[Simon Kim] 전세의 정석 (2주차 강의 후기)

안녕하세요? Simon Kim입니다!

2주차 강의 수강을 마치고 후기를 작성하려 합니다.

1호기는 사실 전세 낀 물건이라 실제 전세 임대를 진행해보진 않았지만,

이번 강의, 정말로 ‘전세의 정석’ 이라는 생각이 절로 나는 정말정말 소중한 강의였습니다 🙏

인상 깊었던 부분과 적용해보고 싶은 부분들이 너무 많아 일단 주저리 주저리 적어보겠습니다.

[전세 세팅의 정석]

-. 전세 세팅 하는 과정은 총 3가지

1. 일반적인 전세 (매매 완료 후 전세를 놓는)
2. 주인 전세 (매도자가 전세입자로 변경되는)

3. 이미 세입자가 거주 (전세 낀 매물)

    

-. 전세 매물 중 내 물건을 1등 만드는 방법도 3가지

1. 적정 전세가 설정해야 함 (적정 전세가 위해 단지, 생활권, 공급 )
2. 공급 리스크를 꼭 확인하여 임대기간을 설정해야 함 (적절한 임대기간 설정 위해 공급, 수요, 포트폴리오)
3. 전세 잘 맞춰지지 않을 때 ‘법인 임차인’ 도 고려할 수 있어야 함

-. 매매/전세 계약시 주의할 사항

1. 매수 결정 시 : 권리상 하자가 있는지 ‘등기부등본’ 꼭 확인 후 매수 결정하여 가계약 진행하기
2. 매매 계약 시 : 거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자, 특약 잘 설정하기
3. 임대 계약 시 : 매매계약과 비슷하지만 중도금은 제외, 특약 잘 설정하기

[인상 깊었던 부분]

-. 주전세 (주인전세) 경우, 잔금날은 보통 1달 이내로 진행한다는 점 (Why? 새로운 임차인 구할 필요 없어 굳이 잔금날이 길 필요가 없어서)

-. 전세 낀 매물의 경우, 가계약 하기 전에 매도자와 임차인 간의 기존 전세 계약의 가격과 조건, 특약이 어떤 것인지 ‘계약서 사본’ 통해 확인할 수 있는 것. 확인 후 이상 없을 때 가계약금 입금하는 것!

-. 2025년 현재 소유권 이전되는 조건의 전세대출 가능 은행 : (서울) 신한, 제일, 제2금융권 / (그 외) 신한, 하나, 농협, 제일

-. 전세 계약 후 임차인이 계약갱신권 사용하여 2년 더 산다고 얘기하더라도 임차인의 거주는 의무기간이 아니기 때문에 언제든 나간다고 의사를 밟히면 3개월 내외로 전세금 돌려줘야 한다는 점.

-. 전세 계약 후 임차인이 계약갱신권을 썼는데 만약 전세 만기 6개월 뒤에 공급물량이 엄청 많고, 마침 임차인이 6개월 뒤에 나간다고 했을 때는 미리 전세 만기 시점에 ‘새로운 계약’ 을 진행하여 다시 새롭게 2년 + 2년이 되어 risk hedge

-. 전세가를 1,000만원 비싸게 받는 것보다 매매가 1,000만원 더 싸게 하는 게 훨씬 나은 선택

-. 전세 만기가 빨리 돌아오는 물건이 좀 더 좋은 물건이라는 점 (단 전세만기시점, 공급 물량이 대량으로 있지 않을 때)

 이유 1. 투자금 더 빨리 회수 가능

 이유 2. 지방의 경우 좀 더 빠르게 매도 시켜서 다른 곳 투자 진행하는 것이 더 좋기 때문

-. 지방의 경우 전세가율이 대부분 높아서 임차인이 전세금 못 돌려 받을 우려로 인해 ‘전세보증보험’ 대부분 가입함

-. 임대기간을 설정할 때 ‘수요’ 즉 투자하는 지역 특징, 평형대의 특징을 잘 알아야 수요 많은 성수기 때 임대를 놓을 수 있고 좀 더 빠른 전세입자 구하는 게 가능

-. 법인 임차인이 별 것은 아니고, 회사 직원 복지로 보통 사용하는 경우가 있어 우리에게 장, 단점이 있음

-. 초보 투자자에게는 아무리 좋은 기회가 왔다고 생각이 들고 투자금이 있다고 하더라도 1채 투자 집행 후 바로 추가 투자 진행은 권장하지 않고 분산투자 해야 함 

(Why? 공급 물량 등의 리스크로 인해 역전세 발생 시 한번에 돌려줘야 할 금액이 감당 안될 가능성이 높아서)