열반스쿨 기초반 1주차 강의후기

📘 1편: 부동산과 시장의 큰 흐름 읽기

📌 ①: 부동산 가격은 오를 것인가?

• 장기적으로 물가와 자산은 함께 오른다.
• 디플레이션은 예외적 상황(IMF, 코로나 등).
• 실물자산 보유자는 인플레이션에 강하다.

📌 ②: 전세가는 오를 것인가?

• 전세는 수요 vs 공급의 싸움.
• 입주물량 부족 시 상승, 과잉 시 역전세.
• 전세가 인상은 5% 수준이 적절.

📌 ③: 통화량과 자산의 관계

• 통화량 ↑ → 물가 ↑ → 자산가격 ↑
• 자산 인플레이션에 올라타야 원금보전 가능.
• 저평가 매물 = 향후 원금보전 가능성 높음.

📘 2편: 투자자와 투기꾼의 차이, 투자자 셀프 진단

📌 ①: 투자 vs 투기 – 결정적 차이

• 투자자-원칙기반, 분석철저, 독립적판단, 실력과 과정을 중시, 독서, 임장
• 투기꾼-감정기반, 분석없음, 타인판단의존, 운과 결과를 중시, 유튜브, 소문

📌 ②: 셀프 체크리스트 – 나는 투자자인가?

• 원금보전 가능한가?
• 연평균 수익률은?
• 매도 가능성 있는가?
• 최악 상황 대비 플랜 B 있는가?

📌 ③: 원칙 vs 기준

• 원칙-분변의 성격(저평가 매수), 시장에 따라 유동적(상승장 매수, 하락장 존버)

📘 3편: 실전 부동산 투자 5대 원칙

📌 ①: 부동산 투자 5대 원칙

1. 저평가 여부 → 비교임장으로 검증
2. 환금성 확보 → 나홀로·소형 제외
3. 수익률 중심 → 수익률 & 수익 크기 모두 중요
4. 원금보존 → 전세가율 기준 (서울60/수도70/지방80)
5. 리스크 관리
   ▸ 전세 리스크
   ▸ 입주물량
   ▸ 고정수입 유지
   ▸ 보증금 일부 확보

📘 4편: 시장 변화에 따른 대응 전략

📌 ①: 거시보다 미시가 중요하다

• 세계경제보다 내가 살 아파트 분석이 더 중요.
• 실거주 수요, 전세가율, 주변 시세 분석 우선.

📌 ②: 정권 교체 후 시장 대응 전략

• 1주택자 : 실거주 유지, 세금 부담 없음
• 2주택자 : 소폭 세금 대응 후 유지 가능
• 다주택자 : 보유·양도세 시뮬레이션 필요
• 현재 : 민주당 정권 초기 흐름과 유사 → 저점 매수 적기
• 투자처 : 서울·광역시 내 저평가 매물 우선 탐색

📘 5편: 시세차익형 투자와 실전 전략

📌 ①: 시세차익형 부동산이란?

• 투기 : 흐름·감정 의존 예)너바나 사수 투자
• 갭투자 : 환금성 낮음 예)천안 빌라투자
• 우량주 : 안전성 높음 예)대치동 은마
• 담배꽁초 : 관심도 떨어진 단지 가격회복 기대,  예)대구 죽전동
• 성장가치 : 전세가율 올라가서 재투자 가능 예)분당 수내

📌 ②: 투자 우선순위

1. 아파트 (환금성·수요 우수)
2. 단독/다가구
3. 오피스텔 (수익형, 공급 주의)
4. 빌라 (환금성 낮음, 규제 리스크)

📌 ③: 투자자의 마인드셋

• 싸게 사는 것보다 가치 판단력이 중요
• ‘사서’가 아니라 ‘기다려서’ 버는 것
• 정책은 바뀌어도 투자 원칙은 불변