안녕하세요? 직장인 투자자 2년 차 Simon Kim입니다.
월부에서 실전투자경험으로 글을 쓰게 되는 날이 오네요.
먼 훗날 저도 강사님들, 멘토님들과 같이 투자 지식과 경험을 널리 공유해 도움이 되는 투자자로 거듭나고 싶습니다.
사실 본 글은 2025 06.01 에 작성했던 글을 재작성 하였습니다.
혹시 원본을 보고 싶은 분들은 요기 클릭해 주시면 됩니다 :-)
[투자 시작한 계기]
Timeline
(3개월) 22년 10월 ~ 23년 1월 : 신혼집 마련 위해 시작된 부동산 관심
(1개월) 23년 11월 ~ 23년 12월 : 너나위님 '부동산 투자로 부자되는 공식' 통해 부동산 본격 투자 공부 시작
(13개월) 24년 1월 ~ 25년 3월 : 본격 투자 프로세스 시작
거슬러 올라가 신혼집을 구하러 다닐 때부터가 자연스런 부동산 관심 시작였던 것 같습니다.
그리고 2023년 11월, 월급쟁이부자들 이라는 재테크 커뮤니티 사이트를 통한 너나위님의 강의를 시작으로 본격적인 부동산 (아파트) 투자에 대한 관심이 증폭 되었고, 부동산 투자를 통해 경제적 자유를 이루겠다는 결심을 하고 나서 곧바로 세운 goal, plan 실행하기 위해 2024부터 종잣돈 마련 위한 자산 재배치를 위해 적극적으로 빌라 매도를 진행했었습니다.
[투자 과정에서 겪은 일들]
본격적으로 독서량을 늘리며 임장을 다니기 시작한 것은 2024 1월부터 였고 당시 가진 종잣돈은 불과 1,500만원 정도였기에 2025년 상반기 안에 투자를 위한 목표 달성을 위해선 가지고 있는 자산을 재배치가 필요 했습니다.
1호기까지 과정들 (24년~현재)
독서(9권) 너나위님의 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책 시작으로 관련 독서 시작
강의(3개) 평촌/용인 투자 내집마련, 내집마련기초반, 1000만원 소액투자법
임장(6개) 노원구, 성북구 일부, 용인 수지구, 광명시, 부천시, 수원시 (영통구, 팔달구)
앞마당 (4개) 용인 수지구, 광명시, 부천시, 수원 영통구
반마당 (2개) 노원구, 성북구 일부
투자 (1호기) 수원 영통구 20평 아파트
매도 경험 (서울 목동 10평 빌라)
서울 목동의 빌라를 매도해야만 총 8,000만원 (양도세, 법무비, 근저당 말소 등 모두 차감 후) 가량의 종잣돈을 가질 수 있다는 것을 인지했습니다. 사실 이 계산도 처음해보는 것이었고, 빌라가 얼마에 매도가 될 지 감이 없어 정말 많은 곳에 물어보는 등의 상당히 많은 시간이 소요 됐었습니다 ㅠ.ㅠ
2024년 1월 ~ 2025년 2월 목동 빌라 매도 되기까지 약 1년이라는 시간이 걸렸네요.
그 기간 동안에 정확한 가용자금을 모르니 덕분에 자금에 맞지 않는 지역들도 임장을 하긴 했습니다만, 그래도 좋은 경험을 한 것 같아요.
매수 경험 (수원 영통구 20평 아파트)
더 정확한 가용자금을 확인 후 ‘자음과 모음’ 님의 1000만원 소액투자법 이라는 강의를 완강하였습니다.
곧바로 2024년 12월 ~ 2025 2월까지 부천, 수원 임장을 시작합니다.
아 정말 추웠습니다. 그래서 와이프에게 방한 용품을 부탁해서 다녀서 겨우겨우 임장을 했던 기억이 납니다.
부천 원미구를 시작으로 총 3개의 구를 다 임장 후 임보를 쓰고, 수원도 영통구를 시작으로 총 4개 구의 임장, 임보를 작성을 완료합니다. 임보까지 쓰고나니 투자기회가 확실히 있다는 것을 알고나서 부터 가격 전수조사를 실시했습니다.
2025년 3월까지 부사님(부동산 사장님)과 만나 대화하며 직접 분위기를 봤을 때 윤석열 계엄사태, 부동산 규제로 인해 대체적으로 시장 분위기는 관망세였었고, 서울 상급지는 예외지만 대부분의 수도권은 매매가 보합이거나 매물에 따라 큰 폭의 인하도 가능한 분위기였습니다. 이 때 기회를 확실히 보게 됩니다. 이 때다!! 이런 느낌?
아래의 내용들은 월부에서 배운 내용을 토대로 나름 작성해 본 내용입니다!
-. 가용자금 확인
빌라 매도 시 양도세, 복비, 근저당말소비 계산하여 가용자금 1억 미만인 점 확인
-. 투자지역 선정
1. 최소 5년 정도의 보유 통해 전세금 인상금 이용한 재투자도 고려하여 수도권 안에서 기회 잡고 싶었음
2. 수도권 안에서 매매/전세 갭 차이 1억 5천 이하, 전세가율 65% 이상 지역들 선정
3. 강의 및 공부를 통해 수도권에서 입지가 많이 떨어지지 않는 지역들 체크 (그런 곳들: 군포시, 수원시, 부천시, 일산)
4. 3번 지역의 공급량 체크하여 수요 대비 공급량 수준 100% 이하인 곳들 위주 선택 (그런 곳들이 수원시, 부천시)
-. 세부지역 선정 (수원 영통구 선택 이유)
1. (저평가) 저평가 매물들이 확인됨 : 팔달구, 권선구 같은 곳과 비교했을 때 좀 더 좋은 입지인 영통구에서 같은 평수, 비슷한 연식의 아파트가 가격대가 비슷한 것을 확인. 부천 원미구도 같이 보긴 했지만 '선도지구' 영향인지 매매가 상승하여 매전갭 벌어져 저평가가 조금 애매한 상황 확인
2. (리스크) 공급 부족 예상 : 2025년~2027년까지 수원 전체 공급(입주)물량이 수요 대비해서 50% 밖에 되지 않아 역전세 우려 적음
3. (환금성) 향후 매매/전세 놓을 시 큰 문제 없을 것으로 판단 : 수원에서 사람들이 제일 선호하는 지역이고, 삼성과 가깝기 때문에 거주 수요도 많으며 거래량도 많아, 활발히 거래되는 지역으로 판단
-. 단지 선정
1. (입지) 영통구 내 1등 입지는 아니지만 삼성과 가까운 거리이면서, 초품아, 전철역과도 10분 내외, 강남역까지 60분 내외, 편의시설들도(홈플러스 등) 가깝게 형성되어 있음
2. (저평가) 매매가 전고점 대비 -20% 초반였고, 전고점 비슷한 경기도 지역(부천, 산본, 용인, 수원) 비교했을 때 상대적으로 꽤 저평가된 것으로 확인
3. (환금성) 영통구 내 해당 동에서 거래량이 Top 5 안에 들었고, 1000 세대 이상 대단지
4. (수익률) 첫 투자여서 그런지 수익률은 고려해보지 못했으며, 전고점 회복 시 약 150% 수익률 확인
5. (원금보존) 대출하지 않고 가지고 있는 종잣돈 내에서 모든 매매비용 충당 가능하고, 전세가율 70% 이상인 곳으로 선택
6. (리스크관리) 잔금 치르지 않기 위해 전세 껴 있는 매물만 찾았고, 20평 전세금이 당시 너무 높지 않은 매물 선택
글이 조금 지루한 감이 있어 영통구 임장하면서 찍은 사진 공유해봅니다ㅎ
[투자 이후 느낌 점들 feat. 복기]
-. 잘했다고 생각하는 점
1. 저환수원리 에 대하여 체크하며 대부분 부합하는 단지를 선택하여 매수 결정
(사실 저환수원리 대한 강의를 들어본 적은 없었지만 커뮤니티에 관련 글들이 많아 잘 참고할 수 있었습니다!)
2. 저평가된 지역, 단지를 잘 찾아낸 것으로 예상되는데 확실하진 않아 전문가들의 의견을 여쭤볼 필요 있음
(전고점대비 -24% / 전고점 비슷한 단지들과 비교평가 진행 / 전세가율 70% 이상)
3. 환금성이 좋은 단지를 잘 찾아낸 것으로 예상되는데, 이것도 전문가분들의 의견 여쭤보면 좋을 것 같음
(수도권 300세대 이상 아파트 / 4층이상 (탑층제외) 아파트 / 33개 단지 중 매매-전세 거래량 top 5안에 듬)
4. 수익률 200% 달성까지는 어렵겠지만 매매가 과감하게 인하 요청하여 2천 인하 시킨 점
5. 목표한 기간, 가용가능한 자금 이내로 투자 완료한 것
(기간 안에 집행하기 위해 투자결정 지역의 모든 부동산 전화, 근무 끝나고 저녁에도 매물 보고 적극 진행)
6. 잔금일은 6/1 이후로 지정하여 2025년 재산세 내지 않아도 되는 점
7. 법무비용 인하 (44만원 → 27.5만원) 시킨 점
-. 부족하다고 느끼는 점
1. 계약서 작성할 때 명의를 정하는 것을 몰랐음.
공동명의 할 예정이었으나 얼떨결에 단독명의를 진행함. 어차피 2년 이후 비과세로 매도할 계획이고, 세입자와의 계약연장 등을 진행하려면 와이프와 같이 가는 것보다 혼자 가는 게 번거롭지 않으니 괜찮다고 봄
2. 영통구 해당 동의 모든 매물을 비교평가 해보지 않았음.
전세 껴있는 매물 중 원하는 매전갭 이하인 곳이 거의 없던 것으로 예상은 되지만 모든 매물을 다 둘러보고, 비교평가 하지 않은 점
3. 가계약금 넣기 전에 미리 수익률을 계산해보지 않았음.
대략 2~3천 정도 깎으면 잘한거라고 생각했는데, 수익률 200% 이상이 되려면 처음부터 4천 깎는 것으로 시도했어야 했는데 3천으로 시작하여 1.8천 깎은 것으로 마무리
4. 앞마당이 적어 정말 가치 있고 저평가된 곳인지 확신이 조금 부족
[투자하면서 고마운 사람들]
- 가족 (와이프) : 묵묵히 지지해주고 응원해주고, 투자를 위한 나만의 시간이 필요하다는 것을 이해해줘서 너무 고맙습니다.
- 동료 (재엄님, 쏘울님) : 아마 기억하실지는 모르겠지만 제가 투자를 진짜 하기 위해서 약간의 조언들을 구했는데 너무 자세히 잘 말씀 주셔서 그걸 토대로 잘 투자 진행하였고, 힘을 얻었습니다.
- 멘토, 강사님 (너나위님, 자음과모음님, 양파링님) : 온라인으로 강의를 들어 아마 모르시겠지만, 이 멘토분들이 아니였으면 이렇게 인생이 바뀌는 turning point를 맞이할 수 있었을까요? 정말 감사드립니다.
[첫 투자를 앞둔 분들에게 드리고 싶은 말]
지금 현재 월중반을 수강하면서 1주차 과제인 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 책을 다시 읽으면서, 이런 문구가 있습니다.
저는 이 문구가 정~~~~~말 공감이 되고 결국 투자도 모든 일이든 실행을 하는 사람이 성취를 하는 것 같습니다.
이미 많은 부동산 투자 책이 많이 나와 있고, 많은 사람들이 읽었는데도 아직까지도 변하지 않은 사람이 변한사람보다 훨씬 많은 이유는 ‘책에 있는 내용을 행하지 않아서다’
아직도 초보이지만 제 생각을 남기면,
혼자 실행이 어렵다면 월부 안에 들어오셔서 함께 하다보면 실행하실 것이고,
혼자 실행을 하실 수 있다면, 방향을 잘 잡기 위해 독강임투를 열심히 하시길 추천 드리고,
더 멀리 나아가고 싶다면, 월부 안에 들어와서 독강임투까지 다같이 해야하는 것을 첫 투자를 앞둔 분들께, 그리고 저에게도 얘기를 남기고 싶습니다.
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