월부 입성 4개월만에 용인시 수지구 1호기 아파트 투자 후기 [나메리]

안녕하세요. 나는 매일 다시 태어난다 나메리입니다.

상반기 1호기 목표를 가지고 월부에 입성하여 목표보다 조금 빠르게 5월 말에 투자한 후기를 남겨드립니다. 

해당 글은 우당탕탕 1호기 투자 자랑대회 신청 목적으로 쓴 글이기도 합니다. 자모님 꼭 뵙고 싶습니다. 

진짜 저는 말그대로 우당탕탕입니다.

1. 어리석게도 가계약 하고나서 매코를 받았기 때문에 우당탕탕입니다.
2. 본의아니게 구축 인테리어를 하게 되어서 우당탕탕입니다.

나는 어떤 사람인가?

저는 행동력이 좋은편이고 신중함과는 거리가 먼 싱글 투자자입니다. 웬만한 것에 의사결정이 빠르고 몸으로 부딪히며 배우는 것을 좋아합니다. 쉬운 길도 돌아가고 굳이 어려운 길도 알면서 호기심에 한번 걸어가보는 성향입니다. 한 직장에 오래 다녀본 적 없고 지루하면 이직을 하며 다양한 사람들과 다양한 일을 해왔습니다. 어떤 위기감에 뭐라도 해야겠다고 느끼면 아낌없이 시간과 노력을 투자하며 후회없이 쏟는 편입니다. (혹시 비슷한 성향이시라면 제 글이 도움이 되실겁니다..)

월부에 입성하기 전에 1억 정도 모았습니다. 월부에 입성해서는 절약한만큼 더 좋은 물건의 소유권을 가질 수 있다는 생각으로 적극적으로 목돈을 모았습니다. 그리고 회사 대출로 1억 정도 가능했습니다. 그리하여 총 투자금은 2억 전후입니다. 직장이 판교로 이사를 가는 바람에 집도 이사를 해야 해서 전세금을 빼고 월세집을 구했습니다. 투자할 목돈은 준비 됐겠다, 월부에서 배운 대로만 아파트를 잘 골라서 투자하자! 라고 의지에 불탄채로 2025년 2월부터 정규강의 수강을 시작했습니다.

어떻게 공부하였는가?

열중반(조원) → 서투기(조원) → 실준반(조장)→ 서투기(조원, 오프라인) → 열기반(조장, 현재) 

강의에서 어떤 것들을 얻었는지는 후기 글 마지막 부분에 남기겠습니다.

독서 : 

운좋게 열중반으로 월부 생활을 시작하게 되어 빡세게 독서 습관을 잡았습니다. 지금도 출퇴근 길에 하루 40분~1시간씩 투자하며 매주 한 권을 책을 읽고 있습니다.

강의 : 

권장 스케쥴대로 강의가 오픈한지 이틀만에 완강을 목표로 했습니다. 

임장 : 

임장은 처음부터 완벽하게 할 수 없다는 생각에 욕심을 좀 내려 놓으려 했습니다. 어차피 1호기 투자는 후회가 남을테니, 할 수 있는 선에서 최선을 다하자 일단은 오래 투자자로 공부해야하니 지치지 않는게 우선이라는 마인드로 저의 페이스를 유지했습니다. 하지만 분위기 임장부터 매물 임장, 그리고 임보 결론까지 허접할 수는 있으나 소홀히 한적은 없습니다. 앞마당이 최소한 3개는 있어야 한다고 배워서 3~5월 동안 앞마당을 만들고 6월에는 매물을 털어 투자를 하자는 목표를 항상 기억하려 했습니다. 방에 포스트잇 한장에 한글자씩 엄청 크게 ‘나 나메리는 상반기에 1호기 투자한다’를 확언으로 붙여두었습니다. 

3월에 성북구 앞마당을 만들었고, 

4월에 수지구 앞마당을 만들었고 + 성북구 월 1회 전수조사 했습니다.

5월에 평촌 앞마당을 만들었고 + 성북구, 수지구 월 2회 전수조사 했습니다. 

데이터가 계속해서 쌓여나가니 짧게나마 가격의 흐름을 볼 수 있었습니다.

투자 : 

목표했던 것보다 조금 빠르게 1호기 투자를 했습니다. 사실 평촌 앞마당을 만들고 있던 중에 매수 했으므로 제대로된 앞마당이 두 개밖에 없는 상황에서(제대로 된 것이 아닐 수도…) 나름의 어설픈 세개의 지역을 비교평가를 하며 투자를 한 셈입니다. 저는 조급함에 배운대로 실행하지 않았습니다. 

여러모로 아쉬움이 많은 1호기 투자입니다. 그래서 복기글을 제 개인 블로그에만 올렸고 월부에는 부끄러워서 올리지 않으려 했는데 어제 샤샤와함께 튜터님과 조장 튜터링에서 복기글을 쓰고 마음속에서 1호기를 내보내야한다고 해주셔서 용기를 내봅니다. 배운대로 행동할 수 있어야 그게 실력이라는 것을 1호기 투자를 통해 배웠습니다. 2호기, 3호기 때는 이런 저의 부족한 부분을 보완할 것입니다.(Not A But B) 

우당탕탕 1호기 투자까지의 과정

투코를 받다

4월에 다랭s 선생님께 투코를 받으며 투자 방향을 설정했습니다. 당시 자가 소유의 썸남과 금세 결혼할거라고 생각했어서, 상반기 1호기 투자계획을 접고 천천히 앞마당을 만드는건 어떻겠냐고 여쭸다가 ‘나메리님 지금 느슨해지셨어요. 지금 언능 1호기 투자 하세요.’라고 따끔하게 말씀 주셔서 다시 정신을 차릴 수 있었습니다.

시세 흐름을 본다

5월에 시세 트래킹을 하며 성북구가 이미 많이 올라 투자할 수 있는 단지가 정릉 외에는 없다는 걸 알았고, 수지구와 평촌 가격이 전반적으로 꿈틀거리기 시작하는 것을 느꼈습니다. 그래서 곧바로 수지구와 평촌에 투자가 가능한 단지를 추린 후 매일 전임과 매임을 했습니다. 처음에는 입지 덜 좋은 신축 위주로 임장을 하다가, 상품성보다는 입지의 가치가 더 우선된다는 생각에 20년짜리 생애 첫 주택 구입 회사 대출을 끌어다 투자하는 1호기는 좀 더 오래 가져갈 수 있는 입지 좋은 구축으로 투자하자고 결정했습니다. 

단지를 추리고 매물을 찾는다

투자금 범위에 들어오는 단지를 수지와 평촌에 각각 추렸습니다. 수지구 매물 임장 과정에서 당일에 나온 매물이 마음에 들어 네고하던 와중에, 네고 없이 오히려 5백만원을 웃돈으로 얹어서 신고가를 찍고 가계약이 되어 매물이 날라갔습니다. 다행히 평촌에도 찜해둔 단지가 있었기에 당시에는 마음이 급하지는 않았습니다. 

그 후에 평촌 매물 임장을 하였지만 남은 매물들은 세입자들이 집을 보여주지 않아 사진으로만 투자를 해야하는 상황이었습니다. 이미 2주 전에 투자자들이 와서 괜찮은 물건들을 쓸어갔다는 부사님의 말씀에 힘이 조금 빠졌습니다. 

다시 수지로 눈을 돌려 다른 매물을 찾았습니다. 구축에 입구동 로얄층에 깔끔한 부분수리이지만 베란다에 탄성코트 일부가 터져 가루가 떨어져 집주인이 포장지로 대충 붙여두어 약간은 조악스러워 보이는 약점이 있었습니다.(누수는 아님을 관리사무소에 전화하여 확인했습니다.) 매물이 나온지 2개월이 됐다는 부사님의 말씀에 이 물건은 충분히 네고가 가능하다고 판단했고, 아무 이유 없이 호가에서 2천만원을 깎아 달라고 했고, 협상이 오간 결과 1천 7백만원 깎을 수 있었습니다. (이 과정에서 아쉬웠던 것은 깎을 때는 화끈하게 깎아볼껄..이라는 점입니다. 애초에 3천만원을 깎아달라고 했다면 결과가 더 달라지지 않았을까? 싶습니다)

당연히 저환수원리를 모두 만족한 매물이었고, 운이 좋았던 부분은 근저당이 60% 정도 껴있었는데 나중에 알고보니 이미 상환은 모두 완료했는데 단지 말소등기를 하지 않았다는 것입니다. 추후 계약을 할 때에 깨끗하게 정리된 등기부등본을 통해 다시금 이 사실을 확인하였습니다. 만약에 근저당이 잡혀있다면 이게 현재에도 유효한지 집주인과 확인해보셔도 좋을 것 같습니다! 

매코를 받다

다음 날 센쓰있게쓰자 선생님께 매코를 받으며 물건이 저평가 되어있고 충분히 저렴하기는 하지만  구축을 오래 가져가려면 인테리어를 해야할 것이고, 30평대 인테리어 비용을 감안하면 해당 투자금으로 할 수 있는 다른 단지들이 더 많다는 답변을 들었습니다. 하지만 저는 협상 과정에서 이미 가계약을 했었기에………………(제 부족한 글을 읽어주시는 여러분은 이러지 않으실거라 믿습니다.) 앞으로 어떻게 대처할 수 있을지에 대해서 코칭을 받았습니다. 지금은 전세가 너무 귀하기에 시세에 맞춰 내놓으면 인테리어를 굳이 하지 않아도 전세 세팅이 가능하지만, 물건을 오래 가져갈거면 지금 할 수 있을 때 인테리어를 하라는 조언을 받을 수 있었습니다. 생각지도 못한 인테리어 올수리에 지금까지도 사실 정신을 못차리고 있습니다.

대응을 해나간다

현재는 코크드림님의 인테리어 강의를 모두 들었고, 총 10군데 컨텍하여 9군에 견적서를 받았고, 3군데 업체와 실측을 진행하고 있습니다. 매수는 월부 선생님들 말을 잘 듣지 않고 저 마음대로 저질러버렸다는 죄책감에 ‘인테리어는 선생님들께서 하라는대로 말 잘듣자.’ 라고 생각하며 성실하게 하루하루 임하고 있습니다.

이 이후의 계획으로는 8월 잔금일에 회사 대출과 주담대로 잔금을 치고 인테리어를 시작하여 9월 중순에 전세입자를 들일 것입니다. 현재는 시세 대비 10% 오른 금액으로 전세가 나갈 수 있다는 부사님의 말씀에, 네이버에 광고는 하지 않고 부사님 장부 물건으로만 전세를 내놓은 상황입니다. 다음주 정도에는 너바나님 말씀대로 시세보다 5% 올린 보수적인 금액으로 빠르게 전세를 빼는게 어떨까..싶은데 좀 더 생각해봐야 할 것 같습니다.

배운 점

호가는 호가일뿐이라는 걸 배웠습니다. 6월초 정권이 바뀌며 해당 단지의 호가는 최고가를 넘어 훨훨 날고 있습니다. 하지만 거래는 쉽게 되지 않습니다. 시세를 딸 때에는 특히 시장 변동성이 클 때에는 호가보다는 최근 실거래가로 접근하는 것이 훨씬 보수적이고 현실적이지 않을까?하는 생각을 해봤습니다.

경사를 타고 길다란 모양으로 생긴 단지는 특히나 동 위치에 따른 선호도가 정말 크다는 것을 배웠습니다. 시세를 따고 단지를 세세하게 들여다보면 결국엔 약점이 있는 동은 선호도가 낮아서 전세가 시세가 낮게 형성되어 있는 편이라 투자금이 생각보다 많이 들어갑니다. 임보에 단지 분석을 할 때 동 위치에 따른 선호도 부분을 꼼꼼하게 정리해두면 나중에 관심 단지로 봐야할 일이 생길 때 빠른 판단을 할 수 있을 거라 생각합니다. 

근저당이 현재 유효한지 집주인과 확인해봐도 좋겠다는 것을 배웠습니다. 제가 투자한 1호기 물건은 등기부등본을 떼면 근저당이 설정되어있는 것처럼 보였으나, 실제 집주인과 확인한 결과 이미 대출을 모두 상환하였는데 말소등기를 신청하지 않은 상태였습니다. 단순히 서류만 떼보는 것에 그치지 말고, 집주인에게 다시금 확인하는 과정을 통해서 더 좋은 매물을 발견할 수 있는 기회가 여전히 숨어있을 수도…

못한 점

단연코 조급한 마음입니다. 저는 앞마당 세개를 채 만들기도 전에 가격 협상 과정에서 가계약을 해버린 실수를 하였습니다. 이건 제가 앞으로 직장인 투자자로써 성장을 하려면 반드시 고쳐야 하는 부분이라고 생각합니다. 앞으로 꾸준하게 독강임투를 하며 배운대로 실천하는 경험을 계속 해나갈 것입니다. Not A but B!!!

올바른 의사결정을 위해서는 멘탈과 체력관리가 필수입니다. 확실히 체력이 지치니까 빨리 끝내버렸으면 하는 마음에 아쉬운 결정을 하는 것 같습니다. 그동안 소홀했던 운동을 다시 시작할 것입니다. 다치지 않는다는 가정하에 가성비 최고의 운동인 크로스핏 다시 시작하겠습니다.

1호기 매수 과정에서 유용했던 강의

1호기를 매수하고 지금까지 오는데 있어서 실질적으로 가장 도움 받은 부분은

1위. 열반스쿨 중급반 양파링 선생님의 전세 놓는법 강의

     => 투자는 매수로 끝이 아니라 전세까지 세팅을 해야 끝이 나는 것이므로 다양한 전세 유형과 리스크를 공부했던 것이 큰 도움이 되었습니다.

2위. 코크드림 선생님의 인테리어 특강

     => 견적을 받을 때 사장님에게 먼저 내가 원하는 바를 주체적으로 말할 수 있는 부분이 가장 큰 도움이 되었습니다.

3위. 서울투자 기초반 주우이 선생님의 서울투자 의사결정 방법입니다.

     => 전수조사 이후에, 어떻게 투자할 매물을 찾을지 그 방법을 세세하게 알려주셔서 큰 도움이 되었습니다. 무엇보다 매매가 자체에 제한을 두어 제 투자금 대비 너무 위험한 물건(역전세시 하락률이 매우 클 수 있는..)에 투자하지 않게끔 해주는 장치가 있어서 이 부분을 확실히 믿었고 결국 투자로 이어질 수 있었습니다.

지난 4개월 월부 생활에서 느낀 점들

제가 강의를 들은 순서는 열중반 → 서투기 → 실준반(조장)→ 서투기(오프라인) → 열기반(조장, 현재) 입니다. 

2월 열중반

뭘도 모르고 투자 의지만 불타오르던 위험한 상황에서 열중반에서 독서로 그 열을 조금 식힐 수 있었습니다. 정예부 조장님께서 독후감을 하루에 하나씩 해치우시는 괴물과도 같은 엄청난 모범을 보여주셔서.. 처음에는 너무 깜짝 놀라기도 하고 주눅도 들었는데요.. 이게 월부에서 함께 으쌰으쌰하는 분위기라는 걸 깨닫고 나니 저도 덩달아 자극을 받아서 한달에 10권의 책을 읽었습니다. 지금도 독서가 습관이 되어서 일주일에 한 권 읽습니다. 독후감은 개인 블로그와 월부에 번갈아가며 올리고 있습니다. 독서를 통해 부자들이 비슷하게 하는 말들이 있다는 것이 매우 흥미로웠습니다. 정말 좋은 말씀들이 많았는데 그 중 가장 의외인것은 ‘위임하라’는 것이었습니다. 그래서 저도 제 취미인 ‘퇴근 후 요리’에 시간을 쏟지 않고 외식과 반찬가게에 위임을 했던 것이 투자공부에 있어서 잘한 점이라고 생각합니다. 시간과 에너지를 많이 아꼈습니다.

3월 서투기

서투기에서 첫 앞마당이었던 서울시 성북구를 임장하였습니다. 다다31 조장님 옆에 꼭 붙어서 이것 저것 궁금한 것들을 참 많이도 여쭸습니다. 분임, 단임, 매임이 뭔지도 모르면서 그냥 다녔던 기억이 납니다. 지금도 성북구는 제가 투자하고 싶은 단지만 기억이 나지 지역의 큰 그림은 잘 그리지 못했었는데, 지난달 서투기 강의에서 양파링 선생님께서 성북구를 분석해주셔서 지역 개념이 확실하게 잡혔습니다. 레버리지 제대로 했습니다. 성북구를 임장하며 홀로 전임과 매임을 하여 두려움을 깨부수는 것을 원씽으로 삼았습니다. 당시 토요일에는 길뉴에 투자자들이 몰리는 때여서 부사님들이 정말 바쁘시고 까칠하셨는데, 다다31 조장님 덕분에 한번 같이 매임할 수 있었습니다. 그때의 감사함이 계속 생각납니다. 

4월 실준반

실준반에서는 두번째 앞마당으로 수지구를 벚꽃 임장하였습니다. 처음으로 조장을 맡아서 지난달에 다다31 조장님께서 어떻게 하셨었는지를 계속 BM했던 기억이 있습니다. 조장으로서 진짜 많이 부족했고, 임장 경험도 거의 없다시피했는데, 저보다 경험이 훨씬 많은 조원님들과 함께하며 즐거운 추억들이 많습니다. 최근에도 수지에서 오프라인으로 만나 서로 안부를 묻고 의지를 다졌던 좋은 시간을 보냈습니다. 임장을 할 적에는 수지구에 아파트가 정말 너무 많아서 걸어도 걸어도 끝이 나지 않는 경험을 했습니다. 하지만 성북구를 첫 앞마당으로 만든 덕분에 경사가 없고 단지가 비교적 반듯반듯한 수지구 임장을 그래도 즐길만 했습니다. 수지구에 투자를 한다면 신분당선의 이점을 살리고 싶어서, 죽전 단임을 제 맘대로 제꼈던 부분은 여전히 지금도 아쉬움으로 남습니다. 나중에는 죽전도 꼭 보충하여 수지구 전체를 제대로 앞마당으로 만들고 싶습니다.

5월 서투기

평촌을 앞마당으로 만들었던 서투기 오프라인은 정말 짧은 월부 라이프 중에 최고의 조였습니다. 오프라인으로 매주 만나고 임장에서 또 만나며 친해지다 보니, 1천명이 있는 놀이터 단톡방보다 훨씬 더 활발했던 11명의 걸스 온니 조모임은 새벽까지 왁자지껄 분위기가 정말 정말 너무 좋았습니다. 스테들리 조장님 뿐 아니라 모든 조원님들께서 계속해서 좋은 자료들을 공유해주시고, 궁금한 것을 활발하게 여쭈고 답을 주시고 피드백 주시고 갠톡으로 여쭤봐주시고 등등… 계속해서 양질의 따뜻한 커뮤니케이션들이 오갔습니다. 함께 하면 멀리 간다는 말이 무슨 말인지 여실히 느끼해 해준 조였습니다. 

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다!!