2023년 12월 13일 수요일

부린이에서 투자 고수 되는 법

46분

10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법

01시간 00분

부동산 가격에 영향을 미치는 요소 & 너바나의 투자 기준

01시간 36분

초보자가 앞으로 6개월간 해야 할 일

23분

위의 강의를 필기를 해가면서 집중해서 몰입할 수 있었다.

온라인 강의라 과연 내가 끝까지 집중할 수 있을까 ? 걱정되는 부분도 있었지만...

과제를 생각하면서 또 조원들간의 약속?등을 생각하면서

재미있게 공부할 수 있었다.

부린이에서 투자 고수 되는 법

초보투자자의 현실과 고수의 투자방식이 차이가 있음을 인지할수 있었다.

상승기와 하락기에 초보자와 고수는 반대로 행동한다.

"투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 비판론을 무시할 수 있는지에 달려있다." -피터린치-

재테크의 레벨

초보: 월급쟁이 월세입자

초보: 월급쟁이 전세입자

하수: 전통적인 실거주자

중수: 초보투자자

고수 : 잃지않는 투자자

신 : 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%

나의 투자단계는 지금 어디일까?

아마도 하수단계인지 않을까 싶다.

나의 상황을 객관적으로 인지하고 선배투자자들의 마인드를 배우려는 태도를 가져야 겠다.

투자란? 돈이 일하게 만드는것(어느순간 관여하지 않아도 자동으로 돌아가게 하는것)

좋은투자란?

1.잃지 않는것(원금보존)

2.수익률이 중요하다

너바나님-투자를 하고 5년간은 그냥 본다.

씨앗을 잘 심어 놓으면 올라온다.

단 씨앗을 심어야 한다.

고수의 투자원칙- 사와카미 아스토

첫번째 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배해야 한다.

둘째 불황일때 싸게사서 호황일때 비싸게 팔아라

셋째 자신이 5년 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자 하라

배짱이나 인내심이 있어야 한다.

부동산 매매가는 절대 전세가 이하로 떨어지지 않는다.

1.싸게사라

(임장을 통한 비교평가)

2.규모의 경제

(하락기에 여러채 사서

상승장까지 인내)

3.장기간 보유

(투자는 사서 돈버는것도 아니고

팔아서 돈버는것도 아니고

기다려서 버는것이다.)

10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법

부동산의 가치를 판단하는 법

가치와 가격

좋은투자는 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는것

그럼 부동산의 가치는 어떤 기준으로 판단 할까요?

부동산의 입지

1.직장

전통의 강자// 떠오른지역 //떠오를지역

서울 직장의 30%이상이 강남권

월부에서 말하는 서울은 강남 1시간대 이내

2.교통

주요직장에 지나가는가?

2호선line<< 3호선line<< 신분당선<<9호선line <<7호선

3.학군

서울대를 많이 보낸 학교가 좋다.

중학교 학군을 봐야 한다.

지역내 1등 학군으로 투자해라 지방은 학군수요가 훨씬 중요하다.

4.환경

환경만족요소: 공원, 백화점, 편의시설

동네분위기 거주연령(30대~50대)

젊은세대 많은곳

환경불만족요소 : 혐오시설(교도소,쓰레기매립장)

비행지역, 외국인주요 거주지역, 저소득층거주지역, 60대이상

5.호재/악재

1.입지를 개선시키는가?

2.확정된 것인가?

3.3년이내의 것인가?

4.불황>>호재

6.브랜드

앞으로 30년뒤 부동산에서 가장 가치있는 지역은 어디일까? 강남

풀기쉬운게임,

가치를 알고 있으면 투자가 훨씬 쉬어진다.

부동산은 심플하다

직장/교통 50%이상의 가치

투자물건은

현재가격<<가치

입지독점성: 여기를 대체할 곳이 없다? 있다?

투자물건을 볼때 가장 중요한것은?

매매가격이 적정한가?

매매가격이 적정한지를 어떻게 알까?

비교평가

비슷한 가격인데 수요가 많거나

비슷한 입지인데 가격이 싸거나

부동산 가격에 영향을 미치는 요소

앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까?

부동산은 끝난게 아닐까?

현재 단기적으로 부동사 가격에 영향을 미치는 요소

금리, 입주물량, 경기, 심리

거시적요소(숲)

물가

통화량

경기

수요(입지)

입지독점성

미시적요소( 나무)

가격저평가여부(가치>>가격)

심리

단기공급

투자기준

10년뒤 부동산가격은 오를까?

수요가 많은 곳은 우상향 한다.

(전세도 우상향 하다 한번씩 떨어질때가 있다)

앞으로 전세 가격은 오를 것인가?

부동산 가격의 결정의 요소-물가

물가가 오르는 이유는?

월급도 올랐지만 부동산 가격은 더 오른다.

통화량의 증가에 따라 전세가도 오른다.

그럼 앞으로 2030년의 전세가는 어떻게 될 것인가?

수요가 있는곳에 투자를 한다는 것이 잃지 않는 투자가 된다.

아파트는 실사용 가치가 이뤄지는 재화이다.

(철근값 시멘트값 경비 토지) 다 오른다.

올라갈 수 밖에 없다.

기본적으로 전세가는 공급에 따라 물가에 따라 영향을 받는다.

10년을 놓고 봤을때

5년상승

3년보합

2년역전세

많이 오른해 다음에는 꼭 역전세가 난다.=>역전세가 나면 그 다음해는 확~ 오른다

투자자라면 현재만 보면 안된다.

장기적으로 봐야한다.

전세가도 우상향~~하지만 평균보다 높을때도 낮을때도 있다.

부동산 투자의 기준(수요와 공급)

너바나는 어떻게 투자하는거야?

(200억 부자의 투자 레시피)

투자자

원칙에 따라 투자(투자대상을 잘 알고 있음)

투자는 SELF

과정과 결과 모두 중요(실력=돈)

투자의 리스크와 성과를 알고 투자

투자의 원칙

1.저평가 여부(가치>가격)

매매가격이 적정한가? 비교평가를 통해서 =>임장(앞마당)

1.환금성

(내가 투자한 돈을 다시 돌려 받을 수 있나?)

ex:아파트

3.수익률

투자금 대비 내돈은 얼마로 돌아 오는가?

수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)

수익률 높이는법

1.앞으로 가치가 오르는지 (수요가 많고 공급이 제한된 곳)

2.적절한 투자금,전세금상승

지금 갭을 줄이는거 보다 전세금이 오르는것을 사야 한다.

3.좋은 타이밍(무릎에서 사서 어깨에 팔아야 한다.)

4.수익률, 수익 둘다 중요

5.인내 (투자시장, 가치신뢰)

가치있는것을 잘 가져가야 한다.

그 물건의 가치를 믿어야 한다.

투자시장을 떠나면 안된다.

4.원금보존

투자할때 잃지 않는것

전세가율

서울-60%

지방-80%

입지독점성

여기를 대체할 부지가 없어야 한다.

전후 3개월

2년뒤 입주물량을 봐야 한다.

이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?

(전세가까지 빠진다.)

이 물건은 내 목표 수익률에 적합한가?10%이상

"부동산의 수익은 인내하고 버텨서 버는 거예요"

5.RISK관리

역전세,잔금못치루는것,수리하는것(인테리어)

모두 수치화 해야 한다.

1년에 1채씩 하라고 하는 이유

무리한 전세가 말고 5%상승만~

전세보증금 전체 5~10% 현금보유

월급쟁이 투자전략

1년에 한채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용

next=>

사원은 이사가 될 놈으로(가치)

(전세금이 올라 가는것)

next=>

소액으로 여러채

next=>

시스템구축(씨앗)

next=>

부동산과 맞벌이 하는 구조

그럼 ~ 앞으로 6개월간 해야 할일

나는

씨앗(~3개월) =>

기초강의 듣기 =경제기초쌓기(책, 선배투자자칼럼읽기)

+투자동료 만들기(인맥)

독서//강의//바로앞의 부자의 마인드를 배워라//부자마인드를 가져라

투자공부법(책)

50권을 채워라!!!!

=>한권은 새로운책 +한권은 읽었던 책

투자공부법(인맥)

월부활동=투자습관

목실감

투자경험담나눔=복기

나눔=덧글

멘토

1.성공경험이 있나?

2.그 사람의 제자도 성공했나?

3.성의를 가지고 있나?

4.내 주변에 가장 잘하는 사람

러닝메이트

1.성실한 사람(꾸준한사람)

2.긍정의 에너지를 받을 수 있는 사람

3.상대방의 성공을 축하해 주는 사람

4.더 나누려는 사람

(좋은사람이 되고 나면 좋은사람이랑 함께 할수 있다. 더 주는 사람이 되자)

직장인 투자자로 성장하는 과정

5번의 강의 10권의 독서

=>

50일의 임장 5개의 앞마당

=>

1개투자 (나무심기)

=>

10개투자(과수원)

끝으로 너바나님이 말씀하신 글귀로 마무리 하겠다.

You become what you think of.

"스스로 믿어라

할 수 있다고~~~~"