[열반스쿨 중급반 45기 성장률 2백프로 8리 달성하조 아뚜야] 2주차 강의 후기: 나는 매수자이자 임대인!

안녕하세요. 함께 지속성장을 꿈꾸는 행복한 아파트 투자자 아뚜야입니다.

열중반 2강은 양파링 님의 강의였는데요. 전세에 관한 모든 것을 알려주셨습니다. 

저도 언젠가 투자를 해서 전세 맞추고 “양파링 보거라~”를 꼭 반드시 써보겠습니다!

투자를 구체적으로 생각해보지 못해서, 이번 강의가 좀 어렵게 느껴졌습니다. 

양파링님 말씀처럼 전세를 맞출 때 다시 들춰보고 복습하고 배워야 할 것 같습니다.

그렇지만 그 전에 조금이라도 정리하고 소화하는 시간이 필요할 것 같습니다.

아직 완벽하게 정리되진 않았지만, 인상깊었던 점을 중심으로 정리해보겠습니다.

고고

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나에게 인상깊었던 점

• 세낀 투자 검토 3단계

1. 전세보증금 확인: 현재 전세 시세와 비교/ 아래-위 평형 전세가격 비교. 내 물건의 전세가가 현재 전세가와 비슷하거나 낮아야 역전세 위험이 적다.
2. 임대만료일 확인: 임차인 만료시기 3개월 앞뒤로 공급확인.
3. 갱신요구청구권 사용 확인: 처음 갱신권을 쓴 2년 동안은 의무 거주기간이지만, 이후 2년은 임차인이 나간다고 하면 언제든 전세금을 내주어야 함. 따라서 재계약 시 신규 계약으로 바꾸는 것이 유리. 지역의 공급이 적을 때는 갱신권 사용이 유리. 공급이 많은 때는 2년 후에 신규 계약으로.

• 전세금 상승분은 5%로 계산하고 2년 뒤 투자금 회수 정도가 어느 정도 될지를 예상. 수리비와 함께 역전세가 났을 때 내주어야 하는 돈이 되서 투자금의 일부가 될 수 있기에 꼭 생각해봐야 함. 역전세 가능성까지 생각해서 투자금으로 잡고 그만큼의 투자금을 들일 가치가 있는 물건인지를 살펴볼 것. 여러 물건을 비교해보고, 내게 유리한 상황을 만들어 가는 것이 중요.

• 주인전세의 경우는 만약 매도자가 만기 시점에 입주할 예정이라면 만기 시점에서 전세맞추기 어려울 수 있다. 매도 후 가격이 올랐을 때 전세 협조 받기 어렵다. 하자확인이 어렵다(관리사무소 가서 하자 확인 청구. 다 확인 가능)

• 세입자가 근저당이 있다면 계약 전에 근저당 말소 반드시 할 것을 이야기할 것.

• 전세가 설정할 때 봐야할 것 (내 물건 1등 만들기)

1. 단지: 같은 단지의 아래 평수와 위 평수 전세가 참고.
2. 생활권: 한 단지만 보는 것이 아니라 주변 생활권 내의 같은 조건을 가진 단지를 모두 확인. 조건이 비슷한 물건과 비교.
3. 공급: 내가 들어갈 단지 주변의 공급을 확인. 좋은 단지일수록 주변 단지들에게 큰 영향을 미침. 그리고 가격 수준이 너무 차이가 나면 거리가 가까워도 영향력이 적음.

• 소액 지방 투자시 알아야 할 사항: 전세금 반환보증보험이 가능한지 확인.

• 같은 지역이어도 선호가 높은 단지는 공급의 영향을 크게 받지 않음. 선호도가 떨어지는 단지는 매매그래프와 전세그래프가 같이 움직이고, 전세가 오르면 매매도 오르고. 그러나 선호단지는 항상 간격을 유지. 매매가가 전세가에 가까이 움직이면 전세수요가 매매로 붙기 때문에,  

• 임대기간 설정 (무엇을 봐야할까요?)

1. 공급: 재계약시 입주물량 확인
2. 수요: 수요를 파악하기 위해서는 지역, 단지, 평형의 특징은 아는 것이 중요. 그리고 그 특징에 따라 성수기가 다름을 인지. 계약일은 성수기에 최대한 맞추기
3. 포트폴리오: 포트폴리오 내에서 계약시기가 겹치지 않도록.

• 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 것

1. 소유자
2. 가압류, 가처분, 가등기
3. 근저당원
4. 열람일시
5. 페이지 

• 임대리스크 줄이는 법

1. 입주물량 등 임대에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악
2. 임대 최고가를 고집할 필요 없다.
3. 시기별, 지역별로 분산투자
4. 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다
5. 무엇보다 살 때 싸게 사는 것이 중요
6. 전세가의 적정 상승률 유지

꼭 적용해 보고 싶은 점

1. 세낀 물건 투자 검토할 때, 전세보증금의 수준을 확인하고, 임대만료 시점의 공급을 반드시 확인할 것
2. 전세금 상승분은 5% 정도로 항상 유지하고, 역전세는 투자금 상승의 의미임을 잊지 말자
3. 주인전세일 경우 관리사무소를 방문해서 반드시 하자 확인할 것
4. 지방 소액투자 시 전세금 반환보증보험이 가능한지 확인할 것
5. 지역, 생활권, 단지와 특징을 잘 파악해서 성수기와 비수기를 반드시 확인할 것
6. 전세 맞출 때 공급은 너무나 중요!!! 반드시 꼼꼼하게 잘 챙길 것

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강의 시작부터 할 것이 너무 많다는 생각에 압도되어서 순간 사고의 정지가 왔습니다. 그동안 너무 쉽게 생각했구나..

또 해야할 것이 한가득이 된 것 같습니다. 산 너머 산인 느낌. 그럼에도 게속 넘어야할 것 같습니다.

익숙해질 때까지, 잘 할 수 있을 때까지 계속 해보렵니다. 언젠가는 저도 잘 할 수 있는 날이 오겠죠? 

귀한 강의해주신 양파링님. 감사합니다! 양파링 님의 실제 투자사례 덕분에 이해가 더욱 잘 되었습니다.

“양파링 보거라~”를 쓸 수 있는 그날까지 계속 가보겠습니다!! ㅎㅎ