성남시 수정구 수진동 삼부아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 28조 김뽂]

삼부아파트 선정 이유: 너바나님이 300세대 이하는 투자하지 않는다고 하셨고, 일정 전세가율 이상의 집에 투자하는 것이 좋다고 하셨던게 기억에 남아서 
성남 8호선라인의 300세대 이상 / 전세가율 60% 이상 두가지 조건으로 필터링하였다.
 

✅아파트명

삼부아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 전체는 S등급(종사자수 534,792명/사업체수 97,955개) 
성남시 수정구는 C등급(종사자수 86,853명/사업체수 22,903개) 

2. 교통

직주근접이 좋겠지만, 현실적으로 그럴 수 없으니 주요 직장으로 1시간 이내에 출퇴근 가능한지가 중요하다.
대부분 1시간 이내로 출,퇴근이 가능하다.

아실 실거주 후기에서 교통이 좋다는 후기가 있었다.
→ 교통 좋음

3.학군

강의에서 너바나님이 말씀하신것처럼 성남이 서울과 더 가깝지만 분당의 학군이 더 좋기 때문에 분당의 집값이 더 비싼 것. 분당구의 특목고 진학률은 평균 3.7%로 성남 수정구의 0.7%보다 높다.

→ 학군 보통(?)

4. 환경

탄천도 가깝고 평지이며 근처에 편의시설 괜찮음.
다만, 바로 옆에 고속도로가 있음. 8층 이하로는 도로 소음막으로 조용하다는 실거주 후기가 있음.
→ 환경 좋아보임.
 

5. 공급

•  입주물량

  - 입주물량이 많으면 전세가 하락에 영향을 줄 수 있다.
  - 2027년에 적정 수요의 3배에 해당하는 산성역헤리스톤 공급이 예정되어 있다.
  - 그렇다면, 2027년에 전세가 하락의 가능성이 있다고 봐도 될까..?
  - 입지독점성이 있으면, 입주물량에 의한 영향이 어느정도 상쇄되는지 궁금하다.

• 입지독점성
  - 입지독점성은 입지가 좋으면서 주변에 더이상 빈땅이 없는가.
  - 지도 상으로는 빈땅처럼 보이는 땅이 있기는 하지만 자세히보니 묘터 등의 개발 불가 지역(?)으로 보인다.
  → 입지독점성 괜찮아보이나 27년 산성역 헤리스톤 공급물량으로 전세가 하락에 얼마나 영향을 줄지 모르겠다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

순수익이면, 매매차익에서 들어간 투자금이나 세금을 제외해야 하는게 아닌지 의문이 들었다.
잠토조장님이 ‘매매차익-투자금-세금’까지 계산하는게 맞지만 세금부분은 주택 수, 혼인상태에 따라 차등이라고 알려주셨다. 일단은 초보이니, ‘매매차익-투자금’으로 계산해야겠다.
* 수익률 계산기의 수익률은 갭투자시의 공식인데, 순수익(매매차익)은 내집마련 시의 수익같다. 갭투자 시의 순수익은 ‘매매차익-투자금(-세금)’이 아닌가..?

→ 투자금은 내돈!으로 투자하는 것이니, 순수익에서 안빼는거구나. 역전세가 아니라면 순수익은 매매차익이 되는 것..

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가
- 절대적 가치: 전고점 대비 -12.73%
→ 전고점 돌파 전으로 고점 이상에서 매도한다면 매수해도 괜찮은 것 같다.

- 상대적 가치: 동일 입지일때 어디가 싼지 볼 줄 알아야하는데,, 앞마당 제로인 나는 비교평가 불가하므로..
 삼부아파트가 있는 수정구 내에서 300세대 이상 전세가율 60% 이상으로 필터링한 아파트끼리의 가격을 비교했다.
→ 가격을 알고 이유를 찾으려니 다 이유가 있는 적정가격 같다.

2) 환금성 : 300세대 이상의 아파트, 입지 좋음.

3) 수익률 : 저점 대비 현 수익률은 95%.

4) 원금보존 : 삼부의 현 전세가율은 63%로 적정 전세가율 이상.

5) 리스크 대비: 현재는 적정 전세가율이다. 27년에 산성역 해리스톤 공급이 예상되어 있다.(전세가 하락→매매가 하락의 가능성) 역전세 리스크가 있을 수 있다. 기약을 알 수 없는 성남 구시가지 재개발 구역의 재건축이 진행중이기 때문에 3년 이후 공급물량에 대한 리스크가 있어보인다.

나의 투자 결론 

: 27년 공급물량 리스크 이외에는 투자하기 괜찮아보인다. 삼부아파트의 입지정도면 공급물량 리스크를 얼마나 빠르게 회복할 수 있는지 판단이 잘 서지 않는다.

✅ 작성하면서 느낀점 
: 저환수원리가 다 연결된 것 처럼 느껴지는데 한 항목씩 분석하려니 어려웠다.. 비교평가를 해야하는 저평가 분석 부분이 가장 어려웠다. 수익률 분석 보고서 소설을 쓴 기분이다.