포항시 남구 대잠동 포항자이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 1조 근차근차]

✅아파트명 : 포항 자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A

-종사자수: 226,982 명 

-사업체수: 59,457명

2. 교통 S

*포스코: 자차 10분

*현대제철: 자차 8분

3.학군 C

*인근에 중학교 없음.

- 가장 가까운 상도중(67%) , 항도중(63%)

- 그나마 학업성취도 높은 곳 이동중(89%)

*하지만 29년 효자중 설립이 확정되면서 추후 가격에 어떤 영향을 미칠지, 학업성취율은 어떻게 될지 궁금함. 

4. 환경 B

*대형마트 (홈플러스) 1

*병원 (성모병원) 1

5. 공급

*포항시 전체에는 공급이 아직 많이 남아있지만 남구에는 비교적 적은 편.

하지만 자이 인근에 상생공원 힐스테이트 더샵 대단지 입주가  27년에 예정되어있어 가격에 또 한번 영향을 미칠 것으로 보임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 6.5억, 현재 4.15으로 전고대비 36% 정도 하락한 금액으로 저평가 되어있다고 생각함.

2) 환금성 : 초등학교 배정과 인근 중학교가 없어서 아쉽지만 포항지역에서 사람들이 좋아하고 브랜드 대단지이기 때문에 환금성이 좋을 것으로 생각함.

3) 수익률 : 매매 4.15억, 전세 3.4으로 전세가율82%, 투자금은 7500만원.  전세가율은 높지만 투자금이 7500만원이라면 포항말고 다른 곳을 더 찾아보는게 좋을 것 같음? 4.15억에 매수 했을 때 전고점 6.5억을 넘는다면 .. (그 다음은 어떻게 해석해야되는지 이해가 안되서 못적음)

4) 원금보존 : 27년 상생공원힐스테이트더샵 대단지 입주로 인해 매매, 전세 하락이 예상됨. 

5) 리스크 대비: 상생공원 입주로 인한 역전세를 대비하여 전세 기간 조정 필요. 

나의 투자 결론 : 전고대비 가격이 많이 빠진 건 사실이지만 투자금이 부족해서 투자가 어려움. 실거주 갈아타기도 생각해봤지만 디딤돌 대출로 0호기를 마련한 상황이라 어떻게 갈아타는게 좋을지 잘모르겠음. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 부분이 이해가되지 않아 답답했지만 실제로 보고서를 작성해보니 자연스럽게 강의 내용을 복습하는 기분이었음.  수익률 계산기 결과 해석하는 방법을 이해하고 넘어가야겠음.