갱신청구권 특약 관련 문의

낫에이 벗비님 안녕하세요. 가계약 이후 발견된 사안 때문에 마음이 어려우실 것 같습니다. 사전에 질문 주신 내용들에 대한 협의가 되어있었어야 하는데, 그렇지 못한 상태이기 때문에 내용을 협의하시기가 쉽지는 않을 수 있습니다만 그래도 저라면 낫에이벗비님처럼 현재 할 수 있는 것들을 최대한 시도해 볼 것 같습니다. 금요일까지가 아니라 내일부터 매일 최선을 다해서요. 임차인이 액션을 취한것이 아니지만 이렇게 하시는게 당연하다고 생각되고, 가계약 전에 협의가 되었다면 더 좋았을 것 같기는합니다. 다만 바로 일방적으로 요구한다기 보다는 최대한 예의와 경우를 갖춰서 매도인과 임차인 모두에게 이야기를 전해볼 것 같습니다. 이런점들을 생각해 볼 것 같습니다. 임차인의 희망 거주 여부) 사실 2년 뒤의 일이기도 하고 그때의 계획을 확실히 알 수 없습니다만, 임차인이 갱신권을 쓴 이유가 전세금의 높은 상승을 막기위함이었는지, 5%인상이 아닌 같은 금액으로 갱신권을 사용하였다고 한다면 현재 시세대로 낮추고 싶었으나 임대인의 요구로 기존 보증금대로 거주하되 자유(?)롭게 퇴거 할 수 있는 갱신권을 사용하신 것인지 파악해 볼 것 같습니다. 갱신계약이 아닌 재계약 여부) 매수 부사님 브리핑 처럼 임차인이 정말 계속 거주하기를 희망한다면(아이가 있고, 단지에서 통학기 편리하다거나, 출퇴근하기에 적합한 단지라던지 등등) 갱신권이 아니라 2년 계약으로 거주 안정성을 가져가 보는 것이 어떠한지 제안해 볼 것 같습니다. 갱신권이 사용된 임차계약은 임대인이나 변경 될 수 있는 집주인 실거주를 희망할 경우 만기시점 퇴거를 해야할 수 있기 때문에 이 부분을 확인해 볼 것 같습니다. 현재 전세 시세 파악) 현재 시세대비 5천 정도 높은 금액이라 셨는데, 집상태를 살펴 볼 필요가 있습니다. 최저가 시세는 대부분 급매가 아니라면 입주 기본이거나 수리가 꼭 필요한 상태일 가능성이 높은데 매수중인 집의 수리상태가 올수리 또는 특올수리 상태라면 또는 그렇게 수리한지 6년이 넘지 않았다면 그 수리 비용을 감안하였을 때 마냥 시세대비 높다고 보기는 어려울 수도 있습니다. 또한 진짜 더 중요한 시세는 현재의 시세를 단지 내 호가 기준으로만 파악할 것 아니라 같은 금액이면 선택 할 수 있으면서 단치나 생활권의 가치가 유사한 경쟁 단지들의 시세 대비 어떠한가를 살펴 볼 것 같고, 단순히 싸다 비싸다를 넘어 싸다면 얼마나 싼지를 확인 해 봄으로써 향후 발생할 수도 있는 역전세에 대한 가늠을 해볼 것 같습니다. 역전세 대응) 역전세는 날 수도 있고 안 날 수도 있습니다. 하지만 대비와 대응은 할 수 있는데요. 위에 말씀드린 것을 토대로 역전세가 발생된다면 어느정도 러프하게 발생될지 감안해보시고 그비용이 마이너스 통장등으로 대응이 가능한지 확인해 볼 것 같습니다. 그것이 불가능하다면 가계약금이 얼마나 들어갔는지 알 수 없지만 가계약금을 잃는 것보다 더큰 손해는 무엇일지까지 생각해 볼 것 같습니다. 그리고, 매수 시점부터 향후 2년간 지역 및 생활권 내 입주계획이 있는지 꼼꼼하게 월별로 확인 해 볼 것 같습니다. 없다면 또는 적다면 또는 있더라도 그 분양가격 등이 현저하게 해당단지와 차이가 난다면 역전세가 확정까지는 아닐 수도 있기 때문입니다. 아무쪼록 대응 잘 하셨으면 좋겠고 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.