여러분 안녕하세요 여러분의 내집마련과 투자를 돕는 자음과모음입니다.
요새 제가 많이 느껴집니다. 여러분들이 지금 이 시장에서 어떻게 해야할지 갈팡질팡하고 있다는 것을요.
서울이 너무 많이 올라가고, 매물이 없다 보니까 (매도자가 매물을 거둬들이거나 거래가 돼서)
- 매물도 없는 것 같은데 이 시장에서 지금이라도 사야 하나? 기다리다가 계속 올라가면 어떡하지?
2. 나는 이제 투자 공부 하려고 시작했는데 내가 살 수 있는 물건이 없으면 어떡하지? 빨리 투자하려는 액션을 해야 하나? 하는 고민을 많이 하시는 것 같습니다.
23년부터 25년까지 서울 시장은 변화무쌍한 변화를 겪어 왔습니다. 실제 23년 하락장에 접어든 서울은 중간 중간 가격이 상승하는 구간이 있었고 그럴 때마다 여지없이 대출 규제나 정책 규제가 나오곤 했습니다.
여러분들이 지금 시장에서 어떻게 행동해야 할지를 결정하시려면 지금까지 서울 시장이 어떤 일이 벌어져 왔는지를 아셔야 합니다.
22년 하반기~ 23년 초 : 22년 금리가 급격하게 오르면서 현금 유동성이 줄어든 시장에서, 금리가 올라가니 올라버린 전세가를 감당하지 못한 사람들이 월세를 선택하게 되었습니다. 금리가 올라가니 매수 수요가 죽었습니다. 전세가에 대한 거품이 꺼지며 전세가 하락, 전세의 월세화 현상이 일어났고, 그로 인해 전세 거래가 안되는 시장에 전세 물량이 많아졌습니다. 이것은 전국에서 벌어진 현상이었습니다.
매매가 되지 않아 또 전세물건으로 물건들이 나옴, 매매 거래가 되지 않아 매매물량이 많아짐. 전세가 하락과 매매가 하락을 불러온 시장이 23년까지 이어지고, 아파트 가격은 계속 내려가는데 거래하는 사람이 없다보니 누가 하락한 가격을 잡을 것이냐를 언론에서 많이 이야기 하곤 했습니다.
2. 23년 초 : 정부에서 가격이 너무 많이 내려가고 거래가 안되니 정책대출을 만들어 ‘고정금리’, ‘4억 한도’라는 특례보금자리론 대출상품을 만들었으며 실제 양도세 중과 규제, 종부세 중과 규제 및 규제지역 해제를 23년 1월에 특단적으로 조치를 취했습니다. 그러면서 실거주자가 가치가 있고 싼 가격이라고 생각할 때 매수하는 실거주자들이 나타났으며 그렇게 23년 초부터 거래가 되기 시작했습니다. ‘이때가 지금 시점에서 돌아봤을 때 서울 시장의 바닥입니다’
3. 23년에서 24년 초까지 : 상급지 위주로 실거래가 되거나, 지역 내 신축들이 거래가 되면서 사람들이 아 이 가격이면 괜찮겠다라는 가격 확인을 한 시기입니다. 그리하여 거의 거래가 안되던 아파트들이 지역 내 좋은 아파트들부터, 그리고 서울 상급지부터 거래가 되기 시작합니다. 신생아특례대출이 24년 초에 나오면서 실제 젊은 신혼부부, 맞벌이 부부들이 신생아특례대출을 활용해서 실거주 거래를 하기 시작합니다.
4. 24년 5월부터 이어진 서울 불장 : 24년 7월 dsr 2단계 시행을 앞두고 하급지에서 상급지로 갈아타기를 하려는 사람들의 실거주 거래가 이어집니다. 24년 5월에도 서울 부동산에 사람들이 너무 많이 몰려서 ‘집을 안보고 매수하는 모습’, ‘저층만 물건이 남아 있는 상황’, ‘계약 하려고 하면 집주인이 매물을 거두거나 호가를 올리는 상황’들이 일어났습니다. 5월부터 7월까지 약 3개월 동안 이런 상황이 벌어지면서 성동구, 광진구, 송파구와 같은 지역에서 거의 전고점 가까이까지 가격이 오르는 현상들이 벌어졌고 주간으로는 0.2%이상 가격이 오르며 거의 폭등의 모습을 보였습니다.
5. 그리고 나서의 모습이 중요한데요.
5월 서울 아파트 거래량 5332건
6월 서울 아파트 거래량 7956건
7월 서울 아파트 거래량 9237건
7월 서울 아파트 거래량이 9000건을 육박하며 거래량이 폭발하자 8월 ‘대출 총량규제’가 나왔습니다. 대출이 너무 많이 일어나서, 가계부채를 조절해야 한다는 명분으로 은행에서 사람에 따라서 대출을 내주지 않는 규제가 나왔습니다. 그러면서 조건부 전세자금대출까지 나왔고 소유권 이전하는 매수자의 집에는 전세자금대출을 내주지 않는 규제가 생겼습니다.
그러면서 9월, 10월이 되면서 서울 거래량이 눌리기 시작합니다.
9월 서울 아파트 거래량 3269
10월 서울 아파트 거래량 3912
6. 지금 현재는 어떨까요?
25년 4월 서울 아파트 거래량 5453건
25년 5월 서울 아파트 거래량 7507건
25년 6월 현재 서울 아파트 거래량 2228건 현재 중순이니까 아마도 오천건은 넘지 않을까 싶습니다.
7. 그래서 지금 이야기 하고 싶은 것이 무엇이에요?
결론부터 말씀 드리면, 서울 시장은 영등포, 동작구, 그리고 4급지 사람들이 좋아하는 아파트까지 올라간 시장임은 맞습니다. 이전대비 말이지요. 서울 시장은 23년부터 좋은 것들 위주로 올라가기 시작했기 때문입니다.
그런데 여기서 중요한 것은 두가지입니다.
(1) 여러분들이 ‘올라가니까 사고, 내려가니까 안 사는’ 행동은 하지 않았으면 한다는 것입니다.
가격이 올라갈 것 같아서, 내가 이 기회를 놓칠까봐 잘 알지 못하는데 내가 가진 자산인 몇 억을 팔거나
몇 억을 공부해보지 않고 매수하는 결정을 한다면 몇 억이 급등한 단지를, 그것도 매물이 좋은 매물이 아니라 저층 물건만 남아 있는 상황에서 그 저층 물건을 매수하게 된다면 그 매수가 여러분의 10년 짐이 될 수도 있다는 것입니다.
몇 억이 단기간에 급등하면 그 가격을 받아줄 수 있는 사람들이 필요한데
그 가격을 받아줄 수 있는 사람들의 대출 여력이 7월 이후로 줄어들기 때문에, 내가 비싼 가격에 매수를 한다면
실제 그 이후 가격 조정이 올 수도 있는 상황을 맞이할 수 있습니다.
상급지 시장은 dsr의 여파를 받지 않을 수 있지만 - 이미 초고가 시장이기 때문입니다. (반포 실거래 50억)
dsr 규제가 적용되는 특정 매매가를 가진 단지들에는 영향을 줄 수 있습니다.
그 단지가 특히 가치가 떨어지면 떨어질 수록 말입니다.
내가 몇 억을 들여서 매수하려는 단지의 가치를 명확히 알지 못한다면
더더군다나 조급하게 상황만 보고 매수하시면 여러분 삶이 오히려 더 어려워 집니다.
(2) 지금 해야할 것들에 집중하시면 좋겠습니다.
시장에 기회는 여전히 남아 있습니다.
여러분들이 투자할 수 있는 단지들은 여전히 남아 있다는 뜻입니다.
초보가 돈만 먼저 만들어서 매수하려고 할 때가 가장 어렵고, 사고 나서 이성이 차려졌을 때는
내가 왜이렇게 조급하게 샀지? 라는 생각이 드는 시장의 모습이 지금 모습입니다.
여러분들이 투자해 나가는 과정에서 필요한 것들을 해 나가시는게 중요합니다.
여러분들이 ‘투자를 그냥 한다’의 관점이면 사도 됩니다. 하지만 ‘투자를 잘 해서 노후대비를 하고, 자산을 불려나가는 관점의 투자를 하고 싶으시다면’ 무턱대고 투자하시면 안됩니다.
그렇게 되면 내 전 재산을 넣어서 한 투자가 여러분의 짐이 될 수 있습니다.
그런 상황은 만들지 않으셨으면 합니다ㅠ
여러분 아직 투자할 수 있고,
투자로 자산을 불려 나갈 수 있습니다.
여러분들이 부디, 마음의 어려움으로 섣부른 의사결정을 하지 않으시기를 바랍니다.
초보일 때는 실력 없는 나 자신이 가장 큰 리스크인 법입니다ㅠ
여러분들 모두 현명한 결정을 하고 싶어 여기에 오셨다고 생각합니다.
배우고 투자하셔도 늦지 않습니다. 최소한의 배움을 통해 여러분들 스스로
여러분 스스로 떳떳한 선택을 해 나가시면 좋겠습니다.
감사합니다.
p.s : 열반스쿨 기초반 수강생 여러분, 다음주에 만나요~~
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