[열기87기 8조 미니드리밍] 수익률보고서 "귀인마을 현대홈타운"

✅아파트명 :  귀인마을 현대홈타운 (2002년식, 967세대)

✅위치(지도)

>>카카오맵에서 window+Shift+S 버튼으로 캡쳐후, PPT로 옮겨서 입지표시후, 다시 캡쳐해 붙여넣기

>>아파트 정보 >호갱노노 캡쳐해 붙여넣기

✅입지평가

1. 직장  :  안양시 종사자수 : 27만 / 사업체수 : 6.3만 (A) 

               안양시 동안구 종사자수 :  18만 / 사업체수 : 4만 

               안양시 만안구 종사자수 :  9만 / 사업체수 : 2.3만 

>>과제 다운로드 파일 참고해 캡쳐 붙여넣기.

2. 교통 :  (강남까지 걸리는 시간) 48분 (마을버스-지하철4호선-2호선 환승) (A)

>>네이버길찾기(단지명, 도착역 입력, 시간은 출근시간인 7시30분으로 입력)

(여의도) : 57분 (버스-4호선-9호선 환승)

(광화문) : 1시간 10분 (버스-4호선-1호선 환승)

(판교) : 37분 (직행버스)

3. 학군 : 배정초 :귀인초 / 배정중 :귀인중 (학업성취도율 95.4%, 특목고 진학률 13.1%)(S)

>>아실>상단 “더보기”>학군비교클릭>

학교알리미 (참고)

4. 환경 : 반경 1km 이내 : 백화점1, 대형마트1 (A)

>>카카오맵에서 마트, 백화점 검색해 반경 1km재기

5. 공급 : 안양시 : 24,25년 초과, 26년 부족, 27년 적정 

>>부동산 지인>>수요,입주탭>경기도>안양시 검색

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

22년 10월 전저점에 투자했다면, 현재 95%의 2.1억의 수익률을 얻을 수 있었고,

21년 9월 전고점에 투자했다면 현재-44%의 수익률로 1.75억의 손실을 보았을 것이다.

투자 시점의 중요성을 알게 된 것 같다. 아무리 좋은 아파트라고 해도, 가치보다 비싼 가격에 사면 

큰 후회가 남을 것이다. 그래서 우리는 저환수 원리를 잘 따져 가치보다 싼 가격에 사야한다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(O) : {(128500-111000)/128500}/100(%) = -13.6% /25년 6월 현재, 전고점 대비 13.6% 하락, 전저점 대비 (29.6%-13.6%)=16% 상승한 상황이라 아직은 저평가 된 상황이다.

2) 환금성(O) : 구축에 속하지만  대단지에 학군과 주변 상권이 잘 갖춰져 있어 가족 세대의 수요가 많은 곳이기 때문에 환금성은 좋다.

3) 수익률 (O): 현재 전세가는 7억으로 10년뒤, 현재 전세가의 2배가 된다고 가정했을 때, 10년 뒤 전세가가 14억 이상이 될 확률이 높다. 10년 뒤, 전세가가 14억, 전세가율 60%라고 가정 했을 때, 매매가는 약23.1억.

현재 11.1억으로 매수시 수익률을 계산하면, 12억/4.1억=약293%의 수익률이 나올 것으로 보인다. 

연간 수익률은 29.3%로 연 20%이상의 만족할 만한 수익률을 보인다.

4) 원금보존(O) : 서울=강남 접근성 1h이내이기 때문에, 서울의 적정 전세가율을 적용해 본다면 60%이상인 63%이기 때문에 원금보존된다고 볼 수 있다. 

또한, 학군지라서 지속적으로 전세가는 상승하는 단지이고, 수요가 많고, 인근 지역에 빈 땅이 없어 재건축이 될 가능성이 높은 지역이기 때문에 입지 독점성도 가지고 있다.

5) 리스크 대비(??): 24,25년에 적정 공급량을 초과했지만, 26년 이후로 공급이 감소하기 때문에 올해 투자했을 때, 공급과잉으로 인한 역전세 보다는 현재 입주한 단지들의 전세 만기와 맞물리는 공급을 유의해야 한다. 현재 전세가의 10%(=7천만원)를 마통+2년간 모을 종잣돈으로 미리 준비를 해두는 것이 좋겠다.

나의 투자 결론 : 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존의 측면에서는 좋으나, 리스크대비에서 현재, 투자금을 다 사용하고 나면, 2년뒤, 마통+종잣돈으로 7천만원을 모으기 힘들어 보여 나의 투자 물건으로는 불합격이다. 아무리 분명히 오를게 눈에 보이는 투자 대상이라도 내가 감당하기 힘들다면 나중에 역전세가 왔을 때 견디기 힘들기 때문에 나에게 맞는 투자 대상을 다시 찾아야 겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 "저환수원리"만 잘 지켜서 투자 대상을 정한다면, 정말 잃지 않은 투자를 할 수 있을 것 같다.

그동안 임보를 쓰면서 투자대상을 정하려고 최종1등을 뽑을 때 이러한 과정을 거쳐 제대로 평가를 했었는지 반성하게 되었다. 2호기 투자에는 꼭 이대로 적용해서 투자를 할 수 있도록 해야겠다.