안녕하세요, 김상훈입니다.
지난주 1호기 계약 후 잔금일 전, 다행히도 바로 전세가 나가 현재 매도인과 전세입자가 가계약 중이며 금주 매도인/전세입자 간의 전세계약 진행예정입니다
해당 전세 계약의 특약사항 확인 중 아래와 같은 조항이 있어 해당 조항에 대해 문의드립니다.
- 본 계약은 매매와 동시진행중으로 전세 잔금 당일날 현재 소유주 ㅇㅇㅇ은 매수인 ㅁㅁㅁ과 매매잔금
처리를 하기로하고 동시에 소유권 등기 이전접수를 완료 하기로한다. ( 매매 계약서 첨부) 또한,임차인이 매수인 ㅁㅁㅁ과 임대차계약서 재작성을 원하는 경우 계약서는 재작성하기로 한다.
→ 1) 해당 내용을 반영해야 할까요?
2)계약서가 재작성되면 임대차 기간이 재작성된
일자로부터 2년이 보장되는 것인지요?
3) 재작성하는 것에 매수인과 전세입자의 유불리한
점은 무엇일까요?
2. 임대인은 임차인의 전세자금대출과 전세금보장보증보험 가입에 동의하며 해당 절차에 적극 협조해주기로한다. 임대인 혹은 본
부동산의 책임있는 하자로 전세금 보장 보증보험 가입이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고 보증금은 즉시 반환해주기로 한다.
(단, 책임있는 하자부분에 대한 관련기관의 증빙제출요함)
→ 1) 임차인의 전세자금 대출과 전세금보장보증보험 가입이 동시에 가능한지요?
2) 이 조항에서 임대인과 임차인이 유불리한 점이 있을까요?
처음 투자에 첫 전세 계약이라 서투른 것들이 많습니다. 너무 뻔한 문의일 수 있지만 선배님들의 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
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댓글
안녕하세요 상훈님 지난주 계약을 하신 것 같은데 벌써 임차계약까지 이뤄진 모양이네요. 우선 축하드립니다!
전세 본계약을 앞두고 살펴볼 점들이 있으신 것 같네요.
저라면 이런점들을 생각해 볼 것 같습니다.
1-1) 기존 계약의 승계를 좀 더 확실하게 하기 위해, 임차인이 요구할 수 있는 부분입니다. 꼭 들어주어야 하는 것은 아니지만, 해당 조건으로 매수 계약을 하는 것이라면 해주어서 나쁠 것은 없습니다. 그리고 매수자인 상훈님과 재계약 시점부터 2년이 아니라 기존 계약 만료일까지의 계약입니다.
다만, 상호 간에 희망할 경우 다시 계약서를 작성하는 시점부터 2년으로 새 계약을 체결 하실 수도 있습니다.
이렇게 할 겨웅 계약서 작성일로부터 통상 2년으로 계약이 체결 됩니다.
1-3) 재작성하는 것에 매수인과 전세입자에게 서로 유불리한 점
특별히 유불리한 점은 없으나 현재 계약이 갱신 계약이 아니라 매도인과 새 임차인의 계약을 상훈님께서 승계받는 계약이기 때문에 유불리함은 없습니다. 다만 갱신 사용한 임차인이 있는 집을 매수 할 경우, 해당 임차 기간 중 지역 및 단지 주변으로 공급이 많을 경우 임차인의 조기퇴거 시점(3개월 전 통보 시) 시세대로 전세 임차인을 새로 구하기가 어려울 수는 있습니다.
2-1) 계약의 수평해지(대출 및 보증보험 반려시 위약금 없이 계약금 반환)
문구가 꽤나 모호하다고 개인적으로 생각이 됩니다. '임대인'에 대하여 정확히 명시하는 것이 개인적으로 좋다고 생각되는데요.
임대인의 귀책사유에 임대인의 신용이나, 권리변동등이 생기는 것이 해당되는 것이지, 정부의 대출 규제 등으로 근저당이 있어 그를 말소하는 조건의 전세 대출이나, 또는 매매가 진행 중인 물건에 대한 전세대출을 규제하는경우는 그에 임대인의 귀책사유가 아님을 명시해 두는 것이 임대인 입장으로서 도움이 될 것 같습니다.
다만, 임차인이 이 조건을 반드시 반영해주길 원하는 조건이라면 이렇게 해볼 수도 있겠습니다.
아마도 예비임차인께서 전세대출 거부 및 그로인한 사례가 있으신분이라는 생각이 듭니다. 그래서 임대인의 귀책사유로 인한 대출 반려 시 계약을 수평 해지 할 수 있다는 부분을 넣고자하시는 것 같아요. 작년 여름부터 조건부 전세대출 규제라는 것이 등장했고 풀어다 조였다를 반복하다보니 더 그런 것 같고요.
무엇보다 전세대출이 99%로 이뤄지는 요즘이기에 필요하기도하고 임차인 입장에서도 헷징 방법으로 사용될 수 있다고 생각합니다. 임차인측에서 수평해지 계약을 넣고 싶어 한다면, 저라면 저도 수평해지를 헷징할 수 있는 조항을 함께 넣을 것 같습니다.
언제까지 전세대출 승인 여부를 통지해준다거나, 정확히는 전세대출 심사결과 전 새로운 임차인(대출에 문제가 없거나, 승인 되어있거나, 또는 대출 없이 임차 계약을 할 수 있는)이 계약을 희망한다면 이번 계약은 해지 할 수 있다는 문구를 함께 특약에 삽입할 것 같습니다. 즉 전세 대출 승인 여부까지 계속 광고를 유지하면서 1순위 2순위 차순위 예비 임차인을 구하는 겁니다. 승인 이후에는 당연히 해지를 원할 시에는 임대인의 귀책사유니 배액을 상환이 맞는것 같고요.
임차인과 계약이후 전세 광고를 내렸는데, 잔금을 얼마 앞두지 않고 정책 또는 저리 대출을 받기 위해 임차인이 일방적으로 대출이 안나온대요.. 라고 하면 임대인 입장에서는 대비책이 되기도하고, 임차인 입장에서도 이 계약을 성실히 이행하기 위해 전세대출에 대한 적극적인 노력을 같이 할 수 있도록 하는 것입니다.
관련해서는 재이리님의 경험담을 읽어보시면 조금 더 흐름 이해에 도움 되실 것 같습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10113811
2-2)
은행에서 전세대출을 받으면서 동시에 보증보험을 가입하는경우가 많기는 합니다. 은행에서 그 금액의 선순위를 가지고 있기는 하지만 임차인 입장에서는 원하는 시점에 계약이 만료되어 퇴거하고 싶을 때 임대인의 상환이 미뤄질 경우 퇴거가 어려워 지기 때문입니다. 전세대출을 실행한 은행이 이를 반환에 대한 보증을 해주는 것은 아니기 때문에 별도로 보증 보험을 가입하는 경우도 많습니다. 보증금 반환의 안정성 확보 측면이라고 이해하시면 좋을 것 같습니다.
유불리한 점은 없다고 생각되오나 전세권 설정등으로 임차인이 요구를 한다면 이 부분은 전세권 설정시 참고해 봐야할 점들은 조금 더 있는 편입니다.
글을 적고 보니 얼마 전 계약 이후 작성해주신 글에서 뵈었던 것 같네요.
마지막 셋팅까지화이팅입니다!
