[날개를달다] 의미없는 임장지는 없었다. 2500만원으로 투자한 1호기 경험담

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

안녕하세요.

날개입니다.

1호기를 한건 4개월 전인데, 이제야 1호기 복기를 해봅니다:)

#투자 단지를 좁히기 까지

월부에 온지 2년이 되어가는 시점은

"투자할 단지가 왜 안보일까?",

"에이 투자금도 얼마없는데 1년만 더 있다가 할까?" 하는

마음이 공존했던 시기였습니다.

앞마당은 계속 늘어나는데, 1호기를 할 단지는 보이지 않아 답답함이

증가했던 때이기도 합니다.

그도 그럴 것이 전세 재계약을 해서 전세금으로 들어가버린 n천만원을 제외한 

실질적으로 투자할 수 있는 금액이 

2500만원 정도 였기 때문에 적은 투자금으로 할 수 있는 단지를 찾는게 쉽지 않다 느꼈습니다.

여기서 한번 재계약이 아닌 월세로 이사를 하고 가지고있는 돈을 모두 모아 투자했다면 더 좋은 물건을 했을 텐데 하는

아쉬움이 있었습니다.

투자단지가 보이지 않던 시점에도

꾸준하게 하고 있던건 시세트래킹 이었는는데요.

시세트레킹이 투자단지를 찾는 결정적인 역할을 했습니다.

24년 중반까지도 투자금에 들어오지 않던 단지들이

점차 전세가가 차오르면서 제가 가진 투자금에도 투자할 단지들이 보이기 시작했습니다.

투자금에 들어오는 단지들을 전부 전임을 하고 보러다니기 시작했습니다.

전임을 할 때는 올라온 전세가가 실제로 거래가 되고 있는지,

그 가격에 올리면 얼마나 빨리 거래가 되는지 문의를 하였습니다.

잔금을 칠 수 있더라도 잔금을 치는 상황을 1호기에선 만들고싶지 않았기 때문에

전세가를 얼마에 올릴지를 함께 고민했던 것 같습니다.

#마음에 드는 물건을 놓치다.

강의를 듣고, 조원들과 임장을 하면서도 투자 단지들을 매임을 하며 지냈었는데요.

이때는 내가 찾는 단지가 싼지 비싼지 어느정도 감이 왔던 것 같습니다.

토요일 조원들과 임장 중 잠시 휴식하는 시간에도 네이버 부동산을 틈틈이 들어가

새로 올라온 매물이 있는지 확인하던 찰나

아주 싼 매물이 A지역-A단지에 올라온걸 확인할 수 있었습니다.

정말 싸다!라는 확실이 들어 곧바로 전화를해 보러가겠다고 했습니다.

부동산사장님께 돌아온 대답은

"입주는 언제예요? 투자자예요? 투자자는 먼저 100만원 가계약금 걸고 봐야돼요. "

WHAT?

해당지역은 투자자들은 보기만하고 계약은 안한다는 이미지가 강해 투자자 기피지역이기도 했습니다.

순간 화가나서 지지 않고 말을 이어갔습니다.

날개 "사장님 진짜 사려고 하니까 전화를 드린거에요. 집을 봐야 계약을 하죠. 100만원 가계약금을 걸고 집을 보는데가 어딨습니까, 저는 안보고 계약할 생각 없어요."

부사님 "투자자들은 집을 보기만하고 가니까 그렇지~ 언제 올 수 있는데요?"

날개 "지금 갈게요"

부사님 “이번주는 매도자가 일이 있어서 집을 보기 어려워요.. 다른날 안돼요?”

날개"그럼 화요일날 갈게요."

평일에 예약을 잡고 매물의 수리상태, 언제 수리했는지, 사진을 보내달라고 하여 대략적인 상태를 확인하였습니다.

토요일 임장을 마치고 일요일은 투자금에 들어오는 단지들을 매임을 하였습니다.

A지역의 A단지는 생활권 우선순위는 떨어지고 연식은 아쉽지만 그 생활권 내 선호도가 있는 단지였습니다.

여기서 후보단지 2개가 추려졌습니다.

1. (일요일 본 단지) A지역 A단지 10X동 7층

2. (화요일 볼 단지)A지역 A단지 10X동 4층

-부사님은 각각 달랐습니다. 두 매물은 모두 쌌고 그 중 네고 되는걸로 해야겠다 생각 했습니다.

7층 물건은 거실 바닥이 대리석 이었기 때문에 취향이 갈릴 수 있는 부분이라 철거를 하고 장판을 다시 깔지

전세를 낮게 내놓을 지 고민이 되었습니다. 수리할 곳, 대리석바닥 등을 얘기하며 2천만원을 깎아달라 네고를 하고

집으로 돌아왔습니다.

#2통의 전화

화요일 4층 집을 보기로 한 날이 되고 반차를 쓴 후 가방을 주섬주섬 챙기고 있었습니다.

"0OO님 갑자기 급한 협의가 잡혔어요. 급한건이라 회의실로 올라와요."

해당지역은 지방이었기 때문에 지금 내려가도 오후 7시가 되어서야 매물을 볼 수 있었습니다.

부사님께 전화해 다음날 가겠다고 약속을 미루는 통화에서

"오늘 다른 청년도 같이 보기로 했는데,,어떻게 될지 모르겠어"

분명 너무나 싼 매물이라 거래가 될 수도 있겠다 싶었지만 일단 업무 협의를 하였습니다.

협의를 마치고 그날 네고를 진행하고 있던 사장님께 전화가 옵니다.

"7층 물건 매도자가 가정에 사정이 있어서 물건을 거뒀어요. 법적인 문제가 있나봐요."

퇴근하고 4층 물건 사장님께 전화가 옵니다.

"오늘 같이 보기로했던 그 청년이 보자마자 가계약금 넣었어. 작정을 하고 왔나봐"

그렇게 매물 두개를 날리게 되었습니다. 너무나 쌌기 때문에 아쉬움이 많이 남았고,

또 그렇게 싼 물건을 살 수 있을까 하는 안타까운 마음이 들었습니다.

Wow Point: 시세트래킹을 하며 투자단지 찾고 곧바로 보러간 점, 네이버 매물을 계속 확인하고 있던 점

Pain Point: 싸다고 느꼈다면 월요일에 곧바로 보러가거나 반차를 쓴 상황이라 그냥 집을 보러가는 결단도 필요했다. 그렇게 중요한 협의는 아니었기 때문에.

#계약이 파기되다?!

물건을 두개 놓친 이후에는 어떻게 또 찾냐,, 또 투자할 곳이 나올까? 하는 생각이 가득해

의욕이 좀 떨어져 있었습니다. 

그렇게 매물을 날리고 매주 매매가가 오르는걸 눈으로 확인하니 더 그런 마음이 들었던 것 같습니다.

그러다가 동료로부터 하나의 글을 공유받게 됩니다.

https://m.cafe.naver.com/wecando7/11348469

이 글을 읽고 다시 투자자로 하던 시세트래킹, 전임, 매임을 이어가게 되었습니다.

그리고 지금까지 월부에서 투자한 강의비, 임장비로 많은 지출을 한 상황이기 때문에 결과물 없이

인풋만 계속 할 수가 없었기때문에에 '나 2025년 2월까지 무조건 투자한다. 투자 못하면 월부 떠난다.' 라고

다짐하면서 1호기를 찾았습니다.

#매도가 조정 (feat.특약의 중요성)

계속된 시세트래킹을 통해 싸다!라고 생각하는 단지를 찾았습니다.

몇개월 전 실전반에서 만든 앞마당에 있는 곳인데요.

생활권 1순위 단지이지만 그중 후순위로 임장하며 "음~이지역 안해 이 단진 안해~"라고 생각했던 단지였습니다.

그래도 그 당시 임장을 할 때 'n천만원에 투자할 수 있다면 한다'라는 기준을 정해 놓은 곳이기도 해서

단지를 찾자 마자 지난 번처럼 다시 놓치는 일이 없도록 매임한 날 곧바로 매물코칭을 넣고 투자하기로 하였습니다.

가계약금을 넣기 전 조율하는 과정에서 어려움을 겪게 됩니다.

1) 매매가 조정 2)특약설정 이 두 부분인데요.

매도인은 약 6000만원가량을 손해보고 매도를 하는 입장이었던 터라 부동산에 올린 금액 그대로 받고 싶어하였고 저는 조금이라도 깎기위해 500만원을 조율하는 상황이었습니다.

결국 매도인은 빨리 팔고싶은 마음이 있었기에 제가 요구하는 금액대로 조정을 해주시기로 하였는데요.

여기서 상대 부동산이 1차 감정이 상하고

특약을 조율하는 과정에서

상대 부동산은 *누수등 중대한 하자에 대한 매도인의 하자담보 책임은 잔금일로 부터 30일로한다.

로 명시를 하여 저가 '누수등 중대한 하자에 대한 매도인의 하자담보 책임은 민법 및 부동산매매 일반 관례에 따른다.' 로 수정해달라고 요구하자 굉장한 불쾌함을 내비쳤습니다.

물론 매물임장시 누수의 흔적은 없었고, 관리사무소에 전화를 했을 때도 그 라인에 누수관련 사항은 없다고 하였지만 잔금일로부터 30일까지만 책임을 진다는 특약이 찝찝하기도 해 양보할 수 없는 부분이었습니다.

여기서 매도자분은 가격, 특약에서 우위를 점하지 못했다. 손해를 봤다는 생각이 커 

가계약금을 넣기 전 저에게는 안판다고 하며 계약 거부를 하셨습니다.

협상의 과정에서 간과했던 점은 이미 매도를 할 때부터 6000만원을 손해보고 파는 상황인데 매도가 조정, 특약을 조율할 때 너무 몰아붙이듯이 협상을 했었는데요. 다음번 협상과정이 온다면 매도자도 어느정도 이익을 취한다는 느낌이 들도록 조정하는 표현이나 제가 주는 무엇이 있어야겠다고 느꼈습니다.

계약이 어그러진 상황에서 당황했지만 1월은 기초반을 오프라인으로 듣고있던 터라 제주바다님께 질문할 기회가 있었고 "날다님이 무리한 요구를 안건 전혀 없어요. 그냥 매도자가 기분이 나빴네요. 다시 연락해보세요"라는 조언을 받게 됩니다.

Wow Point: 거인의 어깨를 빌려 매물코칭을 받고, 어려움이 생겼을 때 제주바다튜터님의 도움을 받아 해결한 점

Pain Point: 매도자의 상황과 마음을 헤아리지 못하고 협상을 몰아붙여 계약이 어그러질뻔 한 점

#1호기 계약

다시 한번 부동산에 전화하여 가격협상을 하고 계약을 하게 되었습니다.

매도자분도 너무 팔고싶어한 물건이었기 때문에 계약이 성사 되었던 것 같습니다.

전세는 매매계약을 하고 3일 정도 후에 맞출 수 있었는데요.

2월이라 이사시즌이기도 했고, 주변 단지들의 전세보다 가격이 쌌기 때문에 금방 맞출 수 있었던 것 같습니다.

부동산 사장님께서 "제가 전세가 안맞춰질까 불안해서 일주일 뒤에 다른부동산에도 내놓을게요"하며

미리 말씀을 드려 놓아서 저희쪽 부동산 사장님께서 얼마나 가슴이 철렁했는줄 아냐며 전세도 직접 맞추고 싶었다는 말씀과 함께 전세입자를 빨리 찾아 주셨습니다. (매수과정이 힘들었는데 전세는 운이 좋았던 것 같습니다.)

#기타 수리과정

매물임장 시 꼼꼼하게 봤다고 생각했지만 놓치는 부분이 많아 수리해야할 것들이 있었습니다.

문고리 5개, 기울어진 문경첩, 셀프로한 줄눈시공으로 인한 줄눈 재시공, 안방 도배까지

수리하지않아도 된다고 생각했던 부분이 계약금을 걸로 집을 보자 티테일한 부분이 보였습니다.

수리할 부분은 곧 지출이기때문에 실제 투자금 보다 수리로 인한 금액이 좀 더 나갔습니다.

Wow Point: 수리할 부분을 그래도 빨리 알아차려 전세입자 들어오기 전에 수리를 완료한 점. 숨고와 부동산 사장님을 통해 저렴한 가격에 수리를 한 점

Pain Point: 매물임장할 때 수리할 부분들을 챙겨 매수금액을 더 조정할 수 있었을 텐데!

이번 1호기는 동료들의 도움과 부사님의 도움 덕분에 할 수 있었던 것 같습니다.

1호기를 독려해주신 수많은 동료분들과, 질문에 정성껏 답해주신 동료분들께 너무너무 감사한 마음이 큽니다.

저도 동료들께 도움 드리는 동료가 되고싶고

우당탕탕 1호기가 다음 2호기때는 경험이 되어 조금 더 저평가된 단지를 찾고 유연하게 해내고 싶습니다.

특약을 좀더 잘 해내고 싶다는 생각도 듭니다.

제 글이 어느 누군가에게는 도움이 될 수 있기를 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 😊