<#22 매물파트 부터 필사 진행>
지역 선정 후 상위 생활권부터 아래로
이렇게 파악하고 지역이 전체적으로 저평가 되어 있는 D지역에 우선 집중했습니다.
최선호 생활권부터 연락을 시작하는데
사장님들의 반응은 냉랭했습니다.
‘물건없다’
‘그 돈으로 안된다’
‘투자자 안받는다’
(전세낀 매물인데 투자자들 안 받으면..) 등등..
특히 신경쓰였던 건
‘전세자금대출’ 안나오는데 투자자들 어떻게 받냐?'
였습니다.
전세자금대출이 안나오면
세ㅣㅂ자 맞추는 난이도가 올라가기에
곡 확인할 필요가 있었읍니다.
배우자는
D지역 모든 은행 대출파트에
전화를 해서
전세자금 대출 가능 은행을 파악했습니다.
죄종적으로 신한, 우리, 국민 등은 본점에서 막앗고
하나는 D지역 지점에서 막앗고
농협은 가능하다는 것을 파악하고
부사님께 말씀드리니 놀라시더라고요!
부사님도 몰랐던 사실이었고
얘네는 진짜 투자하러 오는구나 생각하시고
적극적으로 보여주셨습니다.
저희 부부는 매물 약 1개만 잡히더라도
왕복 4시간을 운전하고 올라가
1개의 매물을 보고
통화했던 부동산을 들어가 물건을 파악해보고
D지역 선호생활권 시장 상황에 대해서 들었습니다.
1.최근 실거주자 위주의 거래가 많았고
매도자가 가격을 올리거나 잡어넣는 곳이 많았음
2. 가격이 진짜 저렴한 매물은 물건을 보지 않고 사야함
이유는 매도자와 세임자 관계가 틀어져서
세입자가 집을 안 보여주고 잇음
3. 퇴근에 전세가 많이 빠졌지만
전세를 찾는 손님도 적어졌음
그리고 투자금이 저희가 생각했던 것 보다
많이 들었습니다.
그 다음으로 생각했던 단지로 가서
84타입 매물을 보고 2개 매물에서 고민했습니다.
1번 매물
선호동에 비선호 타입!
어느 정도 수리가 되어있엇으나 확장을 잘못하셔서
많이 추울거라는 예상이 됨
(확장 상태가 저희가 살고 있는 집이랑 똑같아서..)
그리고 근저당이 너무 많이 잡쳐있어
세입자 받이가 어려워
투자자가 접근하기 힘듦
단, 가격 협상의 여력은 많았음
2번 매물
비선호동에 선호하는 타입으로 공실
돈이 많이 들어가는 샤시와 화장실이 수리되어 있어서
적은 수리비로 올수리가 가능
비선호동이어도 전세는 깔끔하게 수리하면
비슷하게 받을 수 있어서
적은 투자금으로 84 물건을 구입할 수 있음
저희는 2번 매물로 협상을 시작했습니다.
3주 동안의 줄다리기 끝에
가격협상을 끝냈습니다.
중도금을 넉넉하게 드리겠다는 조건으로..
그런데.. 가계약 문자가 왔는데 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%를 요구했습니다.
????????중도금 40%요????????
저희 계산은 계약금 10% / 1차 중도금 10% / 2차 중도금으로 전세계약금+(매매계약금-전세자금) /
잔금 전세 잔금으로 저희의 안을 제시했습니다.
매도자는 복잡하게 1,2차 중도금이 뭐냐?
기다려줄테니 한번에 40%를 달라는 이야기를 전했습니다.
전세가율이 65%를 생각하고 들어갔는데,
계약금 10% + 중도금 40% + 수리비까지 감당할 금액은 되지 않았습니다.
매도자는
'우리가 싸게 파는 것도 그런데
이런건 매수자가 양보해야하는 거 아니냐'는
입장으로
무조건 받아야겠다고 하셔서
저희는 매수를 포기했습니다.
그리고 저희는 다음 생활권 지역 선호단지로 갔습니다.
선호하는 아파트에 RR이었고
나온 매물 중에 가장 저렴한 건 아니엇으니
충분히 저평가 구간이엇으며
전세가 높게 맞춰져 있어
저희 투자금으로 가능했습니다.
하지만 세낀 매물로 몇 번을 예약을 잡으려고 해도
예약이 안 잡혓던 매물이었는는데
보여줄 수 있다고 해서 달려갓는데..
허허.. 못봣습니다.
사장님께 내일 다시 올라올건데
꼭 보게 해달라고 말씀드렸고
사장님은 어떻게든 투자하겠다는
저희의 이글거리는 눈을 보고
이건 무조건이라고 생각하셨는지
어떻게든 잡아주셨습니다.
그리고 다른 단지들 매물을 보고
마지막으로 또 다른 단지를 가서
올수리 물건인데 물건은 몰 수 없다고 해서
사진만 보고 내려왔습니다.
다음날
오늘은 기필코 매수를 하겠다는 의지로
아이까지 데리고 D지역으로 달려갔습니다.
가는 도중에 아이가 3번이나 멀미하는
상황 속에서도 그래도 매수할 수 있다는 생각에
즐거운 마음에 달려갔고
매물을 본 순간 할 말을 잃었습니다.
올수리라고 써 있었는데
올수리는 맞는데.. 이게 올수리인가?
수리를 하면 +가 되어야 하는 데 -가 되어있는..
저기저기 왜?왜? 벽에 이런걸 칠하셨죠?
베란다는 왜 이렇죠?
높게 맞춰진 전세가는
물건의 상태가 좋아서는 아니엇습니다..
사실 왜 인지를 모르겠더라고요..
이거 지금 세입자 나간다면
역전세는 불 보듯 뻔했고
오히려 수리비까지
추가로 지불해야 하는 상황이었습니다.
뭔가 슬픔이 오더라고요…
그리고 혹시나 하는 마음에 잡아놨던
매물들을 보는데 네고가 전혀 안되거나
수리비가 크게 들어가 예산을 초과하는
단지들 뿐이었습니다.
투자 물건을 찾다
마지막으로 전날 사진만 본
매물을 갖고 있는 부동산에 갔습니다.
못 보는 이유가 세입자를 맞춘 지
6개월 정도 되어있는 매물로
매도자가 집 내놨다고 세입자에게 차마 말을 못해서.
진짜 살 사람 아니면
보여주기 힘들다는 것이었습니다.
저희가 처음보는 사람인거죠…
그런데 전날 지방에서 2시간 운전해서 올라왔다는 사람이
다음날 또 와서 자꾸 아른거려서 안되겠다,
지금 못 보면 내일까지 이 주변에 있을테니 잡아달라
말씀드리니 바로 집주인에게 이야기해서
제입자에게 말을 전하고
그날 저녁에 볼 수 있다고 하였습니다.
일단
일단 이 단지는 고점 대비 많이 하락한데다가
다른 지역 비슷한 가치 단지보다도 저렴했습니다
저는 상대평가를 할 때 주우이멘터님이 강의에서 알려주신
비슷한 입지가치를 가진 지역에 1등 생활권
n번째 아파트 단지 비교 방법과
강의에서 많은 강사님들이 적용하시는
가치, 가격, 리스크를 자세히 놓고 비교해 봤는데
저렴한 건 확실했습니다.
(위에 있는 물건들 다 이 방법을 적용하긴 했습니다.)
그리고 저녁에 물건을 보러 갔는데
중층에 가장 선호하는 라인! 특올수리! 깔끔한 세입자!
그러나 가격이 여전히 생각보다 조금 더 들더라고요.
사장님께 네고를 부탁드리니..
사장님이 고민하시다가 전화하시고
저희가 원하는 가격을 바로 만들어주시더라고요.
특올수리 된 매물을
시세보다 저렴하게 매수 할 수 있었습니다.
최근 2번의 투자로 느낀점
지방도 되고요 복리효과 쩔고요
최근 유튜브를 보면 지방시장은 끝났다는
이야기가 많이 나오는데
저는 지방에서 가치 대비 저렴한 매물을 찾아 투자했고
제가 갖고 있던 종잣돈이 불어나
서울수도권에 투자할 수 있었습니다.
그리고 복리효과인데요..
제 자산을 보면 월급만 보고 모으는 걸로만 생각했던
몇 년 전만 해도 상상도 못했을 금액입니다.
하지만 0호기부터 4번의 투자로 자산을 키우면서
스노우볼이 점점 커지는 걸
보고 느낄 수 있었고
이 방법은 된다는 확신을 가질 수 있었습니다.
그리고 다시 한번 느낀 점은
투자물건은 어디서 나올지 모르니
적극적으로 나가야한다는 것입니다.
저희 1,2,3호기 모두 예약하고 가서 본게 없었습니다.
못 보여주니 오지말라고 햇던 1호기
물건을 못찾아 헤매다가 워크인으로 발견한 2호기
처음에 사진보고 결정해야 한다고 했던 3호기
모두 적극적으로 달려들었던 결과였습니다.
첫 투자를 앞둔 사람들에게 전하고 싶은 말
제 주변에도 꼭 투자를 해야지 하면서
마음이 쫓기는 분들이 많습니다.
성습하게 투자를 결정해 하지 말아야 할 것을 하는
잘못은 범하지 않으셨으면 합니다..
저는 투자했다고 이 글을 적고 있지만
1호기 매수할 때 매물을 보지 않고
가계약금을 넣는 우를 범했습니다.
그 과정의 찝찝함이 너무 안타까웠습니다.
결과만 좋은게 아닌 과정도 좋은 투자를 하셨으면 좋겟습니다.
내가 제대로 과정을 밟았고
저-환-수-원-리에 맞다면
지방이든 서울, 수도권 투자든 꼭 하셨으면 합니다
이번에 하는 1호기가
다음 투자를 위한 중요한 마중물 또는 자산형성에 중요한 역할을 할거라 믿습니다.
그리고 이 환경에서 살아남아서 투자를 하셨으면 합니다.
살아남아 투자하면서 복리의 마법과 함께
노후준비 더 나아가 경제적 자유로 나가셨으면 합니다.
저도 곡 그렇게 되고 싶습니다.
원글: https://weolbu.com/community/3066041
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