천안아산 불당동 천안불당지웰더샵 수익률 분석 보고서

✅아파트명

: 천안 아산 불당동 천안불당지웰더샵 수익률 분석 보고서

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

지방임에도 불구하고 30만명 이상의 종사자를 보유하고 있다! 직장은 S급!!

2. 교통

천안의 대표 직장인 삼성디스플레이와 아산디스플레이까지 

6분에서 12분내에 출퇴근을 할 수 있다! 

지방에서 이 정도면 매우 양호!!

3.학군

천안에서 가장 학업 성취도율이 높은 불당중에 배정이 된다!!

천안 서북구내 1등 불당중 92%와 2등인 두정중 80% 갭 차이가 상당하다.

천안내 에서는 유일무이한 학업성취도율과 학원가 183개를 갖춘 학군지이다!

지방에서 학원가 180개 정도를 갖춘 곳은 많지 않다! 입지 독점성을 갖춘곳!

4. 환경

백화점 2개 (신세계, 갤러리아)

대형마트 3개 (서북구 기준: 트레이더스, 코스트코, 이마트)

종합병원 2개 (순천항대, 충무병원)

→ 충분한 인프라 환경을 갖추고 있다!! 

[천안 기준]

백화점: 2개 (신세계, 갤러리아)

[서북구 기준]

대형마트: 4개 (트레이더스, 코스트코, 이마트)

[천안 기준]

종합병원: 2개 (순천항대 병원, 충무병원)

5. 공급

천안의 공급은 25년 적정수요 이상, 26년 적정수요 미만이지만,

27년 28년에 공급이 적정 수요 이상이다. 아직은 공급 리스크를 좀 조심할 필요가 있다.

다만, 어떤 동네에 어떤 단지들이 들어오는지 분석이 필요하다! 

선호되는 지역에 대규모 입주가 있다면 천안 전체에 큰 영향을 줄 수 있을거 같다. 

[천안 서북구 공급]

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

[지웰 불당 더샵]

조경이 확실히 다른 곳에 비해 고급스러운게 느껴짐!

메인 상권이랑도 가깝고 뒤로는 공원이 있어서 쾌적하기까지 함!

[주변 상권1]

지웰 인근 상권에는 상권이 꽉 차 있다!

사람들이 선호하는 상권이 많음 (학원, 병원 등 인프라가 잘 갖춰져 있다)

학원이 150개나 몰려있음!! 지방에서 이정도면 엄청 난 거다

[주변 상권2]

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 가격은 고점 대비해서 15% 정도 떨어진 정도이고, 저점 대비해서는 20% 오른 가격으로,

고점 대비하여 높은 가격은 아니지만 저평가라고 보기는 어려울거 같다. 

2) 환금성 : 천안에서 선호도가 가장 높은 위치에 있는 단지로 수요가 높은 단지이다. 세대수 대비해서

매매 거래도 좀 있어서 합리적인 가격에 매도를 한다고 하면 충분히 환금성은 높다고 생각이 든다.

3) 수익률 : 전세가율이 62%정도로 투자금이 3억 이상이 들고, 현재 가격에 매수해서 고점의 가격에 판다고 하면

수익률은 62% 정도이다. 지방 매도 기준을 최소 100% 기준으로 삼는다고 하면 수익률은 목표에 미치지 못할 수 있다.

4) 원금 보존 : 천안에서 가장 선호되는 아파트로 고점 대비하여 15% 정도 떨어진 가격이고, 전세가도 공급이 해소되면 좀 더  오를 수 있다고 보여서 원금은 보전할 수 있을거 같다.

5) 리스크 대비: 천안에 공급이 27년까지는 적정 수요 이상이다. 어떤 지역에 어떤 단지가 들어오는지 파악을 해봐야겠지만 공급이 많은 만큼 역전세 등도 대비를 해야 할 거 같습니다.

나의 투자 결론 : 

우선 투자금이 3억 이상이 드는 단지여서, 3억의 투자금으로는 서울을 투자하는게 맞다고 생각이 든다.

그치만 투자금이 3억 보다 훨씬 적게 드는 순간이 오면 충분히 투자의 가치는 있는 단지라고 생각이 들고,

천안의 대장 아파트인 만큼 가격 상승이 가장 빠른 단지여서 천안에 투자 생각이 있다면 모니터링 해야한다는

생각이 듭니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

천안의 대장 단지에 대해 투자금이 많이 들어 분석을 해볼 생각을 안해봤는데 

이렇게 분석을 해보니 천안의 위상에 대해서도 다시 생각을 하게 되었고, 지방인데도 불구하고

이 정도의 가격을 뒷받침 해줄 수 있구나를 느낄 수 있었습니다. 

앞으로 투자하지 못할 단지라고 무심코 넘기지 말고 제대로 분석을 해야겠다고 느꼈습니다.