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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자의 정석
저자 및 출판사 : 김원철, RHK
읽은 날짜 : 2025. 6. 9.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #
도서를 읽고 내 점수는 (10점) :
[책에서 본것]
1장 부동산 투자, 여전히 유효한가
#부동산 #경제
부동산 투자는 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년 이 지나고 20년, 30년 이 지나도 여전히 유효함.
통계청이 2022년 발표한 자료에 의하면 우리나라 가구수는 2040년까지 증가.
연간 가구수는 평균 약 15만 가구씩 늘어남.
혼인으로 매년 20만 가구가 탄생함.
다문화 가정이 매년 생겨남.
고령 인구 계속 늘어남.
신규 주택에 대한 수요는 꾸준함.
수요와 공급간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명함. 부동산 투자가 여전히 유효한 첫번째 이유임.
선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승함. 가장 큰 이유는 경제가 성장했기 때문.
우리나라는 일본과 기질 자체가 다름.
일본은 부동산 거품의 주도 세력이 기업들이었음. 그렇다 보니 그 규모가 컸고(대출을 담보비률 120%까지 해주었고, 상업지 중심의 부동산 가격 상승이 일어남), 폭락이 왔을때도 정부 차원에서 쓸 수 있는 카드가 하나도 없을정도임.
우리나라는 일본의 거품 경제때 만큼 긴 기간의 장기호황과 긴 시간의 부동산 가격상승이 이어지지 않았으며 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적 없음.
정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산임.
정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고 거꾸로, 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것임.
부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임.
대도시, 신규아파트, 대단지, 역세권 같은 희소성을 인정받을수 있는 수준의 부동산을 소유하고 있다면 중장기적으로 볼때 가격이 물가상승률보다 높게 상승할 것이 빤하고 이것이 자산 형성의 아주 중요한 역할을 하게 될 것이 분명하다.
2장 현명한 투자자의 정석
#시스템 #전세레버리지 투자
1년동안 모은 3,000만원의 종잣돈으로 전세 낀 부동산을 매년 1채씩 구입하기를 딱 4년만 하라. 그리고 2년에 한번씩 나오는 전세보증금 상승분 약 2,000만원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다.
매년 3,000만원의 투자자금을 모은다는 건 쉬운일이 아님. 인생을 살다보면 목돈이 나가는 경우가 있지만 그 해 투자금을 모으지 못하였다면 그 다음해에 모아서 투자를 하라. 포기하지 말아라. 포기만 하지 않는다면 결과는 똑같다.
투자한 주택 모두가 2년마다 2,000만원씩 오른다는 보장이 있는가. 그런 보장은 없다. 다만 역세권 소형 아파트들을 찾아 10년가 전세가 변화 그래프를 보면, 상승한 경우가 대부분임.(입지의 중요성)
무슨일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만원에서 3,000만원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.
5년이나 10년후에도 3,000만원으로 매입할 부동산이 있을까? 부동산 시장은 활황가 불황을 반복하는데, 불황이 있기 때문에 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다.
부동산의 전세가와 매매가 차이가 좁아진 때가 매수 타이밍이며, 전세가가와 매매가 차이가 좁아진 지역이 매수 대상이 된다.
오래된 아파트의 전세가가 계속 오를까? 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는것이 중요함. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도신환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것이다.
전세가가 떨어지면 어떡하나? 모든 지역, 모든 주택의 전세보증금이 오를 것이라고는 말할 수 없다. 그렇기 때문에 투자할때 핵심적인 지역을 선정해 공략해야 함. 1997년부터 2016년까지 전세가가 하락했던적은 단 한번밖에 없었음.
이러한 역사적 사실에도 염려가 된다면 자금을 일부를 현금으로 보관하는 것도 방법임. 전세 보증금 상승분의 일부를 현금으로 보관하여 안정적으로 자산운영함.
이처럼 단순한 투자법을 사람들이 따르지 못하는 이유는 첫째, 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다. 활황기에는 전세 레버리지 투자보다는 단기적으로 높은 수익이 나는 여러가지 투자 대상이 나오게 마련이므로 이들은 이렇게 쉽고도 단순한 투자법을 실천하지 않게 된다.
전세레버리지 투자만이 최고라는 건 아님. 분양권이나 재건축 물건 등 다른 투자처에서도 굉장한 성과를 얻을수 있지만 이러한 방삭의 투자는 금방 성과를 볼 수 있긴 해도 전세 레버리지 투자에 비해 장기적으로 성공하기 힘들고 대중이 열광하는 투자 대상들에는 ‘거품’ 이 일어나는 것이 필연적임.
둘째, 부동산 불황기에는 확신이 사라진다. 부동산은 이제 틀렸다 라는 인식이 사회적으로 광범위하게 퍼짐. 결국 이러한 불황은 소유자로 하여금 부동산을 매도하고 싶은 욕구를 강하게 불러일으킴. 이 순간이 바로 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자드의 손으로 옮겨지는 순간임.
셋째, 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다.
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것임.
매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심임.
넷째, 4년 이상 부동산 시장에 관심을 갖는건 쉽지 않다. 결코 길지 않은 시간을 견디며 투자한다는 것은 생각보다 쉽지 않음. 많은 것을 희생해야 하고 희생을 감수해야 하는 만큼 더 좋은 성과를 얻기 위해 공부도 열심히 해야 하지만 너무 열정적이면 그 페이스를 오래 끌고 가기 힘듦. 투자 성과란 결국 돈을 버는 것인데, 단지 공부를 많이 한다거나 남보다 더 열정적으로 했다고 딱 그만큼의 정직한 결과가 나오는 것이아님. 투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.
성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피해는 법. 첫째, 부동산 시장의 전망을 결정적일때 틀린다. 시장의 상황에 따라 수시로 내용이 바뀜. 따라서 전망에 따라 투자를 한다는 것이 얼마나 무모한 일인지 알아야 함.
반면, 전세 레버리지 투자는 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않음. 전망이 맞으면 맞는 대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다. 불황기에는 그저 부동산의 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오른다.
둘째, 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다. 수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다. 그러니 더이상 부동산을 매수하려는 사람이 없어질때까지 가격이 오르고 그 사이 자연스럽게 거품이 발생하게 된다. 투자원칙을 지켜서 투자해야 한다.
셋째, 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에서 빛난다. 대출은 지금 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아님. 레버리지를 안정적인 수준으로 활용하는것. 이것이 바로 부자가 되는 지름길이고, 그것이 바로 전세 레버리지 투자다.
넷째, 먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다. 시스템을 만들기까지는 다소 시간이 걸린다. 당장 눈에 보이는 것도 없다. 그러니 지루하고 인내하기 힘들다. 그런데 5년, 10년이 지날수록 강력한 힘을 발휘한다.
다섯째, 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다. 위기에 대비한다는건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것.
전세 레버리지형 투자의 핵심은 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재투자 하는 것.
3장 탁월한 투자자의 정석
#핵심부동산 #핵심키워드
부동산 활황, 생각보다 길지 않다. 대부분의 사람이 부동산 시장에 관심을 기울이는 시점을 이미 부동산 가격이 한참 오른 후임.
투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데, 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’ 라고 부름.
일단 사두기만 하면 부동산이 오른다는 시대는 지남. 핵심부동산에 집중해야 함.
핵심부동산은 어떠한 상황이 오더라도 가격이 오를수 밖에 없는 부동산임.
핵심부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 가격이 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보임.
장기적인 안목을 가져야 함. 장기적인 안목이란 장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아는 눈임.
핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다 치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을수 있다.
시장에서 부동산의 적정가치를 판단하는 중요한 바로미터는 ‘전세가율’ 이다.
부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯가지 핵심 키워드
첫째, 신축 아파트 - 대표적으로 재건축을 봐야함. 재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자. 다만 투자가치 있는 재건축 물건을 고르려면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 함.
둘째, 역세권 - 그 자체만으로도 매우 희소가치가 있음. 역세권 부동산은 한정적일수 밖에 없고 그 가치는 꾸준히 유지됨.
셋째, 소형 - 고형화, 가구의 분화, 더딘 경제성장 등으로 도심집중, 대형보다는 소형 부동산 선호현상이 대세로 자리잡을것으로 예상됨.
넷째, 강남권 - 이미 우리나라에서 굳건히 자리잡은 입지이고 앞으로도 크게 변화될 가능성 없음. 그러므로 부동산 투자를 위해 일단 강남을 중심으로 놓고 봐야함. 강남은 점점 더 확장되는 느낌.
다섯째, 임대료 - 부동산의 핵심을 이해한다면 '임대료가 지속적으로 상승하는 곳, 임대료가 지속적으로 상승할 수 있는 곳 이라는 원칙을 염두해 두고 부동산을 살피자.
핵심을 제대로 보고 싶다면 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 함.
4장 투자고수의 정석
#투자고수 #투자의 때
투자세계에서 고수가 되는 길은 그리 험난한 것만은 아님. 다음 두가지만 하면 됨.
첫째, 시간을 기다려야 함.
둘째, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.
투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.
불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.
투자의 때를 알려주는 신호들
1)부동산 불황기가 3년 이상 지날때 투자자들은 못버티고 떠남. 매도자들은 결국 가격을 낮춰서라도 물건을 내놓을 수 밖에 없음.
2)미분양 물량이 사상 최대로 증가한다. 부동산 미분양 물량이 최대로 증가했다는 것은 곧 반전의 상활이 올 거라는 신호임.
3)분양 물량이 역대 최저가 된다. 분양 물량이 역대 최저를 기록할 때는 부동산 가격이 바닥이라고 해도 무방함.
4)경매 낙찰가율이 사상 최저수준이 된다. 경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터.
5)전세가율이 사상 최고치에 근접한다.
6)폐업하는 중개소가 속출한다.
7)정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.
5장 대상별 투자의 정석
#아파트투자 #재건축투자 # 분양권투자
아파트 투자의 정석
1) 대단지 아파트를 골라라
2) 학군이 좋은 지역인지 고려하라
3) 로열동, 로열층을 골라라
4) 면적은 35평 이하가 좋다
5) 역세권 아파트를 골라라
6) 기반시설이 잘 갖춰줬는지 확인하라
7) 성장성이 있는지 따져보라
8) 햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층은 관심을 가져라 - 로열에 비해 충분히 싸게 내놓을수 있다. 생활적인 측면에
서 문제가 없는 비로열 아파트를 충분히 저렴한 금액에 매수하는것이 관건. 비로열층은 로열층에 비해 5% 디스카운트가 적정, 1층은 10% 디스카운트가 적정.
재건축 투자의 정석
1) 남은 용적률이 많은 물건을 노려라
2) 높은 가격에 일반 분양할 수 있는 곳을 택하라
3) 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라
4) 재건축이 순차적으로 진행될 지역을 주목하라
5) 무조건 가격이 저점일때 잡아라
분양권 투자의 정석
1) 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라
2) 신규 분양단지를 프리미엄을 주고서라도 매수하라. 신규 분양단지가 랜드마크가 될 재목인지 안목이 있어야 함.
3) 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라
4) 핵심지역의 분양궍은 장기 보유하라.
5) 핵심지역의 분양권은 저층이라도 매수하라
상가투자의 정석
1) 누가봐도 좋은 입지의 상가를 골라라
2) 성장성 있는 상가여야 한다. - 해당 상가가 향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 아닌지를 파악하는 것이 대단히 중요한다.
3) 임차인이 돈 벌수 있는 상가여야 한다.
4) 1층 상가만 보라
5) 적당한 가격과 상권의 지속성을 체크하라
6) 분양하는 상가는 쳐다도 보지 마라
7) 금리가 금격히 오르는 때를 노려라 - 특A급 상권에서도 금리가 급격히 오르면 물건이 나온다. 금리가 급격히 오르면 일단 수익률이 매우 나빠짐.
[깨달은것]
부동산 투자 중 아파트 투자에 대해 다시 한번 정리해 보는 계기가 되었고, 그중 현재 공부하고 있는 전세레버리지 투자에 대한 저자의 생각과 투자방법을 복기할 수 있어 좋았습니다. 그리고 재건축투자, 상가투자에 대해서도 관심을 갖게 되었습니다.
또한, 투자자의 마인드를 배울수 있었습니다.
부동산 투자의 고수가 되기 위해 시스템을 구축하고, 시간을 기다릴 줄 알며, 투자할 단지에 대해 꾸준히 검색을 하여 불황일때 매수할수 있도록 하겠습니다.
그리고 마라톤과 같이 꾸준히 오래동안 투자하겠습니다.
[적용할점]
- 저축, 자금력 확보.
- 지속적인 투자로 시스템 구축.
- 꾸준한 시세트레킹.
- 투자 고수의 강의, 독서로 레버리지 하여 투자 실력 늘리자.
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