[열중 45기 17조(1주일 7일내내 책 읽조) - 꾸준히해보는거야] '복기'의 무서운 중요성 (1주차 강의 후기)

안녕하세요,

월부 환경에서 꾸준히 투자하고 싶은 꾸준히해보는거야 입니다.

열중 1주차 강의는 게리롱 강사님의 투자의 원칙과 실제 투자 과정을 살펴보며

진짜 현실 투자에서 적용할 수 있는 실용적인 투자 방법과

복기의 중요성을 깨닫는 시간이었습니다.

1호기 투자는 아직 이지만,

강의를 들으며 이 과정을 그대로 따라하기만 한다면

‘1호기 실현’이라는 올해의 목표는 더 이상 가능한 영역을 벗어나

‘시간의 문제’ 라고 느껴졌습니다.

저에게도 언젠가 1호기 투자 이후에

가벼운 마음(?)과 떨리는 마음(?)으로 “내가 1호기 투자를 잘 했는지 다시 살펴볼까~” 라며

스스로의 투자에 대해 복기할 수 있는 날이 오겠지요?

저도 단순히 ‘시장을 잘 만나 운이 좋은 투자자’가 아닌 

철저한 복기를 통해 ‘경험을 통해 한 단계씩 안목을 넓힌 가치투자자’로 성장해나가고 싶습니다.

아낌없이 소중한 자료 나눠주신 게리롱 강사님께 다시 한번 감사드리며 1주차 강의 후기를 써보도록 하겠습니다.

1. 나에게 특히 인상 깊었던 점

(1) 부동산 시장에서 오래 남아있기 위한 멘탈, 체력, 마인드는 결국 투자에 대한 나의 ‘확신’과 선배 투자자들의 인사이트가  담긴 ‘독서’에서 비롯된다.

:부동산 투자의 본질은 가치 있는 물건을 싸게 사서 매수한 자산을 비싸질 때까지 잘 지켜내는 것이다. 시장은 몇 년 단위의 긴 호흡으로 사이클, 상승장과 하락장을 반복하기에 잘 지켜내는 과정에서 버티는 힘을 무시할 수 없다. 이때 버티는 힘이 바로 ‘마인드’이다.  이 ‘마인드’가 곧 인사이트를 의미하고 이것은 투자를 통한 ‘경험’, 그리고 그 경험의 ‘복기’,복기하는 과정에서 투자에 대한 나의 ‘확신’, 그리고  투자경험을 레버리지 할 수 있는 ‘독서’를 통해 얻을 수 있다.

 이때 ‘최소량의 법칙’을 잊지 말아야 한다.

‘최소량의 법칙'이란 투자, 독서, 임장과 임보, 강의 중 제일 낮은 높이가 ‘내가 쌓을 수 있는 자산의 크기’라는 것이다. 결국, 어떤 시장 상황 속에서도 ‘흔들리지 않는 투자자’가 되기 위해서는 투자, 독서, 임장과 임보, 강의 그 어느 것도 게을리해서도, 부족해서도 안된다는 결론에 이르게 된다.

(2) 부동산에서는 시간이 곧 기회 비용이다.

: 내가 투자한 단지가 수익이 나기까지의 시간이 길어질수록 다른 지역, 다른 단지에 투자 할 수 있는 기회가 없어지기 때문에 빠른 수익실현이 가능하고, 전고점을 뚫고 올라갈 수 있는 단지의 ‘가치’를 볼 수 있는 안목이 중요하다.

즉, 환금성 측면에서 매수 가격 대비 매수 가격을 뚫고 올라가는 전고점이 빠를수록, 이후 매수 가격 대비 높은 전고점이 형성되었을 때 그 기간이 길수록 매도 타이밍이 길어지기 때문에 상대적으로 매도가 쉬워져 환금성이 더 좋다고 할 수 있고, 이는 상대적으로 쉽고 빠른 수익실현이 가능하여 다음 투자로도 빠르게 이동할 수 있는 ‘시간’을 레버리지 하는 것과 동일한 효과가 있다.

(3) 전세가율이 높다고 무조건 원금보존의 가능성이 높다고 단정 지을 수 없다.

: 원금보존의 의미는' 높은 전세가율이 시세 대비 적절한가' 부터 따져보아야 한다. 시세 대비 전세가보다 높을 수록, 시장 사이클 속에서 역전세로 인한 나의 투자금이 추가로 투입될 확률이 높고, 이는 예상 투자금을 훨씬 뛰어넘는 금액이 되기도 한다. 당장의 높은 전세가율을 따져봐야 하는 중요한 이유이다.

단, 전세가율이 시세 대비 높더라도, 충분히 가치가 있는 단지라면 리스크에 대응하며 보유할 수 있다. 그리고 가치가 있는 단지는 하락장이 와도 매매가가 크게 떨어지지 않아 가격방어에 유리하다.

(4) 부동산 시장에서 나의 투자로 인한 ‘수익’의 진짜 의미에 대하여

: 충분한 수익을 낼 수 있을 만큼의 가격 대비 가치가 좋은 단지를 선정해야, 수익으로 재투자가 가능해진다. 이는 수익률 자체 보다 수익금의 크기가 더 중요한 이유이기도 하다. 높은 수익률, 즉 적은 투자금에 너무 매몰되면 안되는 이유이다.

또한, 수익은 부동산 매수 자체에 대한 보상이라기 보다는, 내가 하락장에서의 위기와 리스크에 잘 대응하며 얻은 보상이다. 이는 수익이라는 투자의 결과까지 도달하기 위해서 하락장에서의 리스크에 잘 대응하는 것은 필수라는 점을 의미하며, 리스크에 잘 대응하기 위해서는 나의 앞선 투자에 대한 복기가 선행되어야 한다.

(5) 리스크는 ‘피하는 것’이 아니라 ‘대응의 영역’이다.

: 모든 리스크를 피해갈 수는 없다. 예상되는 리스크를 작성하여 내가 감당 할 수 있는지, 대응 할 수 있는지 내 상황에 맞추어 다시 따져보아야 한다. 이때 역전세가 났을 시 역전세 금액도 총 투자금에 포함하여, 최종적으로 리스크보다 기대 수익이 크다면 투자할 수 있다.

2. 꼭 적용해보고 싶은 점(BM)

  [임보 작성 시]

1. 게리롱 튜터님의 서울 입지분석표를 참고하여 내가 임장 하는 지역의 동,구별 위상을 확인한다.

  2. 임보 결론 단계 ‘1등 뽑기’에서, ‘저환수원리’를 다시 체크해보는 ‘저환수원리 체크리스트 장표’를 추가하여 나의 생각을 덧붙인다.(임보 2장 추가 작성 필요)

  3. (심화 버전) 한 지역에서 앞마당이 절반 이상이 되었다면, 게리롱 튜터님처럼 직접 한 지역 내에서 구, 동별 가격을 조사하여  언제든지 참고할 수 있는 나만의 '지역 입지 분석표'를 만들어본다. 

  [투자 후보 매물 관리]

1. 투자 후보 단지를 네이버부동산 관심 단지로 설정하여, 시세트레킹 엑셀 파일 양식에 꾸준히 기록한다.(2주 간격)
2. 장바구니에 담긴 투자후보 단지들의 가격별, 투자금별 순위를 정리하여 내가 만든 앞마당으로 투자로 연결한다.

3. 투자후보 단지가 생긴다면, 그 단지의 모든 매물을 매임하여 더 좋은 물건을 찾고, 실제 협상 카드로 사용한다.(실제 부사님께 “몇동 몇호 물건이 더 좋던 데요?”라는 말 건네기)

    

  [투자 이후 복기 과정]

1. 1호기 이후, 투자 상황과 투자를 결정한 이유를 상세하게 기록하여 당시 나의 시야를 확인한다.

   ('앞마당 투자 복기'라는 제목으로 임보와 비슷한 양식으로 작성)

2. 내가 보지 못한 기회나 리스크를 다시 확인해본다.

   (공급리스크, 임대리스크, 높은전세가율 등 예상 가능한 리스크 손품팔아 조사해보기) 

3. 단지의 가격을 살피며 투자 결과를 확인한다.

   (단지의 가격 추이 변화 2주 간격으로 확인하기)

4. 내 투자의 장점과 아쉬운 점을 파악하여 투자 기준을 수정한다.