[deact] 서울 강서구 염창동 투자 1호기

지난 3월 서울투자 기초반 강의 듣고 많은 것을 배우고 움직이면서 서울 투자 1호기 끝냈습니다.

투자과정에서 많은 우여곡절이 있었고 아쉬운 점도 많았지만, 투자를 해낸 것에 보람은 커져 그 부분은 만족합니다.

(1) 내가 투자를 시작한 계기

   사실 부동산 투자를 시작한 지는 7년 전이었지만, 당시엔 공부를 하고 시작한 게 아니라 부동산 투자를

  잘 하던 대학동기의 제안으로 지방 재건축 물건을 매수 했었습니다. 그저 투자에 있어 잘 하는 사람을 통해

  하면 된다는 생각으로 시작했지만, 투자 과정에서 제 명의로 아파트가 갖고 있다보니 관심이 가게 되었던 거 

  같습니다.

   30대 중반이 넘어가며 수도권 내 내 명의를 갖고 싶다는 생각이 커져가는 와중에, 3년 전에 월부 ‘실전준비반’

  강의를 들으면서 생각이 굳혀 졌습니다. 추후 갖고 있는 아파트 처분 후 서울이나 서울 근교에 아파트 매수를 

  위한 준비를 하자는 생각에 수도권 위주로 매달 1개 지역 대상으로 임장보고서를 써가는 방식으로 투자 공부를

  시작했었습니다.

(2) 투자 과정에서 겪은 일들

 [1. 전세보증금 소송에 따른 예상 투자금 감소]

     매달 1개 지역을 임장하면서 앞마당을 준비했고, 작년 말 기준 서울 6개구, 경기/인천 14개 도시 대상으로

   앞마당을 만들어 갔습니다. 올해 초에 매수를 목표로 약 6년간 살던 원룸 전세를 다른 곳에 월세로 이사가면서

   현금 4억 정도로 만들어 서울/경기도 내 3~4급지 대상으로 투자를 목표를 준비했었습니다.

   (아직까지 지방 재건축 물건을 매도하지 못해, 이주비 대출 등 대출 제약이 있으므로 준비된 현금으로 가능한 

    투자를 목표로 지난 2년을 준비했었습니다.)

     해당 계획을 실행하기 위해 1월 초에 지금 살고 있는 원룸으로 이사 온 간 후에 임대인이 아직 세를 못 빼서 

   1월 말까지는 보증금을 준다고 약속을 받았습니다. 다만, 보증금 반환하려는 노력이 안 보여 등기부등본을

   조회해보니 임차권등기가 2개가 있었고, 다분히 제 또한 임차권등기를 최대한 늦추려는 사실을 알았습니다.

   이에 투자를 위한 준비를 해야 되는 상황에서 임차권등기와 변호사 선임을 통한 전세금반환소송 준비까지

   약 3주 간의 시간을 날렸고, 무엇보다 예상하지 못한 투자금이 3억 초반 수준으로 떨어져 매수 계획을 

   다시금 해야 되는 것에 정신적으로 힘들었었습니다.

                                         [임대인과 전세금반환소송 메시지]

 [2. 투자를 위한 공부 및 마인드셋]

    예상치 못한 투자금의 감소와 전세금반환소송을 병행하면서 투자를 해야 되는 상황에 몇 주간

  정신을 놓지 못했습니다. 그 때는 4억원으로 투자 가능한 물건이 아닌 3억원으로 투자 가능한 물건을

  봐야 되는 상황에 스스로 화가 났던거 같습니다. '내가 임대인 말을 믿는 바람에 바로 소송으로 들어가지

  못했을까?" 라는 점에 힘들었던 거 같습니다.

    다시금 자신을 추스르는 과정으로 투자 공부를 새로 시작하자는 마음에, 지난 3월 ‘서울투자기초반’ 수업을

  수강했습니다. 강의를 들으면서 그 동안 가볍게 넘겼던 부분을 다시금 되짚고 주말에는 조원들과 함께 배정된 

  서울 은평구를 임장하면서 다시금 투자에 신경을 쓰기로 마음을 먹었습니다. 22년 ‘실전준비반’ 일때는

  조편성없이 강의만 듣기만 했는 데, 조 모임에서 생활권 구분과 아파트 비교를 같이 하는 과정에서 "내가

  시세 트레킹과 단지 분석에 소홀히 했구나" 라는 스스로의 문제점도 알게 되었습니다. 1달 간 수업을 통해

  임장보고서를 쓰면서 기존 앞마당에 대한 재점검을 다시금 하면서, 3억원 수준에서 매수가 가능한 단지를 

  찾아보자 라고 마음을 다질 수 있었던 거 같습니다. 

 [3. 매수를 위한 지역/단지 선정 그리고 실거주 vs 투자의 고민]

                                         [앞마당 내 투자 가능 단지 선정 정리 - ’25년 4~5월 기준]

    3월의 ‘서울투자기초반’ 수업을 끝내고 많은 것을 배웠고 이를 금번 투자에 활용해야 겠다는 생각이

 강하게 들었습니다. 강의를 들으면서 주우이 강사님의 서울 핵심지역 아파트 분석 사례로 영등포구와

 동작구를 생활권 단위로 분류 및 투자 순서를 정하는 부분을 그 동안 쌓았던 앞마당 대상으로 적용하자

 마음을 먹었습니다.

   준비된 3억원 초반으로 가능한 단지가 밀집된 지역을 대상을 서울 6개구와 근교(광명, 하남)을 토대로

 매수가 가능한 지역을 추렸습니다. 그리고 4월부터 5월 초까지 해당 지역 대상으로 단지분석을 다시금 

 진행했고, 각 지역 당 몇 개 단지별로 시세 트레킹을 하면서 그 동안 놓쳤던 부분을 보완하는 작업을 하며

 투자 매수 준비 작업을 진행했습니다.

   이 과정에서 심적으로 고민되고 힘들었던 순간들도 있었습니다. 전세금반환소송 진행 중인 원룸이

 관악구 봉천동에 있는 데 관악구 내 투자가 적합하다 생각한 단지 근처에 있어, 단지 분석 및 매물 보는 

 과정에 지나치다 보니 갑자기 우울해지기도 했던 적도 있었습니다. 그래도 "투자 물건을 잡는 거고, 

 그 물건에 내가 사는 거는 아니니까!!" 라는 스스로 최면을 걸듯이 속 터지는 맘을 부여잡고 꾸역꾸역

 매물을 보는 데 집중했었습니다.

   그리고 내년에 결혼을 계획 중인 여자친구와 앞으로의 미래를 논의하는 과정에서 여자친구가 다니는

 상암 주위로 괜찮은 단지가 있다면 다소 투자금이 들더라도 실거주 관점에서도 매수를 하는 게 나을 수

 있다는 생각이 강해졌던 거 같습니다. 종종 병치례로 회사에서 반차내고 자취방에서 쉬는 모습을 

 자주 보니, 금번 서울 1호기 투자에서는 추후 실거주 가능성을 열어야겠다 싶었고, 최종적으로 투자 가능한

 지역/단지들을 실거주 고려와 오로지 투자만 생각하는 지역 크게 2개로 나누고 매수를 진행했던 거 같습니다.

 [4. 매수 체결 전 자금 조달]

    5월 초까지 시세 트레킹과 네이버 부동산 통해 신규 매물이 나오는 지 점검하는 과정에서 강서구 염창동

 내 구축 단지에서 30평대로 세안고 물건이 나온 거를 확인했고, 부동산 사장님과 통화 통화시 세안고 물건을

 보기 어렵다는 상황을 전달받았습니다. 지난 2년 동안 매물 보면서 세안고 물건을 보기 어려운 경우 대개는 

 세입자가 비협조적인 경우가 많은데, 세입자를 받기 전 공사를 다 끝마친 사진 리스트와 매매가와 전세가를

 비교하면서 이거는 세팅된 물건을 내놓은 상황이구나 라는 직감이 들었습니다. 

   여자친구와 방문 약속을 잡아 동일 평형대로 타 물건을 보고 부동산 사장님에게 직접 매도인의 상황을 들으면서 

 상급지 이동 또는 일시적 2주택 목적으로 매도의사가 분명해보여 가격협상을 시도했습니다.

 (실제 계약서 체결할 때 매도인과 얘기하면서 일시적 2주택으로 금년 하반기까지는 매도를 끝내야 되서

  세안고 매수가 용이하게 풀수리를 사전에 했다고 확인)

   가격협상을 하는 목적은 1순위가 저렴한 가격에 매수하는 것이지만, 사실 전세금반환소송에서 전세금 반환을 

 받지 못한 상태에서 추가 소송 등으로 비용이 나갈 가능성에 대한 두려움도 컸던 거 같습니다. 투자 금액이

 딱 3억 5천이라 신용대출 1~2천만 조금 받으면 잔금까지 치를 자신은 있는 데, 이후 취등록세 내는 과정에

 추가 소송 비용 발생 가능성에 대한 리스크가 있다보니 최대한 깍아내야 된다는 절박감이 있던 상황이었습니다.

 5월 중순에 전세금반환소송 확정선고가 나니, 결과 토대로 임대인에게 조금씩 전세금 일부라도 받으면 되지 라는

 생각으로 협의를 진행하기로 마음을 먹었습니다. 

                                   [좌 : 매수 체결 전 문자 메시지, 우 : 전세금반환소송 후 임대인 연락]

   이 후 협의를 하는 와중에 해당 단지 내 선호동이나 4층 미만 층의 물건이 협의 중 물건의 매매가보다 

 4천만원이 높게 계약 체결 등록되어, 가격 협상 우위에서 순식간에 열위로 바뀌었습니다. 거기다 엎친데

 겹친 격으로 전세금반환소송 승소 했음에도, 임대인이 변호사 비용과 지연이자 등 최대한 비용을 깎고 반환시기를 

 늦출 심산으로 전세금 반환을 거절하는 상황이 놓이니, 1월 때처럼 이번에도 매수를 포기해야 되냐 심정에

 하염없이 절망했던 거 같습니다. 

 (당시에는 임대인의 합의종용에 응해야 되냐 싶기도 했으나 변호사 및 아는 채권회수 담당자한테 물어보니, 

  변제의사가 없는 데도 보증금 원금 이하로 금액을 깍아놓고 차근차근 갚으려는 행위라 절대 응하면 안 된다는 

  조언을 받아 합의 없이 경매 진행 중에 있습니다.) 

   전세금 회수 될 때까지 매수를 포기해야 되냐 아니면 더 낮은 금액으로 매수 가능한 단지를 찾아야 되냐

 상황에서 오만가지 생각에 거의 며칠을 잠도 제대로 못 자고 새벽에 깨기도 하면서 우울했던 거 같습니다.

 결국 1월처럼 또다시 매수를 포기하는 상황을 다시 겪고 싶지 않아, 잔금까지 지금까지 갖고 있는 돈으로 해결하고

 취등록세하고 추가 소송 관련해서 발생되는 금액에 대해 자금을 빌리기로 최후의 수단을 썼던 거 같습니다.

 그 중 작년에 과천 집 사야 된다고 자금 요청했던 친구한테 그 때 돈 빌려줘서 고맙다고 일정부분 지원을 받았고, 

 절박하다 보니 어렸을 때 아버지와 이혼하고 새로 재혼했던 어머니한테까지 돈을 빌려 소송과 등기까지 

 충분한 자금여력 확보를 겨우 끝냈습니다.  

   살면서 누군가에 돈을 빌리는 것이 자존심이 용납하지 못하는 성격이라 괴롭웠고, 특히나 어렸을 때 저와

 남동생 버렸던 어머니한테 집을 사야되니 돈을 빌려달라 하는 상황이 너무 싫었습니다. 투자 결심이 가장 크게

 생긴 이유 중 하나가 IMF 때 아버지께서 운영하던 가게가 파산하면서 연달아 부모님이 이혼하고 집안이 무너졌던 

 과거의 아픔이 아직도 기억에 또렷하게 남아, 경제적 기반을 탄탄하게 다져놓아 내가 만들어 갈 가정은 부모님과

 같은 전철을 밟지 않겠다는 게 가장 컸는 데. 결국은 내가 자금 준비가 안되서 돈을 빌리려 다녀야 되는 구나 라는 

 스스로 자책도 들기도 원망도 했었습니다. 그래도 지금 느끼는 감정에 따르는 게 아니라, 이번 만큼은 소송에 

 휘들리지 말고 매수를 끝내야 된다는 절실함이 더 컸던 거 같습니다. 자금을 마련한 뒤 계약 의사 밝히고 계약서 

 작성한 뒤 현재는 잔금 치르는 과정에 있습니다. 

(3) 투자 이후에 느낀 점

 [투자에 집중할 수 있는 환경의 중요성]

   이번 서울 1호기 투자를 끝마치면서 느낀 후회는 내가 온전히 투자에 100% 집중하지 못한 거에 있었던 거

 같습니다. 지난 2년 동안 앞마당을 늘려가면서 투자 결정 단계에서 비교할 단지가 많았던 점은 좋았으나,

 예상치 못한 소송에 말리면서 시간적으로 정신적으로나 투자 외적인 요소에 에너지를 낭비한 게 너무 

 아쉬었던 거 같습니다. 이번에 매수한 물건의 경우 등록된 매매가에 500만원 밖에 깍지 못했는데, 

 심적의 안정감을 가지고 임했더라면 좀 더 가격을 낮추는 방안을 찾지 않았을 가 하는 아쉬움이 큽니다.

   특히 대출이 낀 부동산을 갖고 있어 대출로 잔금을 치르는 데 애로사항이 있는 경우, 갖고 있는 현찰을 

 활용하여 세안고 물건을 깍거나 잔금 없이 세를 놓을 수 있는 물건을 찾는 데 노력해야 했지만, 막판에

 그 노력을 최대한으로 하지 못한 게 너무 아쉽습니다. 지금 생각하면 오히려 맘을 내려놓고, 전세보증금을 

 투자 금액에 제하고 나머지 금액으로 투자하는 방향으로 접근했더라면 심적인 여유를 가지고 1호기 투자를

 할 수 있지 않았을 까 생각합니다. 좀 더 나은 상급지에서 매수를 하고 싶은 마음이 투자 과정에서 스스로 

 필요 이상으로 힘들게 한 거 같다는 아쉬움이 원인인 거 같습니다.

 [타 지역 간 단지 비교 분석의 중요성]

   3월 ‘서울투자기초반’ 수업과 조모임을 통해 생각의 전환이 가장 크게 된 점은 타 지역 간 단지 비교였습니다.

 앞마당이 늘어날 수록 비슷한 매매가를 가진 단지가 많아지는 데, 그 안에서 입지 평가에 기반하여 더 나은

 조건에서 매수 가능한 단지를 찾는 게 생각보다 공수가 많이 드는 작업인 게 가장 크게 느낀 배움이었습니다.

 [매임 경험을 토대로 사연 있는 물건 캐치]

   결과적으로 투자를 하는 데 있어 저렴한 물건을 찾는 게 중요하지만, 실제로 해당 물건을 찾는 게 어렵다는 게

 이번 투자 과정에서 느낀 경험이었습니다. 해당 물건이 나오자마자 바로 매수할 수 있도록 입지 판단과 

 매물 점검도 중요하지만, 매도인 사정(일시적2주택, 경매 매각기일 전 채무 상환 등)으로 나온 물건의 경우

 매매가가 낮거나 투자금액이 적더라도 더 낮은 금액으로 협상 가능하다는 점을 뼈져리게 느낀 거 같습니다.

   다만 사연 있는 물건이 금액이 낮더라도 내놓은 지 시간이 경과되었으면, 이 부분에 원인을 점검해서 내가 

 감당할 수 있는 리스크인지 점검하는 점은 필요한 거 같습니다. 

(4) 고마운 사람들

   지난 3월에 ‘서울투자기초반’에서 조모임으로 같이 임장했던 21기 68조 조원들에게 고마움을 전달하고

 싶습니다. 각각 처한 입장이 달라도 각자의 목표를 위해 고군분투 하는 게 저한테 동기부여와 자극을 주었고,

 강의 종료 후 조장님과 조원들의 매수 과정에서 공유했던 내용들이 매수하는 데 정말 큰 도움이 되었습니다.

 마치 대학교 다닐 때 시험 보려 가기 전 족보를 미리 보고 가는 듯 한 알찬 정보라서 감사했습니다.

   다음으로는 이번 투자에서 흔쾌히 자금 지원을 하면서 이제는 결혼 준비하는 데 집중하라고 격려해 준

 친구하고 최근 몇 개월 간 부동산 보고 다니느라 신경을 못 썻는데 참고 따라온 준 여자친구에게도 감사함을

 전하고 싶습니다.

(5) 첫 투자를 앞둔 사람들에게 전하고 싶은 말

    이제 막 1호기 투자를 끝마친 상태라 투자 방향에 대해 조언을 하기 보다는 응원의 얘기를 드리고 싶습니다.

 투자를 해야 겠다 맘을 먹어도 꾸준히 묵묵하게 하는 게 어렵지만, 그에 대한 성취는 크다고 생각합니다.

 개인적으로 투자 공부하는 과정에서 나보다 훨씬 투철한 안목을 가지거나 가격 협상을 잘 하는 분들을 보면

 자극을 받으면서 동시에 난 저 분들처럼 될 수 있을까 스스로 걱정도 많았던 거 같습니다. 하지만 투자에 대한 

 결정과 결과는 온전히 본인의 것이기에, 어느 정도 노력을 했다면 감당하는 선 안에서는 확신을 가지고 

 움직여도 되지 않을까라고 생각합니다. 

    계약서를 쓰고 난 뒤에 유튜브나 기사글에서 부동산에 대한 내용을 볼 때 매수 전과 후의 보는 뷰가 

  조금씩 달리지는 것을 느끼면서 물건 하나를 입지분석에서 계약 체결까지 하는 경험이 주는 효과가 크구나

  체감하고 있습니다. 앞서 나가는 분들의 가르침도 좋지만 스스로가 만드는 완성된 경험도 중요하다고 

  얘기드리고 싶습니다.