신도림 4차 e편한세상 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 87기 34조 식혜프로젝트]

✅아파트명

신도림 4차 e편한세상 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

구로구 종사자수 240,689명  A등급 

2. 교통

강남 37분 / 여의도 26분 / 시청 35분

3.학군

신도림중 90% / 문래중 82% / 양화중 84%

4. 환경

이마트 / 홈플러스 / 현대백화점 

5. 공급

개봉루브루 2026년 4월/ 295세대

천왕역모아엘가트라뷰 2025년 7월 440세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

사진은 찍어놓은게 없습니다..ㅠ

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점을 많이 회복해서 지금은 저평가라기 보다 제 가치를 찾아가고 있다고 판단됨 

2) 환금성 : 전세가도 조금씩 상승하고 있고 세대수도 800세대가 넘어서 나름의 환금성은 있다고 보여짐

3) 수익률 : 저점에서 매수했으면 35%의 고수익을 올렸고 고점에서 매수했더라도 향후 공급량을 봤을 때

                시세도 상승할 것으로 기대됨

4) 원금보존 : 고점에서 샀었더라도 향후 공급물량을 봤을 때 원금보존의 가능성이 커보임

5) 리스크 대비: 향후 공급량이나 3대도심으로 가기 편한 접근성이 가진 입지 덕분에 역전세 위험은 감수할 수 있을 것이라고 보여짐

나의 투자 결론 : 갭차이가 커서 투자하기엔 조금 부담스러운 상황이지만 종잣돈만 충분하다면 투자할 만한 가치가 있다고 판단됩니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 :

 저평가 부분에서 단순히 전고점 대비로 판단하려다보니 가치평가를 맞게 한건지 의문이 들고 임장을 많이 다녀보지 않아서 제대로된 평가를 하지 못한 것 같습니다. 임보를 써봐야 좀 더 세밀한 분석을 해볼 수 있을 것이라고 생각했습니다