안녕하세요

국과송의 비전보드를 이룰 국송입니다.

이번 실거주 2호기 투자를 준비하면서

아쉬운 주담대 총량이 있었고,

신용대출로 부족분을 알아보았습니다.

하지만

유디튜터님과 매물코칭에서

미쳐 생각하지 못했던 것을 알게되었고

월부 동료 모두 알았으면 하는 바람에서 글을 써내려가 봅니다.

신용대출을 창으로 쓸거냐? 방패로 쓸거냐?

월세+2호기를 하지않고

실거주(2호기)를 선택한 이유는

단지간 비교평가를 통해서 잘 결정했습니다.

(이 부분은 추후 나눔글 쓰겠습니다.)

실거주 2호기 투자를 할 경우

월세로 거주할 경우와 비교하여

'월세 〓 주담대 원리금의 이자+신용대출 이자'와

비슷하다면

대출로 나가는 비용이

현재 저축액의 50% 미만이라면,

그리고 다음투자가 가능한 수준이라면

감당가능한 대출이라고 생각했습니다.

그렇게 O.O억이라는

최대 투자금을 선정하게 되었고,

'한 단지에서 투자후보 물건을 2개' 뽑았습니다.

1번 물건

공실이라 수리가 가능한 상태

'계약금일부+계약금잔액+중도금+잔금'으로 순차적으로 진행

➡️ 잔금은 주담대로 대응

➡️ 계약금,중도금,수리비는 가진 현금과 약간의 대출로 대응

✔️ 부족한 만큼을 신용대출로 대응

(내 자산을 지키기 위한 신용대출)

2번 물건

'빠른 잔금'을 원하고 '낮은 전세'가 낀 수리된 상태

세껴서 매수한다음 추후 입주하는 방향으로 진행

➡️'매매가-전세가=가진 현금+신용대출'로 대응하여 세껴서 우선 매수

➡️'세입자 퇴거 시점 주담대를 활용한 임차 보증금 반환'

✔️ 매수 시점 부족한 만큼 신용대출로 대응

(자산을 매수하기 위한 신용대출)

저는 저평가된 단지에서

더 저렴하게 매물을 찾아왔고

이 중에서 가격이 더 저렴한 물건을 택하려했지만.

유디 튜터님의 의견은 달랐습니다.

"전세 레버리지 투자자 입장에서는

후순위 주담대를 낮추고, 신용대출을 활용할 수 있어야합니다."

유디 튜터님

그 뜻은 뭔지 모를 시장 변동에

내가 앞단에 신용대출을 끌어다 써서 투자를 한다면

나중에 후순위 주담대로 대응하면서 더 높은 리스트를 짊어질 수 있고,

결국 내가 가진 현금+ 신용대출을 써서 투자하는 것과 같다는 것을

알게 되었습니다.

정리하자면

앞단의 신용대출을 활용한 투자는

'신용대출을 창으로 활용하여 내 자산으로 만드는 것'이고

뒷단의 리스크 대응이 어려울 수 있습니다.

뒷단의 신용대출을 활용한 투자는

내 자산을 온전하게 지켜내기 위한 신용대출이며

뒷단의 리스크가 있더라도 신용대출과 적은 후순위 주담대로

비교적 적은 리스크로 대응할 수 있습니다.

BM. 신용대출을 최후의 보루이다.

신용대출을 써서 투자를 한다는 의미

제가 놓쳤던 부분도

공유하면서 생각정리해보겠습니다.

앞에서 설명드렸다시피

신용대출을 써서 투자한다는 것은

보유투자금+ 신용대출로

전세레버리지 투자를 하는 것이라고 합니다.

결국, 보유투자금+신용대출을 기준으로

'내가 살 수 있는 것 중에 가자 좋은 것을 산다'를

파악해야 했습니다.

(저는 신용대출을 보유 투자금으로 보지못하여

이런 사고 방식을 놓쳐버렸습니다.)

이러한 관점에서도

앞단에서 신용대출을 많이해서 투자한다면

동일 투자금으로 더 좋은 단지를 할 수 있었고,

뒷단에서 신용대출을 적게해서 투자한다면

현재 고른 단지와 매물이

대출을 레버리지하여더 좋은 자산을

취득할 수 있는 기회였습니다.

BM. 신용대출을 현금과 같게봐라

BM. 대출 포함 시 적절한 투자인가 확인해봐라

생각하지 못햇던 부분 코칭을 통해 알게해준 유디튜터님 감사합니다.❤️

대출에 대해 깊에 이해하지 못했던 부분 창과방패로 설명해준 허씨 반장님 감사합니다.❤️