관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요, 김실력입니다😀
매수는 끝이 아니다.
매수하고 전세(임대)까지 빼야지 진정한 끝이다!
전세를 완벽하게 빼는 것을 다시 한 번 깨닫고, 놓쳤던 부분을 제대로 배울 수 있었던 강의였습니다.
🔔 깨달은 점
1. 전세 세팅 시 중요한 요소는 ‘전세금’ & ‘잔금날짜’
- 전세 잔금 날짜와 전세를 맞췄는지에 따라 결과가 달라진다.
- 전세 잔금으로 매매 잔금을 칠 수 있는 경우가 제일 베스트
- 전세 잔금이 매매 잔금보다 늦다면 전세 계약금을 제외한만큼만 내가 잔금 치르기
* 금융 상품 활용 시 비용 발생
- 최악의 경우는 전세를 못 맞춘 경우인데, 이 때는 오로지 내 자금으로 매매잔금 감당
* 금융 상품 활용 시 비용 발생
- 두 가지 리스크를 대비해서 내 잔금 여력을 매수하기 전에 미리 체크해두는 게 필요하다.
2. 매매 잔금이 감당이 안 된다면 1) 세 낀 매물 2) 주인 전세를 고려하기
- 반드시 매매(가)계약 전에, 협의 된 상태에서 매수를 해야한다.
3. 세 낀 매물의 경우, 매도자와 전세입자의 계약서 사본을 확인 후에 가계약금을 보내야 한다.
- 매도인와 임차인 간의 약속을 내가 그대로 승계받는다.
- 총 3번 확인이 반드시 필요하다. (가계약 전, 계약일, 잔금일)
4. 투자는 대응의 영역이다.
- 대출 관련 규정이 시기별, 은행별로 다르니 내가 투자할 때의 최신 정보를 알고 있어야 한다.
5. 2금융권에서 전세자금대출을 받게 되면, 전세권을 설정하는 경우가 많다.
6. 세 낀 물건의 경우 투자검토 3단계를 거쳐야 한다.
- 전세 보증금액 (현재 시세와 비교)
- 임대만료일 (공급 물량 확인)
- 계약갱신청구권 사용여부 (만기 전 이사를 간다면, 재계약 때 전세를 제 가격으로 받을 수 있는가?)
7. 계약갱신청구권 사용 후 2년은 의무가 아닌 권리
8. 투자는 매수 시 ‘싸게’ 사는 게 중요하다
- 오히려 전세가 1천만원 높은 거보다 매매가 1천만원 더 싼게 훨씬 더 유리하다.
9. 주인전세로 사는 주된 3가지 이유
- 청약준비
- 분양아파트 입주 대비
- 세금 대비
10. 주인 전세로 계약 시,
- 전세 만기 정하기 전에 반드시 공급물량을 확인해야한다.
- 근저당이 있는 경우, 말소 후 계약을 진행한다.
- 말소가 됐는 지 제대로 확인하기 위해 반드시 상환영수증 확인
11. 전세 가격을 설정할 때
- 단 > 생 > 공, 순서대로 보면 된다
- 상위 및 하위 평수와 비교
- 생활권 내 위상이 비슷한 단지와 비교
- 구축단지의 경우, 신축 소형 평수와 비교
12. 소액투자 시, 전세보증보험가입 금액을 반드시 알아야 한다.
- KB/매매/일반
- 90%
- 승인시점 *관련해서 특약 기입
13. 임대기간 설정할 때,
- 공, 수, 포 확인
14. 전세 상승분은 ‘재투자 자금’으로 활용
15. 완벽한 1호기 투자는 없다. 배운 것에서 벗어나지 않게 투자하기
16. 법인임차인도 나에게 충분히 유리하게 잘 활용할 수 있다면 마다할 이유가 없다.
- 우리가 알만한 법인이지 확인 필요
- 특히 전세권 설정과, 관리 문제에 대해 특약 삽입
17. 등기부등본 , 매매계약서, 임대차 계약서 반드시 배운대로 잘 확인하기
- 등기부등본에 가압류, 가처분, 가등기 있다면 그냥 제끼기 (특히 초보자의 경우)
- 매매계약 시, 계약서=등기부등본=신분증=입금계좌 확인하기
18. 임대계약 시, 임대보증금 반환 대상이 달라지는 경우가 있으므로 잘 확인하기
📃 나에게 적용할 점
✔ 전세 가격 설정 시, [단, 생, 공] 꼭 기억하기
✔ 임대 기간 설정 시, [공, 수, 포] 꼭 기억하기
✔ 1호기 후보를 검토할 때 부터, 매수를 넘어 전세 빼는 상황 및 변수에 대해 고려하고 물건 고르기
✔ 매매 잔금 여력이 부족하므로 주인전세 및 세 낀 물건 위주로 보되, 주의사항에 대해 체크하기
✔ 법인임차인을 만나게 되도 당황하지말고, 나한테 유리하다면 배운대로 잘 활용해보기
✔ 매임 후 1등 물건은 등기부등본 한 번 떼보고, 배운대로 체크해보기
NOT A But B
A가 아닌 B
나는 B를 원한다
I Wanna B
나는 되고 싶다
I Wanna Be
나는 부자가 되고 싶다
I Wanna Be RICH
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일단 하자, 지금 당장!
돈이 없는 사람이지,
실력이 없는 사람이 되지 않기 위해
꾸준한 실력 쌓기를 하고 있는 ‘김실력’
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