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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이부자로은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위, (주)알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 6. 6.(금)
4. 총점 (10점 만점): 10/10점
고기를 낚는 방법을 알려주는 부동산 투자 기본서!
STEP2. 책에서 본 것
1장. 왜 투자를 해야 하는가
인플레이션으로 인해 내 월급이 오르는 것보다 돈의 가치 하락이 더 빠른 자본주의 사회에서 나와 내 가족의 노후를 지키기 위해 투자를 하는 것이다.
돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다.(16쪽)
2장. 당신과 돈이 가야 할 방향
시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 수 있는 생산자산을 구입하는데 돈을 써서 시간과 무관하게 돈을 벌 수 있는 방향으로 나아가야 한다. 생산자산 중 부동산은 전세금을 무이자로 레버리지하여 자산의 규모를 키울 수 있다는 장점이 있다.
중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다(83쪽)
3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이고 부동산 호재는 투자결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.
(122쪽)
나의 입장만 주장하지 말고, 상대방 입장도 고려하며 인내심을 갖고 임해야 한다(123쪽)
무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.(144쪽)
‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다(147쪽)
입주물량이 많다는 이유 하나 만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.(151쪽)
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다(157쪽)
이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다(173쪽)
4장. 성공투자를 위한 필수 지식
투기가 아닌 사는 순간 돈을 버는 투자를 해야하며, 전세금 상승분으로 자산을 쌓아올리는 시스템을 구축하면서 마이너스 통장이나 신용대출을 통한 현금을 확보하는 등 리스크를 관리해야 한다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것이 투기다.(205쪽)
부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다 (223쪽)
5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
가. 투자기준
1) 저평가된 상태인가? 비교평가 과정을 반복해 판단
2) 투자금이 적게 드는가? 잃지 않는 투자를 위해 반드시 고려해야할 사항.
3) 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
나. 지역 선정의 기준과 순서
1) 가격이 저렴하고, 전세가율이 높다(70% 이상)
2) 투자금의 규모
3) 입주물량 - 가장 근접한 지역의 입주물량도 세세히 확인
4) 미분양 - 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세인지
다. 임장 전 지역조사하기
1) 일자리
2) 교통 - 지하철 이동 시간이 비슷하다면, 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.
3) 학군 - 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는아파트라면 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위.
라. 현장조사
1) 지역주민처럼 - 한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’ , 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 확인
2) 중개소 방문 -입지와 가격에 집중. 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것. 내가 마땅히 대접받아야하는 손님이라는 생각을 버리고 부딪쳐보라.
3) 매물 확인 - 중개인이 이끄는 대로 이동하기보다 사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 거주자에게 이사 날짜를 언제로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄만한 성격인지 등을 가늠해 보는 것이 좋다.
4) 중개소로 돌아와서 - 넘버원 정하고 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교
주변에 휩쓸리지 말고 스스로 전문가가 되어라-도널드 트럼프(252쪽)
“돈을 좆으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다”(308쪽)
마. 실전투자
동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층,탑층,사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다
가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다.
임대를 결정짓는 네가지 요인 : 가격, 상태, 입주시기, 사람
6. 당신의 돈그릇을 키우고 싶다면
당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라(334쪽)
내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것(346쪽)
‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼다(356쪽)
장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다(360쪽)
STEP3. 책에서 깨달은 것
항상 좋은 아파트에 살면서 멋있는 전망을 바라보는 그런 여유있는 삶을 바라며 내 꿈은 경제적 자유라고 생각했었다.
그런데 책을 읽고 나서 그 꿈 이전에 미래에 대한 불안함을 해소하고 싶은 마음이 더 크다는 생각이 들었다.
부모님이 아프시거나, 키우던 강아지가 수술을 해야한다는가, 살던 집을 이사를 해야하는 등
앞으로 살면서 찾아올 크고 작은 이벤트에도 가정이 흔들릴 수 있다는 사실이 나를 늘 불안하게 했던 것 같다.
그리고 부모님이 돈 걱정을 하시면서 내색을 하지 않거나 충분히 누려도 되는 것들을 포기하고 사시는 모습을 보며,
다시 마음을 다 잡고 공부를 하게 되었던 것 같다. 이 책을 읽고 나도 목표를 바로 잡았다.
‘경제적 자유보다 평온한 가정 생활을 유지하기 위한 노후준비가 우선’이라고
시세트래킹이 내가 요즘 고민이 되는 부분인 것 같다.
임장과 임보를 통해 가치를 파악하고 저평가 단지를 선별했다면,
그 단지들의 가격변화를 관찰하는 시세트래킹이 필요한데,
시세트래킹의 효과를 믿지 못해 모든 단지를 전수조사하고 있다.
모든 단지를 챙겨본다는 것은 좋지만 시간이 오래걸리고 오히려 가격감을 익히기 쉽지 않았다.
시세트래킹을 이번 달을 기회로 제대로 방법을 익히고 실천해봐야겠다.
1호기 할 때 입주물량이 많은 곳을 무조건 제외했다. 막연히 내가 감당할 수 없을 것 같은 느낌 때문이었다.
그러나 너나위님 말씀대로 가장 중요한 것은 저평가인지 여부이고,
공급이 많더라도 그 영향으로 매매,전세가 함께 내려와 저평가된 상태라면,
그 속에서 내가 어떻게 기회를 만들어나갈 수 있을까 구체적으로 고민해보는 것이 진정한 투자자라는 것을 깨달았다.
뜨끔했던 구절이 ‘내가 마땅히 대접받아야할 손님이라는 생각을 버려야 한다’는 부분이다.
지난 달 마산 임장을 가면서 부동산 사장님들의 투자자에 대한 경계가 심해
부사님들이 제대로 답변을 안해주시거나, 대놓고 ‘살 것도 아니지 않냐’라고 말씀하셨을 때
그래도 손님인데 이렇게까지 말씀하셔야 하나 생각하고 마음이 상했었다.
그러나 프로라면 주변 환경을 탓하고 잘잘못을 따지기보다 내가 당장 상황을 개선시킬 방법이 무엇이 있을까라는
건설적인 고민을 해야한다.
부사님들 입장에서는 많은 투자자에게 집을 보여줬지만 거래 성사로 이어지지 않은 경우가 많기 때문에 속이 상해
그런 말씀을 하시는 건 당연하다. 그럴 수 있다고 받아 들이고
내가 할 수 있는 것, 즉 어떻게든 가격과 입지에 집중해 질문하고 매임 예약을 잡아보는 것이 중요하다
항상 매물을 볼 때 중개인이 이끄는 곳으로 가야지 남의 집에서 내 맘대로 가도 되나라는 생각이 들었던 것 같다.
하지만 내가 살지도 모르는 집인데 한번 볼 때 꼼꼼히 봐야 하기 때문에 내가 정한 동선에 따라 주체적으로 볼 필요가 있다는 사실을 깨달았다.
지방 임장을 가면 시간이 아까워 하루에 많은 매물을 보기 위해 1시간 단위로 매물 예약을 잡기도 했다.
엄청 바빠서 택시 안에서 매물 정리를 하고, 사무실로 돌아와 사장님과 넘버원을 뽑는 과정을 생략했던게 다반사이다.
그러나 많이 보는게 중요한게 아니라 제대로 보는게 중요하다는 사실을 알았다.
많이보고 금방 휘발되어 버리는 것보다 조금 적게 보더라도 사무실에서 사장님께 매물에 대해 얘기를 나누며 정리하고,
1등 물건을 뽑는 과정을 함께한다면 매물 상황이 훨씬 머릿속에 잘 정리될 것 같다.
협상에서 중요한 것은 협상력보다 매수시점의 시장 분위기가 중요하다는 것을 새로 알았다.
상대방 입장에서 생각하고 내가 먼저 내어줄 수 있는 것이 무엇이 있나 고민하며 협상하는 것도 물론 중요하지만,
계절적으로 비수기 인지 또 시장 상황이 매수자 우위인 시장인지를 먼저 파악하는게 더 중요하기 때문에
앞으로 2호기 매물에 대해 시장상황을 먼저 진단해보고 협상을 해봐야겠다.
올해 나의 목표는 열반스쿨 실전반과 월부학교를 거쳐서 독립적인 투자자로 한단계 도약하고, 더 가치있는 물건을 2호기로 투자하는 것이다.
왜 실전반과 월부학교를 가고 싶을까? 그곳에는 투자 선배들과 튜터님들이 계시기 때문에 투자자로써 성장할 수 있는 조언을 많이 들을 수 있기 때문이다.
조장이 되어 MVP를 도전하거나, 광클을 어떻게든 잘해서 꼭 들어가야지라는 다짐도 필요하지만,
내가 많은 도움을 받으려면 내가 먼저 남에게 도움을 주고 신뢰를 받을 수 있는 사람이 되어야 한다라는 마음가짐을 가지는 것이 더 중요한 것 같다.
지금 열중반에서 다독왕이나 MVP를 도전해보는 것도 좋지만 멀리 가기 위해 내가 먼저 신뢰받는 동료가 되자라는 마음을 새기도록 하자.
투자 공부를 해나가면서 직장일에 소홀해 질 때가 있다. 직장에서 독서와 시세를 따는 일이 잦았다.
그 과정에서 나 스스로 떳떳하지 못하다는 느낌을 받았다. 그래서 괜히 동료들이 나를 무시하는건가라는 생각이 들 때도 있었고
동료들의 반응과 태도에 불만을 가질 때도 있었다.
그러나 지금 생각해보니, 내가 눈치를 보면서 스스로 만든 상황이라는 것을 깨달았다. 그리고 다시 회사에서 열심히 일을 하다보니
자연스럽게 동료들에게 가졌던 감정의 이유들이 사실이 아니라는 것이 밝혀졌다.
주어진 환경과 다른 사람을 탓하기보다 내가 이 상황을 어떻게 개선할 수 있지라고 발상을 전환하자.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 다음 달 실전반에서 매물임장 시, 내가 생각한 동선을 따라 주체적으로 매물을 보고, 부사님과 사무실에서 매물 정리하고 넘버원 매물 선정하기.
2. 이번 달 함께할 동료들이 목표로 세웠던 것을 기억하고, 전화나 개인 카톡으로 독려하고 응원하여 모두 목표를 이룰 수 있도록 노력하기.
3. 시세트래킹 방법을 제대로 익히고 다음 달 임장에 적용할 수 있도록 하기
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼다(356쪽)
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