45기 43조 아리부, 결국엔 오르는 집값의비밀

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) :결국엔 오르는 집 값의 비밀

저자 및 출판사 :김준영/한국경제신문

읽은 날짜 :6월17-18일

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가 #부동산싸이클 #집값 오르는 원리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :9점

1. 저자 및 도서 소개

:김준영님은 25년 이상 실전 부동산 투자 경험을 가진분으로 [결국엔 오르는 집값의 비밀]은 한국 주택시장의 가격 변동 원리와 투자 전략을 체계적으로 정리한 책이다. 실제 투자 경험과 시장 분석을 바탕으로 집값의 본질과 미래를 통찰한다. 

2. 내용 및 줄거리

#1. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해/ 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화

• 한국 부동산 시장에서 집값을 결정짓는 것은 전세가. 전세가는 임대료이며 회사의 수익같은 역할이다.
• 전세가 오르면 매매가도 오른다. 임대수익 높아지면 자산가치도 오르는 원리
• 전세가 상승은 신규 공급과 금리변화에 영향을 받는다. 금리는 예측 어려우니 공급 물량 분석이 중요하다.
• 가격변동은 공급 과잉과 부족의 반복이다. (서울은 지금 공급 부족 상태임-집값 상승 예측)
• 특히 3년 누적 공급량이 시장에 큰 영향을 준다. 3년간 공급이 충분하면 가격 하락, 부족하면 상승.
• 인구가 감소해도 공급이 더 빠르게 줄면 집값 오를 수 있다.

#2. 움직이는 수요, 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

• 수요는 인구, 거래량 실수요 가수요 다양한 요인으로 나뉜다,
• 인구 감소세이지만, 공급 감소가 더 빠르게 진행되서 가격이 오르고 있다. (공급 감소가 더 무섭다)
• 수요가 많은 지역은 인구 대비 매매 거래가 활발한 곳, 거래량이 뒷받침 되는 곳이다.
• 과거에는 모든 부동산이 오르는 시대, 이제는 서울 핵심지와 신축 역세권, 브랜드 아파트, 중소형 평형등 특정 상품만 오르는 양극화가 심화되고 있다.
• 선호도가 높은 상품(신축, 주요입지, 고급주택)은 지속적으로 수요를 받으며 성장 유지한다.

#3. 전세가와 매매가, 월세의 관계

• 전세가가 오르면 매매가도 오르지만 지방처럼 대규모 공급 있으면 전세가 올라도 매매가는 오르지 않거나 하락.
• 갭투자 역시 전세가 활용한 투자 방식으로 상승기에는 큰 수익 내지만 하락기에는 손실 위험이 크다.

#4. 금리와 정책의 영향

• 금리 변화는 영향 주지만, 금리 하나만으로 집값 알기 어렵다.
• 금리 인하하면 자산가치 상승, 금리 인상되면 하락을 이끌 수 있지만 실제로는 더 복잡하다
• 정부 규제, 대출, 세금 제도 변화 등 영향을 미치지만 정책은 장기적으로 움직이지 못한다.

#5. 어디에 투자해야 할까? 

• 임대료(전세가)높은 지역, 서울 수도권이 유리하다.
• 선호도가 높은 신축, 주요입지, 역세권, 고급주택이 장기적으로 안전하다.
• 실수요는 입지, 상품성, 생활 편의성 고려해야 하지만, 투자자는 전세가 공급, 거래량등 데이터를 중시해야 한다.
• 투자자는 감정이 아닌 데이터에 기반해 시장의 본질을 꿰뚫는 통찰이 필요하다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:이 책을 읽으며 가장 크게 깨달은 점은 바로 부동산 시장의 본질을 꿰뚫는 시야와 장기적인 관점이었습니다. 

그동안은 대다수의 사람처럼 감정이나 상황, 심리적인 요인이 저에게 더 컸습니다.

단기적인 시장 상황이나 특정 지역의 급등락에만 집중하는 경향이 있었습니다. 

지금의 조급함과 불안함 속에서 판단을 흐리는 경우가 있었는데, 이런 감정을 내려놓고

본질을 꿰뚫도록 데이터를 보고 분석하고 더 많이 알아야겠다고 생각했습니다.

또 정부의 정책에 대해 두려운 마음이 있었는데, 시장의 근본적인 수요와 공급의 불균형을 해소하지 못하면

결국 일시적인 효과만 나타내기 때문에, 이러한 정부 정책을 맹신하거나 두려워하기 보다

시장의 큰 흐름 속에서 정책이 미칠 영향을 냉철하게 판단해야 겠다고 생각했습니다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:투자 대상을 선정할 때 본질 적인 가치에 더욱 집중해야 겠구나 생각했습니다.

특정 개발 호재나, 남들이 좋다더라 하는 이슈나, 무조건 묻지 말고 신축, 이런 관점에서 벗어나

인구 구조 변화, 교통망 , 일자리 등 장기적인 관점에서 부동산 가치를 상승시킬 수 있는 근본적인 요인들을 

생각해서 면밀히 따져보고 나만의 확신을 갖도록 해야겠다 생각했습니다.

결국에 팔지 않을 물건을 보유해야 하기 때문에 단순히 시세 상승에 대한 기대보다

10년후 20년 후에도 그 자산이 가진 고유의 가치와 잠재력을 평가해서 보유할수 있어야겠다고 생각했습니다. 

공포에 사서 환심에 팔아라. 패닉바잉의 유혹에서 멀어져야 하는데 저도 시장 분위기에 같이 조급해지는 요즘입니다.

충분한 시간을 가지고 앞마당을 만들어야 하는데, 시장이 과열될 때 오히려 조심하고

조정기나 침체기에 좋은 기회를 찾으려는 마음으로 접근해야겠구나.

단기적인 성과에 조급해하지 않고 장기적인 목표를 가지고 차분하게 알아봐야겠다. 

투자 원칙을 지키고, 시장 분석을 기반으로해서 투자를 하도록, 인내심을 가지고 집중해야겠다고 생각했습니다.

이 책은 아주 감정적인 저에게 똑똑히 분석하고 사고하도록 정신 차리라고 말해주는 것 같았습니다.

나무만 보던 저에게 숲을 볼 수 있는 안목을 주어서 감사합니다.

실제 행동으로 옮겨 더 나은 투자 결정을 하도록 노력하겠습니다. 감사합니다. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위님 지음)/ 

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