[250617_열중_히히여니] 결국엔 오르는 집값의 비밀(김준영) 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 250617

4. 총점 (10점 만점): 7점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해]

자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝다. 이렇게 자산가치는 두가지의 경로를 통해서 변화를 만든다.

[2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]

짧은 기간에 큰 폭으로 금리가 오르내릴 경우 매매가격 역시 크게 움직인다. 반대로 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하는 경우라면 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받는다. 시장은 이런 식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐 정답이 없다.

[4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 경우]

공급이 시장에 큰 영향을 미치지만 그 영향이 서울, 수도권과 지방이 다르다. 도시의 규모가 다르기 때문, 크기가 다르기 떄문에 공급부족과 공급과잉을 체감하는 시점이 다른 것, 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수이다.

[8장 통계를 과신하면 안되는 이유]

2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계자료는 입주물량과 인허가물량뿐(선행지수 동행지수 후행지수 판단이 어렵기 때문) / 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고, 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승함. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어올려 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승함.

[10장 지역별 부동산 분석]

작은 도시들은 인접한 도시나 도 전체의 부동산 환경이 어떻게 진행되고 있는지 같이 보는 것이 좋음.  도 전체의 수요를 파악하고 해당 중소도시 내의 수요를 파앙개허 공급량이 최저로 겹치는 시점 파악 

STEP3. 책에서 깨달은 것

여러가지 요인들을 통해 부동산 가격이 어떻게 변화하는지, 또 앞으로 어떻게 변화해나갈지를 서술한 책이다. 아직 부동산에 대한 지식이 깊지 않아서 그런지 한번에 이해되지 않는 내용들이 많았지만, 강의 통해서 배웠던 부분과 일맥상통하는 내용은 고개를 끄덕이면서 읽었다. 꾸준히 공부를 하고 나서 나중에 다시 읽을 때 흡수할 수 있는 양이 다를 것 같다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

마지막에 저자가 한 말은 ‘결국은 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아간다.’는 것이다. 그 과정 속에서 등락은 많이 있겠지만 결국 그러한 상황 속에서 부동산 투자자인 내가 할 일은 내가 투자할 물건의 본연의 가치를 알아보는 법이다. 그러면 중간중간 위기가 있더라도 결국 내가 투자한 물건은(가치 대비 싼 가격에 샀다면) 제 가치를 찾아가게 될 것이다. ▶️ 결론 : 꾸준히 월부 공부를 통해 부동산의 가치를 알아보는 눈 키우기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 278) 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각합니다.

(P. 282) 요즘은 정보가 넘쳐나는 시대입니다. 유튜브나 SNS 등을 비롯해 언론을 통해 쏟아지는 정보 속에서 부동산 공부를 꽤 했다는 저마저도 시장을 판단하는 데 어려움을 겪습니다. 하지만 지난 25년간 부동산 시장을 지켜본 결과 한 가지 확실한 점을 깨달았습니다. 결국 제자리로 돌아온다는 것입니다. 어느 정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다.

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