[돈줄기-열중반 45기 72조] 독서후기 03 - 부동산 투자의 정석 : 수학정석이 있듯이 부동산의 정석이 여기 있다

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 투자의 정석

2. 저자 및 출판사: 부동산 김사부 (김원철) / RHK

3. 읽은 날짜: 6월 2일

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장 : 부동산 투자, 여전히 유효한가?

• 주택은 향후 20년간 여전히 부족하다. 1인가구 수가 계속 늘어나고, 다문화 가구가 늘어나며, 아무리 인구 절벽인 온다고 해도 혼인하는 가구수도 여전히 늘어난다. 부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상으로 드러나는 숫자 만큼은 확실히 증가한다. 즉, 수요와 공급간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 이것이 바로 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다. 선진국의 부동산이 계속 상승하는 이유가 바로 그것이다.
• 부동산은 은행에 넣어둔 예금처럼 꼬박꼬박 이자가 불어나듯 가격이 올라가지는 않지만 어느순간 확 올라가고 웬만해서는 잘 떨어지지 않는다는 것이 특징이다. 우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기 호황과 긴 시간의 부동산 가격이 이어지지 않았으며, 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다. 결국 부동산 가격은 상식적으로 움직인다는 것이다.
• 우리나라는 소규모 개방 경제이다. 이런 체제에서는 정부가 쓸 수 있는 유일한 경기부양 카드는 바로 부동산이다. 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할것이고, 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것이라는 뜻이다. 정부가 부동산 경기 부양 카드를 꺼내들면 다시 상승세로 갈 가능성이 크고 좋은 기회가 될 수 있다.  부동산 부양 카드 = 부동산 상승
• 임대주택 정책은 부정적인 면이 훨씬 더크다. 임대는 관리가 잘 되지 않아 거주환경에 만족을 못하고 결국 임대가 아닌 부동산으로 몰리기 때문에 집값이 더 오를 수 밖에 없다.
• 부동산은 전 세계를 통틀어 자산 형성에 가장 중요한 수단이다. 

2장 : 현명한 투자자의 정석

• 매년 소액으로 전세낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한 후 자산 규모가 늘어나면 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해 나가는 것 즉, "전세 레버리지 투자"는 여전히 유효하다. 종잣돈을 모아 전세가 오르는 지역을 파악하여 투자를 하면 된다.  전세 보증금 = 무이자로 활용할 수 있는 대출 자금. 즉 만기가 되어도 갚을 필요가 없는 대출 자금이다. 전세 보증금을 받으면 허투로 쓰지말고 반드시 재투자 해야 한다. 전세 레버리지 투자가 재미있어 지는 순간은 5년 혹은 7년 이후 부터다.그동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.
• 불황기에는 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오른다. 이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가?
• 1기 신도시가 10년후면 이미 지은지 40년이 넘는다. 인천, 부천, 의왕, 군포, 성남, 수원, 광주, 하남, 구리, 양주등에 있는 역세권의 아파트들을 주목하자. 그러나 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾아 나중에 재건축, 재개발, 리모델링 호재가 붙으면 시세차익을 누릴수도 있다. 불황기에 관심을 가져라.
• 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다 : 시스템을 만들어 놓으면 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘하기 때문이다. 부자들이 부자가 된 현실적인 이유는 “위기가 왔다. 그들에게 돈이 있다”.
  • 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것 보다 자신의 규모를 늘리는데 집중하는 것이 더 현명한 투자이다.
  • 전세 레버리지 핵심 개념 : 부동산에서 돈이 나오게 한다. 그 자금으로 부동산을 또 산다.
• 경제적 자유를 달성하기 위한 20년 프로젝트 : 앞으로 소액 투자 3000만원으로 하는곳이 여전히 유효하다.  
• 현재 시점에 취득세가 8.8%, 13.2%라는 비 정상적인 상황이 있지만, 취득세 부담이 크지 않는 대상을 집중적으로 살피는 것이 중요하다. 비조정지역의 1채. 오피스텔과 조합원 입주권은 지속적으로 매입해도 취득세가 추가로 올라가지 않는다. 조합원 입주권은 다주택자라고 해도 4.6%이다 (관리처분 인가가 나고 철거된 재개발 지역에 한함) 그리고 종부세 대상도 아니다. 이런 입주권을 3~4년만 기다리면 새아파트가 생긴다. 건물이 완공이 되면 취득세를 한번 더 내야 하는데, 이때는 신규 건물분에 대해서만 2.89%를 내면 된다. 

3장 : 탁월한 투자자의 정석

• 핵심 부동산을 사야 한다. : 부동산 활황은 생각보다 길지 않다. 더이상 부동산 시장에서 광범위한 상승이 일어나지 않을 거란 얘기다. 따라서 핵심 부동산은 어떤 상황이 오더라도 가격이 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산이다. 핵심 부동산을 살 수 없다고 옆의 부동산을 사지 말라. 핵심에 집중하고 대중을 따르지 마르라. “수요가 꾸준히 있으면서 대체재를 만들기 쉽지 않은 부동산”을 찾아야 한다. 지방도시는 소비와 체험위주로 변할 것이다. 지방에도 핵심은 존재한다. 일시적인 저평가가 자주 이뤄지므로 훨씬 높은 수익률까지 기대할 수 있다.
• 향후 20년간 부동산 시장을 좌우할 5가지 핵심 키워드
  1. NEW : 재건축에 반드시 관심을 갖자. 분양권이야 말로 신규 아파트를 사는 가장 기본적인 방법이다.
  2. 역세권 : 역세권의 개발은 더욱 가속화 될것이다.
  3. 소형 : 노인가구, 맞벌이 등으로 직주 근접이 소형이 든다. 도심 집중과 소형 부동산 선호현상은 계속될것.
  4. 강남권 : 서울의 중심은 이제 광화문이 아니라 강남이다. 강남과의 연계성이 그 지역의 가치를 결정한다. 강동까지 강남으로 여기고 미사까지 뻗어나갈것이다.
  5. 임대료 : 임대료가 지속적으로 상승하는 곳이 원칙이다. 임차인이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다. 

4장 : 투자 고수의 정석

• 부동산 투자의 고수들은 먹고 들어가는 투자를 한다. 1. 시간을 기다리고 2. 계속해서 열심히 물건을 찾는다.
• 투자대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴줄 도 알아야 하며 다음 기회를 기다릴 줄도 알아야 한다.
• 투자의 때는 불황의 끝자락 쯤이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 순간 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비해야 한다.
• 투자의 때를 알려주는 신호들
  • 부동산 불황기가 3년이상 지났다.
  • 미분양이 사상 최대로 증가한다.
  • 분양 물량이 역대 최저가 된다
  • 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다
  • 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.
  • 폐업하는 중개소가 속출한다
  • 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다. 

• 고수들은 언제나 자신 자금의 규모보다 더 높은 급의 투자 자산을 사려고 한다. 현재의 선호도 보다 미래의 성장성을 보고 베팅해야 미래를 바꾸다. 

   

5장 : 대상별 투자의 정석

• 아파트 투자의 정석 : 대단지 아파트, 학군, 로얄층, 로얄동, 85제곱 이하, 역세권, 기반 시설이 잘 갖춰졌는 지, 성장성이 있는지, 햇볓이 잘 드는 비로열동 비로열층에 관심을 가져라 (디스카운트가 많이 될 수 있다).
• 재건축 투자의 정석 : 부동산에서 꼭 매입 해야 하는것은 재건축 물건이다. 왜냐면 새 아파트는 영원한 투자 키워드 이므로. 재개발은 주민 합의 이르는 과정이 매우 오래 걸리지만, 재건축은 그렇지 않다. 분양권에 비해 초과 수익을 얻기 쉽다. 분양권은 부동산 활황장에서 수익을 내기 가장 좋은 대상이다. 새아파트라는 불멸의 키워드를 가지고 있는데다 투자금이 적기 때문이다. 재건축 역시 저점에서 잡아야 한다. 임대수익이 잘 나오고 재건축 연한이 5년 이내인 아파트 단지 25년정도 된 아파트가 좋다.
• 분양권 투자의 정석 : 프리미엄을 주고서라도 매수하라. 이 지역의 새로운 랜드마크이냐 아니냐의 문제이다. 택지 개발지구의 중심지 아파트를 노려라. 분당, 일산, 중동, 평촌이 이에 해당한다. 핵심지역의 분양권은 저층이라도 매수하라.
• 천기누설 : 미래 부동산 트렌드는 일부 부촌을 제외하고 중소형이 강세를 이어갈 것이며 소형은 더 잘 짜인 구조로 진화하고 점점 더 작은 소형들이 주류가 될것이다. 앞으로는 60제곱 이하 소형들이 더 많이 생겨날 것이다. 세계 경제가 지속적으로 저성장 구간을 지나갈 가능성이 크기 때문이다. 은퇴한 사람들이 현금을 만들려면 부동산을 처분하는 방법밖에 없고 그렇게 된다면 좀 더 작은 규모로 거주지를 옮길 가능성이 커지기 때문이다. 노인층으나 더욱 도심을 선택할 것이고 더 작은 공간으로 옮길 것이다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

열정적인 사람일수록 시간과의 싸움에서 지기 쉽다는 말이다. 라는 말이 있다. 너무 열심히 하겠다고 열정만 부리고 조급함을 보인다면 오히려 잘못된 선태을 할 수 있다. 공부하고 가급적 많은 물건을 보고 최선의 선택을 해야 하는것이 중요하겠다.  

이제는 부동산 투자가 더 어려워 지기도 쉬워 지기도 한것 같다. 대중들의 경험치가 쌓이면서 이를 공유하고 부동산이 장기적인 불황의 늪으로 빠질 가능성이 매우 희박해 졌기 때문이다. 조건은 비슷한데 저평가가 된 이유가 무엇인지 비교를 통해서 판단을 하는것이 중요하다. 무조건 싼게 중요한 것이 아니라 좋은 물건이 싸게 나오는 것이 중요하다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

고수들은 전세가율이 80~90%가 되는 물건에 눈을 돌린다고 하는데, 현재의 시장에서 이런 부동산이 있으지는 모르겠지만, 전세가율이 지속 상승하는 지역, 공급이 많아 매매가가 저평가 되는 지역을 눈여겨 봐야 할것 같다. 

부동산도 워렌버핏처럼 해야 한다는 얘기가 있다. 너무 비싸다는 개념이 아니라 앞으로 미래에도 꾸준히 성장할 대상에 베팅을 해야 한다는 얘기다. 저평가 개념을 넘어 해당 부동산이 장기적 트렌드가 될것인지 얼마나 오랜기간 성장 할 수 있을지를 따져보자. 

장기 불황에 빠질 걱정을 하지 말자. 우리이 대응 능력이 날이 갈수록 높아지기 때문이다. 만일 최악의 상황이 오면 일생 일대의 기회가 오는데 이를 몰라 그저 공포에 떨고 있을 것인가? 

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