✅아파트명
동천디이스트
✅위치(지도)
경기도 용인시 수지구 동천동 914
✅입지평가
1. 직장
수지구 인구 37만 종사자수: 7.5만
2. 교통
동천역(신분당선)기준 강남역: 39분, 여의도역: 61분(환승1), 시청역: 69분(환승2), 판교역: 22분
3.학군
손곡중 88%, 수지중91%, 동천초(23명) 도보 500m
4. 환경
반경 1km내 백화점, 마트 없음
5. 공급
적정 공급량 1900세대 25년 174세대(부족) 26년 예정없음 27년 예정없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
동천디이스트 (2007년/1334세대/32평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 10월 | 2022년 11월 | 2025년 6월 |
매매가 | 104,500 | 68,000 | 90,000 |
전세가 | 58,000 | 45,000 | 56,000 |
투자금 | 46500 | 23000 | 34000 |
고점에 매수 시 수익률 | -31% | ||
고점 매수 시 순수익 | -14,500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 96% | ||
저점 매수시 순수익 | 22,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -14% 하락
2) 환금성 : 1300세대 대단지, 강남39분대로 수요는 있을것으로 보인다
3) 수익률 : 현재 투자금: 3.4억 전고점: 10.45억 달성시 수익: 1.45억, 수익률 43%
4) 원금보존 : 전세가율 62% (적정 전세가율 70%), 입지 독점성은 조금 부족
5) 리스크 대비: 공급부족
나의 투자 결론 :
전고점 대비 -14%, 2007년식, 1300세대 대단지, 강남 40분대로 입지나 상품성은 충분해 보인다
그러나 전세가율 62%로 적정 전세가율 70%가 안돼 투자금이 많이 든다 3.4억
수익률 또한 전고점에 도달해도 43%
(전세가율 70%가 되어 매매/전세 9억/6.3억 이 되어도 수익률 54%)
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지와 전고대비 하락율에만 초점이 맞춰져 있던것 같다
투자금이 충분하고(지금은 없음) 전세가율이 어느정도 받춰 준다면 투자해보고 싶은 단지였는데
수익률 계산을 해보니 투자를 해도 되는 단지가 맞나? 하는 생각이 들었다
생각해보면 점고점을 기준으로 수익률을 계산 해서 이정도면 괜찮은 단지 아닌가싶기도하고? 헷갈린다
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