[열기 87기 3백6십오일 독강임투하조 차몽이몽몽] "노력없이 돈을 버는 방법은 사기 뿐이다" 2주차 강의 후기

2주차 : 부동산 투자 원칙과 부동산 가치 판단법

강의를 듣는 중  에빙하우스 망각곡선을 보고 효과적인 

학습을 위해 늦기전에 후기를 작성합니다.

부동산 입문자이자, 월부 강의를 처음 늦는 저에게 2주차 강의는 

부동산 투자의 기준을 판단하는 요소와 

너바나님의 투자원칙을 들을 수 있는

매우 유익한 강의 였습니다. 

(너무 많은 정보가 들어와서 복습은 필수..)

20%의 수익을 내기 위한 방법은?

• 독 / 강 / 임 / 투 / 인

  독서 / 강의 / 임장(보고서) / 투자 / 인맥

  (2주차에 와서야 저의 조 명을 이해 하게 되었습니다 ^^;;)

부동산 투자의 기준은?

• 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?

  - 장기(숲) : 물가 / 통화량 / 경기 / 수요(입지) / 입지독점성

  - 단기(나무) : 가격저평가여부 / 매수(매도)심리 / 입주물량(공급) / 투자기준

** 입주물량이 적으면 전세가가 올라가는데 긍정적인 영향을 준다.

너바나님의 투자원칙

1. 저평가 여부 (가치>가격)

      - 비교평가를 잘 해야 한다 (임장을 가고 앞마당이 있어야 함)

  2. 환금성

      - 매도해서 돈으로 받을 수 있냐 없냐?

  3. 수익률

      - 투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가? 

        수익률 = 수익/투자금/투자기간

      - 수익률 높이는 법

         앞으로 가치가 오르는 부동산 (수요,공급)

         적절한 투자금, 전세금 상승

         좋은 타이밍

         인내 (투자시장, 가치신뢰)

  4. 원금보존

      -  이 물건은 내 목표수익률에 적합한가?

      - 이 아파트 값을 떨어지지 않을까?

  5. Risk 관리

     - 나의 최악의 상황은 무엇일까?

     - 역전세

     - 수익 시기(상승시기)는 언제올 줄 모른다

     - 투자 기간은 10년으로 잡고 해야 하기 때문에 좋을 때가 있고, 나쁠 때가 있다.

• 작은 월세 보다는 시세차익이 중요하다

  -월세 1,000만원 *12개월 1.2억만원 < 시세차익 5억원

• 환금성 : 노력만 한다고 해서 도움이 되는 것은 아니다
• 리스크 : 역전세
• 우리의 가장 큰 리스크는? 투자를 잘 모른다는 것!

수익이 안나오면 도식화를 통해서 무엇이 잘못 되었는지 복기를 해본다. 

예시) 용인  vs 잠실 등

투자의 종류

1. Top Down - 지표투자

   -전쟁을 하고 있음에도 코카콜라는 팔릴거야

2. Bottom Up - 우리가 투자한 물건에 얼만큼의 자신감을 가지냐

너바나님의 부동산 전망

• 앞으로 6개월간 부동산 정책이 중요 (완화or강화)
• 1주택의 경우 크게 걱정할 필요 없음.

• 투자자가 아니라면 1주택이 유리(세금)

  투자자라면 2주택까지는 괜찮을 것 같음.

• 다주택 전략을 잡아가는 경우 세금부분 대응이 필요 (구체적)
• 지금은 부동산 매수 기회가 맞다

• 서울, 광역시 안에 가장 저평가된 부동산을 구매(파도이론)

  중심지 : (강남,서초) → (송파) → (위례,판교,광천) → (분당) → (수지,광교) → (동탄)

나에게 적용 해야 할 점

2주차 과제 중 아파트 수익률 보고서를 작성하면서

너바나님의 투자원칙을 

가치투자를 하기 위해

원칙에 적용 해 볼 예정입니다.

1. 가격적정성

2. 원금보전

3. 환금성

4. 수익성

5. 리스크관리

"어떤 파도가 올지는 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수

있는 능력을 갖는 건 우리가 할 수 있다!"