✅아파트명

센트라스아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자 수 203,221명

2. 교통

강남36분

여의도32분

시청17분

3.학군

금호여중 84%, 무학중 81%

4. 환경
대형마트-이마트(1km, 차량5분)

대학병원-한양대병원(2.1km,차량9분)

5. 공급

25년 1월 825세대 입주물량 있었고 추가로 7월에 1,354세대 있을 예정. 적정수요기준치보다 많음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

거리뷰대체

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 뚫음. 강남/여의도/시청까지 거리 30분 안팍이고 주변 대학병원이나 대형마트 잘 이루어져 있음. 저평가 되어있진 않은 것 같다.

2) 환금성 : 16층이고 세대수 2,529세대로 형성되어 있어 환금성은 유리할 것으로 판단됨.

3) 수익률 : 현재가 고점. 지난 고점에 매수했어도 32%(24.5억)수익달성 가능

4) 원금보존 : 정권이 바뀐 뒤 매물감소(5월 거래량 7천건 넘음)되고 dsr 3단계 규제로 인한 막차탑승 심리때문에 매매가가 상승한 거 같음. 앞으로 3년내 입주물량이 3천개 넘게 들어올 예정이라 전세가도 하락 가능성 있음(역전세). 하지만 직장, 학군, 교통, 환경 등 입지가 우수함으로 장기적으로 가져간다면 원금보존은 가능할 것으로 보여짐

5) 리스크 대비: 지금 매수한다면 입주물량 때문에 일시적으로 전세가가 떨어지거나 전세입자를 구하기 어려울 수 있고 전세가율이 낮아 투자금이 많이 필요함.

실거주용으로 투자하거나 전세입자가 있는 매물을 알아볼 것.

나의 투자 결론 : 실거주용으로 매입하거나 전세입자가 끼어있다면 노려볼 수는 있을 거 같음. 하지만 전세가 하락 가능성 있고, 현재 어깨 또는 꼭지인 거 같아 저평가 된 다른 물건을 좀 더 찾아보는게 심신에 이로울 듯함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음 써보는 수익률 보고서라 없는 기준으로 판단하는게 낯설고 어려웠는데 오히려 하나하나 찾아나가며 평가해보다보니 조금의 기준이라는 것이 생기는 거 같았다.

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