신봉동 서홍마을4단지현대 아파트 수익률 분석 보고서 [나파]

✅아파트명 : 서홍마을4단지현대 

✅위치(지도)

경기 용인시 수지구 신봉1로 28

✅입지평가

1. 직장 (B)

용인시 종사자수 : 414,867명

용인시 수지구 종사자수 : 87,487명

※ 현대그린푸드, 녹십자, 단국대  등

2. 교통(A)

강남 48분 / 여의도 65분 / 시청 84분

(성복역 도보 17분, 마을버스 11분)

3.학군(S)

홍천중 95%, 성복중94%

수지구청역 학원가도 도보 이용 가능

4. 환경

1km 내에 

이마트 1개, 롯데마트 1개

5. 공급

앞으로 3년 공급 물량 부족

27년 물량이 적정수요 선에 있지만, 수지구가 아닌 처인구 용인시 외곽 입주 물량으로

전세 영향 크지 않을 것

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -14% 수준으로 현재 비싸지는 않은 수준. 

2) 환금성 : 강남 1시간 이내 가고, 남서향, 중층 물건

                연식이 아쉽지만 교통,학군이 받쳐주는 단지로 생활권 내에서 선호되는 단지

3) 수익률 : 전고 까지 간다고 봤을때 60%

                 전저점의 2배 까지 간다고 봤을때 212%

4) 원금보존 : 전세가율 73% 수준으로 적정한 수준이다.

5) 리스크 대비: 전세가 없지만 서도 전세를 찾는 손님도 없다.. 

현재 월세입자가 거주 중으로 6년 이상 거주중이지만 물건 잘 안보여주는 리스크 있음

기본집 상태로 수리도 필요한 부분 고려해야 함

나의 투자 결론 : 가격이 싼 편도 아니고 전세입자 리스크도 있음

가격 협상을 된다고 해도 투자금 범위 內 들어오려면 5천은 해야 하나

현재 시장 분위기가 매도자 우위여서 쉽지 않은 상황 

매도자 또한 급하지 않고 돈이 많은 사람이라고 함..(에잇) 협상 여지가 보이지 않음

던져 놓고 딴데 가자

✅ 작성하면서 느낀점 : 신축에 비해 전세가는 안 받쳐주고 가격이 안오른 것도 아니라서 투자금이 많이 들어간다. 전세가가 더 오를 것이지만 매매가가 기다려 줄지 계속 지켜보면서 1.5억 정도의 투자금으로 할 수 있을지 지켜봐야겠다.