✅아파트명: 신정동 신트리1단지
✅위치(지도)
✅입지평가
신트리1단지아파트는 1999년 준공되어 목동신시가지아파트 등 아파트 사이에 위치한 단지로, 2호선 신정네거리역에서 도보 10분거리에 위치하며 양천구청 근처 유명 학원들이 모여있는 학원가를 이용하기에 좋고, 술집 등은 신정네거리역에 모여있고 주변에 쉽게 이용할 수 있는 공원이 있어 조용하고 쾌적한 측면이 있으나 비행기 소음이 다소 있는 점, 학군이 좋지 못한 것은 매우 아쉬운 부분임. 그러나 구축이라 그런지 목동, 신정동에서 다른 주변 아파트들에 비해 가격이 저렴하여 지속적인 수요는 있을 것으로 보임
한 때 경전철 목동선 설치로 신트리1단지아파트 바로 앞에 역이 생길 것으로 기대를 했으나 현재 예비타당성조사에서 탈락한 상황
1. 직장
구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
수도권 | 서울 | 양천구 | B | 133,776 | 37,929 |
2. 교통
- 비록 2호선 지선이지만 10분 거리에 신정네거리역이 위치하여 여의도나 광화문, 강남역도 모두 지하철을 이용해서 1시간 이내에 도착할 수 있으므로 교통 측면에서 나쁘지 않음
- 특히 1개 정거장만 가면 바로 5호선으로 환승할 수 있는 까치산역이 있고, 3정거장을 가면 1호선으로 환승할 수 있는 신도림역이 있어 지하철 이용에 불편함은 없어보임
3. 학군
- 아파트 바로 앞에 신기초등학교는 도보 3~5분거리에 있어 매우 좋으나, 주변 중학교의 진학률이 낮아 학군으로서는 매력이 떨어짐
4. 환경
- 전반적으로 평지에 위치하고 있으며 아파트 앞 신트리공원, 계남근린공원, 도보 20분거리에 양천공원이 위치하여 쾌적한 환경을 가지고 있음. 아파트에서 10분 거리에 목동 유명 학원들이 위치한 학원가가 있어 자녀 교육에 좋을 것으로 판단됨
- 단, 신트리1단지 아파트 위로 비행기가 날아다녀 소음이 조금 있는 편
- 대형마트로는 이마트 목동점(차로 10분), 코스트코 고척(차로 10분)이 있음
- 큰 병원은 서남병원(차로 8분), 홍익병원(차로 10분), 이대목동병원(차로 14분), 고대구로병원(차로 16분)이 있음
5. 공급
- 신규 아파트 공급보다는 근처 목동신시가지아파트 10, 11, 12단지 재건축이 이슈인 상황
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 동일평수 주변 10억 이상되는 아파트(신축, 재건축)들 사이에서 저렴한 가격을 형성하고 있음
2) 환금성 : 997세대이며, 거래가 이루어지는 것으로 보임(신정동 아파트 거래량 순위 9위)
3) 수익률 : 저점 매수 시, 31% 달성
4) 원금보존 : 전세가율이 10년간 최대 전세가율이 80%도 넘은 적이 있었으나 현재는 4~50%에 그쳐 어려워 보임
5) 리스크 대비: 저점 역전세가 1억 5천만원으로, 리스크 대비가 어려워 보임
나의 투자 결론
- 이 가격에 목동쪽 학원가를 이용할 수 있는 아파트는 많지 않고, 교통 측면에서도 나쁘지 않지만, 전세가율이 낮아 투자용으로는 적합하지 않은 느낌, 신혼부부라면 실거주용으로 수요가 있을지 모르겠다.
✅ 작성하면서 느낀점
- 약 10년 전에 4천만원을 투자해서 매수하라는 이야기를 들었던 아파트여서 첫 수익률 분석 보고서를 만들어보았다. 신정네거리역, 목동역 근처 아파트들 중에서 저렴한 가격대를 형성하고 있는 곳이라 투자하기 좋은 곳이라고 생각했지만, 생각보다 전세가율이 낮아 갭투자하기에 좋지 않았다. 현재 가격으로 보면 약 3억 5천만원을 투자해야하는데, 이 금액이라면 더욱 입지 좋은 아파트를 찾을 수 있을 것 같다.
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