 “강력한 상승이 이어진다”에 맞춰야 할 때입니다.

그리고 설령 제 예측이 틀려도 과거를 보세요.

좋은 부동산을 가진 사람은 결국 승자였습니다.

그러니 좋은 부동산을 하나 사거나,
더 성장성 있는 곳으로 갈아타는 행위는
어떤 일이 벌어져도 걱정할 일이 아닙니다.

편안한 마음으로 수업에 임하시면 됩니다.

서울/수도권 집 사야 하는데, 

마지막 결정을 못 내리고 있다면?

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