안녕하세요!
월급쟁이의 행복한 노후와
내집마련을 돕는 월부 튜터 재이리입니다.
최근 부산을 집중적으로 보며
“지금 정말 큰 기회가 오고 있다”
는 것을 현장에서 뼈저리게 느끼고 있습니다.
그간 저평가 구간이 길게 이어졌고
전세는 비정상의 정상화로 빠르게 가고 있으며
10년 만의 공급이 줄어드는 국면이
찾아왔기 때문입니다.
하지만 기회가 온 시장일수록
"어떤 단지에, 어떻게 들어가느냐'
즉 투자자의 선택에 따라
결과가 완전히 달라집니다.
그래서 오늘은
부산에서 기회를 잡기 위한
3가지 핵심 원칙에 대해
정리해 드리고자 합니다.
1️⃣절대적 저평가 시장에서는
좋은 것부터 보아야 합니다.
부산의 한 단지인데요.
여전히 2-30% 싸진 가격으로
저평가가 깊은 시장이며,
현재는 완연한 불장이 아니라
본격적인 바닥 다지기를 하며
이제 조금씩 반등하기 시작하는 지점입니다.
이럴 때 이미 좋아하는 구들은
사람들이 많이 보고 있으니
나는 하위 생활권으로 확 내려가서 봐야지!
거기서 사람들이 좋아하는 단지는 괜찮지 않을까..?
라며 “하위 생활권부터 보겠다”는
접근은 매우 아쉽습니다.
그러다가 투자 후 며칠 내로
같은 투자금으로 더 좋은 단지를
가져간 누군가의 투자를 아실 실거래로
마주하게 되며 후회할 게 뻔하기 때문입니다.
저평가 시장에서는
다음 원칙을 반드시 기억해야 합니다.
천장을 뚫고
위에서부터 내려온다.
해운대, 수영, 동래, 연제, 남구처럼
수요가 견고한 선호 생활권
신축, 84제곱 처럼
실수요 기반이 강한 단지
학군지 등 전세 수요가
꾸준한 생활권 중심지
이런 곳들도 여전히
‘좋은데도 싸기 때문’에
투자로 우선적으로 볼 수 있겠습니다.
지금은 안 된다고 미리 단정하지 말고
일단 위에서 보고 내려오는 시장이며
나의 생각으로 뻗어나가는 행동 하나가
후회를 줄여주는 중요한 기준이 될 거예요.
2️⃣ 전세가 욕심 내지 말고
빠르게 빼는 전략이 필요합니다.
부산의 전체 공급은 줄고 있지만,
일부 구에서는 향후 만기 시점인
2년, 4년 사이 입주가 존재합니다.
따라서 전세를 세팅할 때는 반드시
과거 흐름과 현재 가격 수준을 함께 살펴야 합니다.
✔ 과거 전세가 흐름
최근 1년 사이 전세가가
1억 이상 상승한 단지들도 있습니다.
이 흐름이 ‘비정상의 정상화’인지
‘일시적 과열’인지 구분해야 합니다.
✔ 현재 전세가 수준
전세가가 빠르게 올라와
비싸진 수준이라면
(물량이 없어 빠르게 거래되던 전세가
일정 가격에서 며칠 째 거래가 되지 않고 멈추게 됨)
숨겨진 공급과 입주 물량이
일시적으로 시장을 흔들 때
전세가 급락 → 역전세 리스크로
이어질 수 있습니다.
싸면 올라가고,
비싸면 내려가는 것이 순리입니다.
그 사이에서 전세는빠르게 빼는 것.
지방 투자를 하실 때는
높은 전세를 받는 것이 목적이 아니라
안전하게 들어가고,
안전하게 빠져나오는 것이 핵심입니다.
리스크가 없는 투자는 없습니다.
투자에서 얻는 편익이 크면 클수록
그만큼 리스크 또한 커진다는 점을
잊지 말아야 합니다.
3️⃣현장에서 가격,조건을
만들어야 합니다
10월 둘째주부터 드디어! 부산도
플러스 구간으로 안정적으로
진입한 듯 보입니다.
지금 부산은 바닥을 충분히 다진 후
점차 움직이는 회복기 시장입니다.
이런 시장에서는
네이버부동산의 매물 가격과
현장에서 실제로 거래되는 가격이
다를 수 있습니다.
따라서 아래 두 가지를
반드시 기억해야 합니다.
✔ ① 가격만 깎으려는 협상은
통하지 않습니다
이런 시장에서는
실거주자 또한 함께 움직이기 때문에
투자자가 가격을 낮추려고 하는 중에
실거주자에게 물건을 뺏기는 상황이
발생하기도 할 수 있습니다.
저평가 + 회복기 초입의 시장은
가격이 잘 깎이지 않는 것이 특징입니다.
✔ ② 조건 협상 또한
강력한 협상입니다.
가격 네고 뿐만 아니라
조건을 만드는 것도 협상입니다.
✅잔금 일정
✅전세 세팅 유무
✅옵션 및 수리 조건
✅관련 특약 조정 등
이미 가격이 싼 시장이라면
조건 협상이 투자 효율을
훨씬 높여줄 수 있습니다.
전세, 매매 모두 희망 가격이 아니라,
실제 거래되는 가격으로 빠르게 행동하는 것
지금 부산 시장을 움직이는 것은
네이버 가격이 아니라 현장 가격입니다.
현장에서 기회를 놓치지 않는
투자자가 되시길 바랍니다.
지금 부산은
절대적 저평가+공급 절벽+전세 반등
이라는 10년에 한 번 올까 말까 한
기회가 만들어지고 있습니다.
기회는 분명히 왔고
이제는 어떻게 기회를 잡을까
만 남아 있습니다.
오늘 말씀드린
세 가지 원칙을 기준으로 움직이신다면
이번 부산 시장에서
충분히 좋은 기회를
잡으실 수 있을 거라 생각합니다!
날씨가 부쩍 추워졌네요 :)
추운 날씨 독감, 감기 조심하세요❤️
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