너나위 보거라! 샤이 월부인이 내마기 1번, 내마중 3번 듣고 지방에서 서울 상급지로 갈아탄 후기

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

게으른 월부인, 이제서야 1호기 이벤트를 핑계삼아 반쯤 써놨던 서울 1급지 아파트 투자 후기를 완성해 봅니다. 

월부입성(23년 9월)

저는 지방광역시에 거주하고 있고, 은퇴하면 서울에서 살 계획을 가지고 있으며, 생애주기(?!!!) 상 3년 뒤에 서울 갈아타기 하고 지방에서는 전세 살거나 혹은 1가구 2주택 포지션으로 실거주 집을 마련해야 겠다는 마음을 가지고 있었어요. 

3년(?!!!) 뒤에 갈아타기 해야 하니까 지금 부터 미리 공부해야지~ 하고 월부에 들어옵니다. 

그리고, 3년(?!!!) 뒤에 갈아타기 할 꺼니까 천천히 커리를 밟기로 합니다. 

2023년 9월부터 열기, 실준, 내마중, 서기, 열중, 지기, 신투기 등등 다양한 정규 커리를 들으며 부동산 투자의 기초를 배웁니다.

운이 좋게도 열심히 하시는 분들을 너무 많이 만나 쑥쑥 성장해 가면서도, 열심히 하시는 분들을 너무 많이 만나 내가 뭘해야 할지 모르게 됩니다.  

나 그냥 3년(?!!!) 뒤에 서울 갈아타기 하려고 왔는데, 투자자 해야 하나? 

서울 보려고 했는데 지방 가야하나?  

집 하나로 부자될 수 없다는데 쪼개서 다주택자 해야 하나?  

수업 듣는데, 자꾸 “1개보다 2개로 쪼개면 더 많이 벌 수 있어요~” 이런 말만 귀에 들어옵니다. 

그 뒤에 ‘단, 어쩌구저쩌구’ 이런 말들은 초보의 귀에는 들어오지 않습니다. 

그래도 우선은 서울 갈아타기 기준으로 앞마당을 만들어 갑니다. 

목표 설정 (24년 5월)

9개월 정도 강의를 쉬지 않고 들으면서 여러 강사님들의 강의를 듣다 보니 가치성장투자와 소액투자에 대해 감을 잠을 수 있었습니다. 

우리 가정은 가치성장투자, 저는 직장인 투자자보다는 투자하는 직장인으로 투자생활을 병행하는 정도의 포지션을  갖는 것이 좋겠다는 결론을 내릴 수 있었습니다. 

이제는 우리에게 딱 맞는 좋은 질문할 수 있겠다는 생각이 들어서, 양파링님의 투자코칭을 받았습니다.

“서울 OO 아파트 이상으로 갈아타기 하세요. 앞으로 두 분이 매 주말 서울 나들이 하셔야 해요.”

“24년 말~25년 초에 갈아타기를 하기로 목표로 합시다,“

문제는 그 시기(24년 5월) 전후로 서울 상급지가 막 올라갑니다. 

앞마당이었던 A구, B구, C구의 매물을 보면서, 네이버 부동산을 뒤지며 전임, 매임을 합니다. 

한 번에 두, 세 팀이 줄 서서 매물 보고, 두 번째 매물 보는데, 첫 번째 매물 나갑니다. 아악~~

어느 단지 부동산에서는 매물이 없어 보여줄 집이 없다며 전세 구하는 사람들인 척 집이라도 보고 가라고 합니다. 

그리고 어차피 지금은 매물이 없어서 할 일도 없으니 시간이 있으시다며, 저희 부부를 앉혀 놓고 부동산 강의도 해주시고 조언도 아끼지 않으십니다. 좋은 사장님 :)

A단지(부동산 단지), B단지(다른 동) 비교하는 질문에 “어차피 비슷하다. 두 단지 중에 좋은 물건 하면 된다.“

“조금 더 받으려고 미루지 말고 집을 빨리 팔고 와라. “ 등등 아낌없는 조언을 해주십니다. 좋은 사장님 감사합니다. 

집으로 돌아와서 부부의 고민이 시작됩니다. 

추격 매수를 해야 하는지 많이 고민하다가, 계획대로 올파포 입주가 있는 연말/연초를 데드라인으로 갈아타기를 실행하기로 합니다. 

매도 (24년 10~11월)

여름부터 매도를 준비하기 위해서 같은 단지내의 매물을 모두 리스트업하고 변동사항을 체크하기 시작합니다. 

동시에 현재 시장에 대해 전문가의 힘을 빌리기 위해 ‘내집마련 기초반’과 ‘내집마련 중급반’을 연속 수강합니다. 

너나위님 “올해 말, 내년 초 꼭 내집마련 하셨으면 해요”

우리 목표와 딱 떨어지는 강의에 집중하며 한 마디도 놓치지 않겠다는 생각으로 수강하면서, 강사님의 생각을 읽으려고 노력했습니다. .

매수/매도를 실행하는 시기에 시장 상황에 맞게 대응하는 방법을 알려주신 것이 큰 도움이 되었습니다. 

1) 매도가 정하기 

매도할 집은 내 생에 두 번째 집으로 살 때는 부르는 대로 다 주고, 팔 때는 부동산에서 부르는 금액에 팔고 왔거든요. ㅎㅎㅎㅎㅎ 

그나마 저 출장 갔을 때 배우자가 혼자 진행. 저 원래 이런 사람이었습니다. 

그러나 이제는 배운 사람! 

손품으로 단지 내의 같은 평수+하나 큰 평수 매물을 모두 리스트업하고, 

발품으로 부동산 가서 직전 실거래가 찍은 아파트 상태를 물어보고, 올수리/특급 리모델링라고 되어 있는 집들이 이외로 그냥 수리한 정도라는 것을 알게 됩니다. 

중소형 평수는 조금 비싸더라도 수리 된 집을 선호, 대형은 수리 안된 집을 싸게 사고 싶어한다는 정보를 듣습니다. 

그리고 저희 집의 가격을 가늠해보고 순위를 정해 놓습니다.

매도의 희망 금액과 하한선을 정하고, 희망 금액으로 매물을 내 놓습니다.

2) 흔들리기. 마음 다잡기

그렇게 시간이 흘러 11월이 되어, ‘내집마련 중급반’을 오프로 재수강합니다. 

“지금은 지방 집 팔고, 서울 갈아타기 할 때가 아니예요.” -----→ “네에~~에???????!!!!!!”

“-15%~-10%인 집을 사세요” ----→ “이미 전고 넘은 집도 있는걸요.” 

“좋은 입지 RR인 집은 감당 가능하다면 전고에 사셔도 되요. 그런데 떨어질 수 있어요.”  ----→ “좋은 입지 RR은 전고에 없던데요?” 

그래도 오프 수업의 장점인 1:1 질문을 통해 강사님들의 생각을 내 입장에 적용해서 다시 생각해 보고, 그리고 다시 마음을 잡습니다. 

강사님들이 마지노선으로 주신 선을 최대한 지키면서 ‘감당 가능한 좋은 물건을 사서 오래 보유하자’라는 결론을 내립니다. 

3) 물건 내놓기 

이제 물러설 수 없다. 올해 말, 내년 초에는 갈아타기 하자. 

5층 이상, 리모델링 된 집을 사고 싶다는 부부+부모님이 와서 집을 보고 갑니다. 

부동산에서 집을 설명해 주는데, 설명을 잘 못하는 것 같고 네 분은 다 따로 여기 저기 보시고 정신이 없습니다만, 저는 월부에서 배운대로, 그리고 제가 매임할 때 주인들이 그랬던 것처럼 그냥 가만히 있었습니다. 

그리고 일주일간 연락도 없고 매물 리스트의 변동도 없어요. 

사람들이 많이 좋아하는 중심 대단지 아파트임에도 지방은 냉랭합니다. 

다른 부동산에도 집을 내 놓습니다. 

다른 부부가 와서 집을 보는데, 이번에는 저희 부부가 적극적으로 집을 설명해 줍니다. 

왜냐하면 리스트 중에서는 가장 좋은 집이라고 확신했고, 저희가 살다가 집을 비우고 올리모델링 하면서 공을 많이 들였거든요.

어떻게 리모델링 했는지 다른 집과는 어떻게 다른지 확실하게 알려놔야, 나중에 부동산 사장님이 다른 손님들에게도 더 잘 어필할 수 있을 것 같았어요. 

적극적으로 어필하는 것이 급해 보일 수 있다는 의견이 있지만, 상황에 따라서는 내 물건을 가치를 적절히 설명하는 것이 도움이 될 수도 있다고 생각해요. 

4) 매도 

그리고, 저는 원래 약속이 있어 친구들을 만나러 서울로 가는 중에, 전화기에 불이 납니다.

두 번째 사장님이 일 잘하는 사장님이 었어요. (나한테가 잘하는 사람이 아니라, 그냥 중개일을 잘하는 사람) 

집 파시려고 저를 몰아 부치시는데, 저 월부 아니었으면 또 부동산 사장님이 하자는 대로 다 해줬을거예요. 

그 가격에 내놨으면 원래 이 만큼은 빼주는거다. ----→ ‘원래가 어딨어요… 그건 파는 사람 마음이지…’

인덕션, 오븐, 이런거 다 놓고 가는거다.. ----→ ‘내가 매임할 때는, 부동산 사장님이 협의할 수 있지만 대게는 들고 간다 그랬는데…’

사족으로 이쯤에서 저는 메타인지를 발휘합니다. 

저는 협상을 못하는 사람입니다. 평생 물건 값 깎아서 사 본 적이 없는 사람이거든요. 네.. 저 그런 사람이었습니다. 

괜히 오기 부리지 말고, 저와는 반대로 백화점에서도 물건값을 깎는 배우자를 레버리지 하기로 합니다. 

저는 서울에서 동창들을 만나고 있는데, 다시 전화가 빗발칩니다. 계좌를 달라는 데, 미련이 한 가득, 문자 전송을 못합니다.

친구들이 도와줍니다. “임자 있을 때 팔고 서울 와라.” 

결국 전송 희망가격-1천으로 매도. 끝. 

매수 (24년 10~11월)

집을 내놓는 것과 동시에 저희 부부는 매수 계획을 세웁니다.

다시 우리의 가용 금액을 탈탈 털어봅니다. 있는 돈 없는 돈 다 끌어 모아 감당 가능한 범위에서 최대한 좋은 것 하나를 사자.

보던 앞마당들은 갭이 더 커져버린 상황이니, 좀 더 상급지까지 범위를 넓혀서 매물을 찾아 보기로 합니다. 

처음에는 보수적으로 생각했던 예산에 가용할 수 있는 돈까지 다 끌어 모아 보기로 합니다. 

1) 매임 

먼저 앞마당인 곳 중에서 가격대에 들어오는 지역의 시세 지도를 업데이트해서 한 눈에 볼 수 있도록 하여 배우자에게 공유하고 머리를 맞대고 고민해 봅니다. 우리의 투자 금액으로 가능한 아파트 들을 비교하면서 주말은 물론 시간이 될 때마다 매임을 합니다. 

그러나 상급지는 이미 여름 불장이 훑고 간 후라, 투자하기 좋은 물건이 별로 없습니다.

비싼 물건, 비선호 물건(방3개를 2개로 만든 물건 등), 계약갱신청구권 안 쓴 물건들만 남아 있어요. 

우리는  약간의 신용대출을 이용해서 못난이 물건들(전세가 낮게 끼어 있거나, 월세가 끼어 있는 물건)까지 고려해 보기로 합니다.

2) 매물리스트 + 전수조사 

월부에서 배운대로 매물리스트를 만들고, 순위를 정합니다. 

동시에 내마기+내마중에서 배운대로 전수조사를 합니다. 

혹시나 내 앞마당이 아닌 곳에 더 좋은 물건을 놓칠지도 모르니 선입관을 버리고, 비슷한 급지의 모든 아파트를 전수조사 했습니다. 

어느 일요일은 하루 종일 3개구 전수조사 하고 토 나올 것 같은 상태가 된 적도 있어요. --;;

다만, 선택지가 너무 많아지지 않도록, 우리의 첫 목표를 벗어나지 않게, 은퇴 후에 우리가 살아도 충분히 좋은 곳을 기준으로 비교했습니다. 

3) 또 매임 

선배들이 말한 ‘매물털기’라도 하려고 옆에 부동산도 가보지만 물건 리스트는 똑같습니다.

비월부인 배우자가 말합니다. “이 동네는 다 공유하는 것 같다. 장부 물건이 없다” ㅎㅎ

주말에는 물론이고, 저나 배우자나 서울 출장이 있으면 또 매임하러 갑니다. 

슬쩍, 올파포 입주 영향 없는지도 물어보지만, 전세값은 하락하는데 호가는 요지부동이라 갭만 점점 커지는 상황

매도 후, 부동산에 강력 어필. 부동산에 전화를 돌립니다.  “사장님, 집 팔았으니 우리 책임지세요” ㅎㅎㅎㅎ

4) 또 흔들리기, 또 마음 다잡기

이 와중에 좋은 물건은 전고를 넘었고, 시장은 냉랭한 것 같고, 매수를 하는 것이 맞는지 다시 흔들리기 시작합니다. 

집을 너무 빨리 팔았나? A 해야 하나? B 할까? 아 너무 비싼데… 싸게 사야 한다고 했는데, 이 가격에 사도 되나? 집값 떨어진다는데, 그냥 매도한 금액 들고 기다리면서 좋은 물건 나오면 천천히 살까? 라는 위험한 생각까지… 월부에서 뭐 배운거니? 

우왕좌왕 하는 와중에 다행히 저를 잡아 준 사람은 ‘배우자’입니다.

제가 월부생활 하면서 잘 한 일 중 하나는, 월부에서 배운 것들을 틈틈히 배우자에게 공유하고 같은 목표를 가질 수 있었다는 것입니다.

비월부인 배우자는 심란한 월부인에게 “매물 후보 1등부터 5등까지 뽑아봐”라고 던지고, 우리는 다시 마음을 잡고 리스트를 업데이트 합니다. 

5) 매물 협상 시작 

가장 교류가 잘되고 있는 사장님에게 연락하여 협상을 시작합니다. 

그나마 시장이 냉랭해서 부동산 사장님들이 연락도 주고 협상이라는 것을 해줍니다. 이때는 몰랐죠. 상급지에서는 잘 안오는 매수자에게는 그나마 좋은 기회인 것을요. 

우리: “사장님,  OO 만큼 깎아달라고 얘기 좀 해주세요. “

부사님: “사장님, 이 동네는 정찰제 같은 곳이예요. 1억에 팔리면 다음은 1.5억, 다음은 2억 그런 동네예요”

우리: “그래도 한 번 얘기 좀 해주세요”

이래저래 1등부터 협상을 시작하지만 쉽지 않아요.

부동산 사장님이 세금 때문에 집을 올해 팔고 싶어하는 집이 있다며 가격을 조정해 보겠다고 합니다.

조정이 되면 꽤 매력적인 가격이라, 우리집 매수인과도 일정을 다시 조율하고 하루 종일 전화기를 붙잡고 작업을 하지만, 매도인이 앞으로 집 값이 오를 것 같다면서 오히려 가격을 올립니다. 

6) 드디어 매수

2등 물건을 협상하기 전에, 다시 네이버 부동산에서 매물을 찾아봅니다. 

이미 부사님과 이야기할 때 이 주변 매물은 전부 파악하고 있다고 생각했는데, 우리가 깎으려고 했던 가격에 새로운 물건이 있습니다. 

‘이 물건을 뭐지? 왜 이 가격에 나와 있지?’, ‘이것도 나갔는데 미끼 아닐까?.’ ‘전화나 해보자’ 연락한 적이 없는 새로운 부동산에 전화를 해 봅니다. 

“이 물건 지금 얼마로 살 수 있어. 네이버에는 OO에 나와 있는데, 내가 더 깎아 놨더니 매수하려는 사람이 막판에 돈이 모자라대.”

모두가 공유하고 있는 물건이지만 이 사장님만 더 낮은 가격으로 가지고 있는, 말하자면 일종의 장부 물건이 있었던 것입니다.

매수자는 협상하는 과정 중에 시장이 냉랭해지자 매수의사를 접었고, 우리는 기회를 잡아야 겠다는 생각이 들었습니다.

다만, 낮은 전세가 끼어 있어 2년 간은 투자금이 더 많이 들어가지만, 싸게 살 수 있으면 사라고 너나위님이 말씀하셨던 바로 그런 물건이요. 

“세입자가 집을 안보여줘서, 아직 집을 아무도 못봤어. 내일 여러 부동산이 한꺼번에 가는데, 내가 보고 올테니 물건 안 봤다는 이유로 1~2천이라도 더 깍아봅시다” 

우리가 본 물건이 있으니, 거기랑 상태 비교해서 알려달라고 말씀드리고 그렇게 하기로 합니다.

우리는 바로 자금 계획을 확실히 하기 위해서 우리가 살아야 할 전월세집을 구합니다. 

전월세 매물도 리스트업하고 있었으므로 일요일임에도 불구하고 바로 두 개의 집을 보고 계약합니다. 

그리고 바로 다음 날 전화가 옵니다. “지금 다른 부동산에서 더 높은 금액으로도 계좌 달라고 난리야. 지금 빨리 계약금 보내” 

우리는 물건도 부동산 사장님 얼굴도 안보고, 등기부등본 등 서류만 확인하고, 자금조달 계획을 다시 한 번 체크한 뒤에 가계약금을 쏩니다. 계약서 쓰기 전에 물건을 보는 조건으로요. 

보통은 이렇게 하면 안될 것 같긴 한데, 물건은 확실하고 이전에 결렬된 협상으로 좋은 가격이라는 확신은 있었습니다. 빠른 결단도 필요한 것 같습니다. 

후기 

매도와 매수를 하면서 가장 힘들었던 점은, 임장을 하는 것도, 전수조사를 하는 것도, 매임, 협상을 하는 것도 아니고 마음을 다스리는 것이었습니다.

갈아타기 하기로 결정해 놓고, ‘지금 하는 것 맞아? 잘 하고 있는거야?’ 

머리로는 좋은 매도가 인 것을 알면서도 ‘더 비싸게 팔 수 있는 것 아니야?’

머리로는 좋은 매수가 인 것을 알면서도 ‘지금 사는 것 맞아? 가격 내려가는 것 아니야? 더 좋은 집 나타나면 어떻게 하지? 시장도 냉랭한데 조금 기다리면 저 싼 집 나오는 것 아니야?’

계좌번호 주는 문자 써 놓고도 안 움직이는 손가락과, 계좌번호 받고서도 안 움직이는 손가락. 

이미 계약서 써 놓고도 막연히 불안한 마음. 잘 한건지 확신이 안드는 마음.

월부의 많은 선배님들의 매물보고 또 보고 또 보고, 깎고 또 깎고 또 깎고 싸고 좋은 물건을 매수하는 좋은 후기들과 비교되는 매도, 매수 과정 

이 모든 자연스러운 본능을 뒤로 하고 실행할 수 있었던 것은 월부 덕분입니다. 

월부에서 배운 기준을 지키려고 노력했고, 투자하는 시기에 강의를 수강 중이었던 것도 큰 도움이 되었습니다. 

아쉬운 점을 찾으려면 얼마든지 찾을 수 있을 것 같아요. 

그러나, 완벽하지 않더라도 기준에 맞다면 실행하고, 결정한 이유가 확실하다면 흔들리지 않고 시간을 기다리는 것이 필요한 것 같아요. 

감사 인사

막연히, ‘노후에 지방 집 팔면 서울 어디 변두리에서라도 살 수 있겠지.’ 라는 마음으로 월부에 발을 들여 놓았습니다. 

그런데, 월부 덕분에 ‘내가 살 수 있을 것이라고 생각지도 않았던 집’을 원래 계획이었던 3년보다 훨씬 빠른 1년 만에 매수할 수 있었습니다.

이제 수업에서 배운대로, 매수 후 대응하는 법에 따라 잘 지키면서 다음 투자를 위해 노력해 보겠습니다. 

1년 남짓의 월부 생활 동안 많은 도움을 주셨던 강사님들 감사드립니다. 너나위님! 저 갈아타기 했습니다. 코칭해주신 양파링님, 명강의 자모님, 매도매수 프로세스를 전부 알려주신 권유디님, 날카로운 조언 밥잘님 모두모두 감사합니다. 

첫 임장을 함께 하며 많은 도움을 주셨던 사냥꾼조의 양파으니 조장님, 생태소녀님, 강다다님, 마누1님, 라라님, 미화님, 에쿠스님 감사합니다.

첫 서울 임장을 함께 한 서기방의 모두리치님, 서울스카이님과 조원분들 매일매일 감사합니다.

늘 행복한 하루를 열어주시는 산삼쓰, 등푸른 생선님, 공실쓰님, 케이비R님, 세라님, 소리달님, 부자엄마텐텐님 감사합니다. 

같이 수업 받고 고민하고 도와주신 동료분들 모두에게 감사합니다. 

그리고 많은 여정을 함께해 주신 사상지평님께 Special Thanks!!