[열반스쿨 중급반 45기 30조 부답] 독서후기 작성(월급쟁이 부자로 은퇴하라)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / RHK

3. 읽은 날짜: 2025.6.3.~ 6.7

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

#투자의 이유

 자본주의 사회에서 통화량 증가는 필연이고 이는 우리가 가진 돈의 가치가 하락하는 걸 지켜볼 수 밖에 없다, 그리고 이 인플레이션은 아파트 같은 비싼 재화를 살 때 드디어 깨닫게 된다. 우리는 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꾸는 투자를 해야한다.

소득분배 불균형이 일어나고 있다 생산의 분배가 기업, 정부는 늘고 가계는 줄었다

치열한 경쟁으로 사회 진출 시기는 늦어지고 생활비, 자녀 양육비는 올라간다 더구나 우리나라는 부실한 연금제도, 저임금, 노후파산이 심각하다. 어떻게든 되겠지로 끝나는 문제가 아니다. 

투자의 1차 목표는 부자가 아니라 노후준비가 되어야 한다

#투자의 방향

돈을 버는 방식은 시간을 직접 투입하지 않아도 되는 방향으로 가야한다, 변화는 시작은 돈을 쓰는 방식의 변화이다. 소비자산이 아니라 시간이 흘러도 가치가 증대될 생산자산을 사는데 돈을 써야하고 자신의 시간을 투입해 돈을 벌어 소비하는 직장인에서 생산자산을 사는 직장으로 변하고, 시간을 투입하지 않아도 생산자산으로 경제적 자유를 이루는 방향으로 나아가야 한다

그 중에서 부동산은 정보의 대칭성, 레버리지를 이용가능하여 상대적으로 적은돈으로 큰 자산을 운용할 수 있다

#성과

부동산 투자는 입지가 먼저다, 직장 교통 학군 환경 등 요소가 높은곳으로 신축 유무는 후순위다

그리고 가장 첫번째는 아파트가 저평가 된 상태인지 유무 그리고 그 과정은 사람간의 거래이므로 좋은 관계가 필요하다

첫번째 기준은 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는것, 저평가는 가치와 가격으로 판단해야하는데 그 중 가치를 판단하는 능력이 필요하며, 임장을 다녀보면서 비교대상이 늘어나면 알 수 있다

아는 지역을 늘리고 시세 흐름을 꾸준히 모니터링 하면서 투자에 안목을 쌓는다

매매가와 실사용가치인 전세가는 호재나 입주물량 영향으로 서로 다르게 흘러가면서 투자 대상이 될 수 있다

매수를 할때는 협상조건을 살펴보고 투자금 보다는 싸게 사고 동시에 투자대안을 만들어서 서두르지 않는게 중요하다

잃지 않는 부동산 투자를 위해서는 저평가를 판단하는 안목, 투자 기술, 역전세에 대비하는 자금력이 필요하다

# 종잣돈

지출을 고정비와 변동비로 구분하고 그 중 불필요한 항목의 고정비와 변동비를 완전히 줄인다

소비 자산에서 생산 자산으로 지출을 한다

깔고 있는 거주지 보증금을 최소화하는 자산재배치로 종잣돈 확보가 가능하다

다만 먼저 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추어야 한다.

# 시세차익형 부동산

직장인이라면 정기적인 급여가 있기때문에 수익크기가 작은 수익형 부동산보다는 눈덩이 굴리듯 자산의 규모를 늘리는 시세차익형 부동산에 투자하는게 좋다

그리고 무조건 시세차익형이 맞다는게 아니라 시장과 자신의 상황에 맞게 어느 시기, 어떤 물건, 어떤 전략을 활용할지 정해야한다

#절대로 잃지 않는 투자법

 부동산을 사는 순간 버는 투자를 하려면 가치대비 싼 물건을 사야하고 그 가치를 볼 수 있는 안목이 필요하다. 그 안목은 비교대상을 늘리면서 확신을 갖게된다. 아파트라면 아느지역을 발품으로 늘리고 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾고, 그 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라

#인생을 바꾸는 시스템 투자

노후준비에 필요한 구체적인 금액을 계산하고 저축, 자본 재배치로 종잣돈을 마련하고, 자산을 키우고, 매입자산을 장기보유하고, 원하는 은퇴시점에서 자산을 현금흐름이나 매도해 시세차익을 얻는다

중요한건 우량한 나의 자산의 크기를 키워줄 부동산을 팔지 않고 장기 보유하는 것

직장에서 발생한 현금흐름으로 적은 투자금으로 저평가된 아파트를 여러채 장기보유하는 것

전세상승분은 시세차익이 실현되지 않았지만 수익 일부가 실현되는 것이다. 이 것으로 추가 시스템 주가 마련이 가능하다

리스크인 역전세 가능성에 대비하여 전세 수요가 많은곳과 입주 물량이 많은곳을 잘 파악하고 현금 유동성을 확보하고 자산을 지킨다

#투자기준

아파트의 전세금 레버지리 투자를 선택했다고하면 저평가, 투자금, 리스크 3가지를 파악해야한다

저평가는 비교평가를 반복하고 적은 투자금으로 손실 리스크와 여러번의 경험을 할 수 있다. 리스크는 잔금과 역전세 리스크를 대비할 현금 유동성을 확보해야한다

그 중에서도 좋은 입지와 위상을 갖는 아파트는 상승기에 가수요까지 붙으므로 먼저 투자를 해야한다

투자는 감이아닌 매뉴얼처럼 지역 선정, 사전조사, 현장조사, 실전투자의 과정을 거쳐 진행한다

#지역선정

시장은 수요와 공급, 그리고 대중 심리이다 거기다 수요와 공급의 불일치로 인하여 상승과 하락이 반복해서 일어난다. 그러나 이 사이클 보다 중요한건 지역이다. 수도권과 지방은 다른것처럼 부동산은 권역별로 다르게 시장이 흘러간다. 이를 파악할 때 아파트 전세가율과 가격, 투자금 규모, 입주물량과 미분양 정도로 투자지역을 선정한다

첫 번째는 사는곳과 근처의 가격의 감을 잡고 매달 전국시구 단위 부동산 시세, 전세가율이 높은지역을 선정하고 투자금 맞는곳을 정리해서 입주물량, 미분양 확인 후 임장지역을 선정한다

#지역조사

그 지역을 방문하기전 손품으로 직장, 교통, 환경, 학군, 인구, 소개, 가격 조사로 전반적인 감을 입히고 현장에서 느끼기

#현장조사

지역을 안다는 것은 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미, 그 지역 사람보다 그 지역을 더 잘 알정도로 많이 가보고 네비없이 머릿속에 그려질 정도로 가야한다. 그리고나서야 부동산에 방문한다. 여기서는 구조, 매도 상황을 파악한다음 똑같은 소액으로 가장 선호도 높은 물건을 확인한다음 최고의 물건을 사는게 핵심이다

#실전투자법

장부물건을 찾아라 그럴려면 많은 중개소를 방문해야한다 또 로얄동과 로얄층, 수리가 잘되거나 공실로 수리가 수월한 물건을 찾기, 협상을 위해서는 시장 분위기가 중요하고 투자에 조급함을 없애기 위해 2개 이상의 투자처를 동시에 진행한다 매수자에게 제공할만한 협상조건이 있다면 조건을 제공하고 가격협상을 한다 임대를 놓을때는 가격과 상태를 1등 매물로 만들어야한다 그리고 잔금일은 세입자를 구하기 좋은 이사철로 날짜로 구하거나 만기일을 성수기로 맞춘다

#돈그릇

돈은 간절함이 아닌 실력에서 온다. 인생을 바꾸기 위해서는 책을 읽고 깨달을 내용을 반드시 실행에 옮긴다. 그리고 같은 생각을 갖는 동료와 앞서간 멘토를 주변에 두고 투자의 감을 위해 꾸준함을 가져야한다. 의지력을 계속 꾸준함으로 바꾸려면 주변을 비슷한 생각과 목표가 같은 사람으로 둬야한다

그리고 결국 나아기기 위해서는 주변에 최고의 동료, 멘토가 있어야하는데 먼저 남에게 주는 사람이 될줄 알아야 가능하다

#우선순위

투자에 절대적인 시간을 할애할 수 밖에 없으며 이는 필연적으로 갈등을 불러온다. 이를 위해 우선순위가 필요하다 투자생활, 가정, 회사 모두를 완벽하게 잘 해낼 수 는 없다. 어느 한가지는 포기해야하며 그중 가정은 서로 대화와 협의를 찾고 자신의 진심을 보여주여야한다

STEP3. 책에서 깨달은 것

이 책을 읽고나니 이번에 수업중인 게리롱님의 1강 절대 잃지않는 투자원칙의 내용이 상당히 이 책에서 나온것임을 알 수 있었다. 부동산에 관심없던 평범한 직장인이 투자자로 성장하는 과정을 누구나 이해하고 쉬우면서도 마음속에 경제적 자유를 향한 열정을 생기게 해주는 책이다.

누군가는 가정을 꾸리고 직장생활과 병행하면서도 생각보다 짧은 시간에 꿈에서나 상상해 볼 만한 자산을 일굴 수 있다는 것을 알았다.

다만, 그 과정은 당연히 쉽지않지만 포기하지 않고 먼저 그 길을 걸어간 멘토님이나 튜터님이 알려준 방향을 정확하게 정해서 포기하지 않고 꾸준히 해나가면 언젠가는 나도 목표했던 경제적 자유를 이룰 수 있을 것이라 믿는다

STEP4. 책에서 적용할 점

저자의 삶을 그대로 따를 수는 없겠지만 나도 단순히 부동산으로 돈을 벌어보는게 아닌 시스템투자로 인생을 바꾸고 싶다. 이를 위해 책에 나온 그대로 부동산 투자를 실제로 실행해야겠다. 

지금 나는 강의듣고 공부하는 마음으로 앞마당을 늘리고 있는 느낌이다.

단순히 앞마당을 늘리는게 아닌 투자지역으로서 앞마당을 선정하고 그 지역이 머릿속에 들어올 때까지 임장을 익숙하게 하고 실전 투자를 위해서 네이버 매물뿐 아니라 투자 대상 아파트 인근 부동산을 모두 방문하여 장부물건을 찾아서 협상을 진행해야겠다

또한 앞마당 시세트래킹을 한달에 한번 하여 투자대상을 찾고 실력있는 멘토님, 튜터님, 동료들을 따르며 실력을 키워 인생을 바꾸는 투자를 한다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p10 그 과정에서 나는 많이 변했다. 자본주의 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 ‘돈 그릇’이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다. 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

→ 자본이 부족할때는 시간을 넣어서 자본을 만들었다. 시간이 흐르고 보니 돈관리보다 중요한게 시간관리임을 깨닫게 되었다. 시간은 돈처럼 내 마음으로 아껴두었다 쓸 수 없다. 계속 흐르기 때문이다. 그 흐르는 시간을 어떤 방향으로 두느냐에 따라 초반엔 잘 안보이지만 어느날 극복할 수 없는 차이를 만들 것임을 알 수 있다

p183 여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다.

→ 내가 평상시에 돈과 시간이라는 자원을 이용하여 어떻게 살고 있는지, 특히 나의 시간을 벌어다 주는것에 돈을 쓰고 있나 생각해 보는 계기가 되었음

p199 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기이다.

→ 평상 시 반대로 생각하는 것 같다. 앞으로 오를 것 같은 주식, 부동산을 사는게 투자이고, 사는 순간 돈을 버는 상품이 있다면 누구나 사려고 하기 때문에 그런 상품은 없을 것 같지만, 경매를 떠 올리면 누군가는 실제 가치보다 싸게 사는 사람은 반드시 있는것 같다

p209 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 투자나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

→ 부동산 투자를 잘하려면 임보를 화려하게 잘쓰고 잘 분석하는게 멋지고 잘해보인다는 생각이 있는데 결국 그런것도 임장이 선행되어야 한다

p217 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다.물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

→ 사람들은 인플레이션 상승은 당연하게 이성적으로 받아들이지만 부동산이 오르는것은 감정적으로 받아들이는 것같다. 자본시장을 감정적이 아닌 이성적으로 바라볼 필요가 있다

p242 최근 수도권의 뜨거운 상승장을 지켜보면서, 결국엔 부동산 투자에 답이 있다는걸 깨닫고 투자 시장에 뛰어든 사람이 많다. 이들 중에는 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아서 하루라도 빨리 투자를 진행하려고 조급하게 움직이는 이들도 있다. 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을, 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

→ 이 책이 발행된 2019년에 이런 상승장 분위기가 2021년에는 폭등장 분위기가 이어졌다가 2021년 하반기 부터 이어진 대한민국과 특히 미국의 엄청난 금리인상으로 2022년 하반기 엄청난 부동산 하락이 있었고 그 때 리스크 대비를 하지 않은 투자자가 많이 사라졌다고 한다

최근에도 수도권 핵심지를 중심으로 과열되는 느낌인데 상승 막차에 탑승하려는 사람들이 많아 보인다. 나만의 투자 기준을 만들어야 이런 흐름에 흔들리지 않을 것 같다

p 302 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.

→ 부동산 투자도 점점 유튜브, 월부같은 교유기관이 생기면서 정보도 실시간으로 공유되는 상황에서 점점 주식처럼 거래되고 가격 흐름이 보이는 것 같다

하지만 이 상황에서도 중요한건 그러한 투자기술이 아닌 태도가 결국에는 차이를 만들어낼 것이다

p 330 부동산은 발품이라는 말만 믿고 부동산을 보는 시각에 이론적인 토대를 전혀 갖추지 않은 상태에서 무작정 현장을 찾으려는 사람들이 있다. 하지만 책을 통해 기본적인 부동산 지식을 먼저 다지는 것이 훗날 현장에서의 더 빠른 적응과 성장을 돕는다.

 →  부동산에서 발품을 팔기전에 가장 중요한건 마음가짐일 것이다. 투자는 1회성이 아니라 1년, 10년 평생을 해야하기 때문이다.