[열기 87기 33조 Rinaa] 기억하자! 저/환/수/원/리 2주차 강의 후기

강의를 통해 얻은 부동산 기초 지식

• 부동산은 물가에영향을 받는다
• 통화량이많아지면 집값이 오른다
• 경기가좋으면 집값이 오른다
• 수요가많을수록 집값이 오른다. 이 집을 찾는 사람이 많은가
• 수요가많은데 공급이 적으면 인기가 많다
• 은행이망하면 나라가 망한다
• 매도심리가많을때 사야된다
• 입주물량이터졌을 때는 특히 실거주자에게 기회다
• 많이 오른지역은 많이 빠진다
• 2011년 기점으로 부산은 상승 서울은 하락했다
• 동조화와 비동조화가 있다. 서울과 부산이 같이 오르면 동조화. 반대로 오르면 비동조화.
• 1990년도에 오르지 않은이유는 신도시 1기 30만가구가 들어옴. 공급이 늘어나면서 가격이 하락했다
• 서울/경기 총 세대수 485만개 지금은 신도시가 일부들어와도 크게 전체가격에 영향을 못미친다
• 민주당은 신도시, 보수당은 재건축을 좋아한다
• 지금 서울의 전고점 넘지 않은 집들은 오를것이라고 봐야한다
• 현재 하락장 4년째 집사기에 좋은 시기이다
• 전세시장은 꾸준히 오르지만 한번씩 역전세가 난다
• 장기적으로 물가, 단기적으로 입주물량(수요과공급)/대출금리/전세대출규제 이 4가지가 영향을 미친다
• 한번 오른 물가는 떨어지기 힘들다
• 물가가 떨어지는 디플레이션 순간은 IMF,코로나 처럼 나라가 위기일 때만 떨어진다.
• 인플레이션이 정상이다.
• 인플레이션이 왔을 때 같이 오를 자산이 있는 것이 정말정말 중요하다(ex.부동산, 금, 달러 등)

전세가는 떨어질까?

• 통화량이 2배 늘어난 만큼 전세가도 2배정도 늘어남
• 전세가의 흐름을 보는 것이 정말 중요하다
• 아파트건설원가=재료비+노무비+경비(식비)토지 등 아파트 건설원가도 오를수밖에없음
• 서울아파트 분양받아서 실패할경우 없음
• 분양가=토지가
• 수입-수출=경상수지
• 대한민국 전세계 경상수지 이익율 6위
• 돈이 한국으로 쏟아져 들어옴. 통화량이 늘어날 수밖에 없는 이유!
• 경상수지를 봐야 물가 상승 여부를 예측할 수 있다
• 주식, 부동산, 금은 통화량이 늘어나면 상승하는데 그동안 나한테는 영향이 없었다. 나는 근로소득만 있었기 때문에…
• 돈이 많이 유입되면 물가는 상승한다
• 고로, 전세가는 장기적으로 오른다
• 하지만 전세난이 나고나면 역전세가 일어남.
• 반대로 역전세가 나고나면 전세난이 일어남.
• 집값이 오를때 다 반영해서 가격을 올리면 역전세때 더 토해내야 한다. 5%만 올려야 타격이 없다
• 입주물량이 적으면 장기적으로 전세가 상승 확률이 높다
• 지방일수록 그 영향력이 더 높다
• 입주물량이 늘어났을 때는 실거주집을 사기에는 싸게살수있는 찬스이고, 투자자 입장에선 전세가가 떨어지기때문에 전세끼고 사기 위험하다

너바나님의 투자원칙

• 나만의 원칙이 있어야 함. 하락장이와도 불안하지않기 위해서!
• 너바나의 투자원칙 저/환/수/원/리

• 저평가여부/환금성/수익률/원금보존/리스크관리

   

1. 저평가여부

• 저평가 여부를 판단하기 위해서는 가치평가를 할 수 있어야 하는데, 가치판단을 잘 하기 위해서는 비교평가를 잘해야함
• 비교평가를 하려면, 해당 매물과 비교할 내가 잘 아는지역(=앞마당)이 있어야 함
• 앞마당을 늘려야 하는 이유!

2. 환금성

• 환금성: 내가 매도해서 돈으로 가질 수 있는지
• 부동산은 환금성이 낮은 자산임
• 빌라는 환금성이 더욱 낮음.
• 아파트는 부동산 중에 환금성이 가장 좋은 편임
• 그러나 환금성이 낮은 부동산 종류: 300세대 미만 나홀로 아파트, 1/2/3층 아파트, 탑층 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 1층 제외 2층이상 상가

3. 수익률

• 72 ÷ 연 수익률(%) = 자산이 두 배가 되는데 걸리는 대략적인 기간(년)
• 수익률 계산하는법
• 수익률=수익/투자금/투자기간
• 33.6%=21억/7.8억/9년
• 총수익률= 총 수익/투자금*100
• 수익률 물론 중요하지만 수익도 중요하다
• 수익률 20%이상 수익 5천만원 이상

4. 원금보존

• 적정전세가율 이라는 것이 있음
• 강남50%,서울60%,경기70%,지방80%
• 아무리 하락장이 와도 전세가 아래로는 안떨어짐
• 입지독점성이 있다면 원금보존 무조건 된다
• 10억짜리 집의 전세가가 6억에서 4억으로 빠졌다. 전세가율이 60%에서 40%로. 하지만 다시 올라갈거임. (입지독점성이 있다면)
• 수요가있고 공급이 제한되어있다면 입지독점성이 있는것!
• 입지 독점성이 없다면, 입주물량을 확인하고 판단하기
• 이 물건을 통해 내가겪을 수 있는 최악의 손실이 얼마인지 파악해라
• 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수해라
• 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수해라
• 수요가 많고 입지독점성이 높은 부동산을 매수해라
• 가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지않더라도 버텨라
• 재건축아파트의 경우에는 전고점 대비 30%이상 빠졌으면 무릎이라고 볼수있음. 전세가로 판단 불가

5. 리스크관리

• 부동산 갭투자의 리스크와 대응방법
• 적은갭 욕심내지 말아라
• 입주물량이 3년내에 많은 곳 조심해라. 하지만 입지독점성이 있다면 ok
• 무리한 전세가 욕심내지말고 5%상승. 전세보증금 전체의 5~10%는 보유하기. 리스크대비용
• 수익시기 즉 언제오를지 모른다. 그렇기때문에 근로소득이 중요함. 투자+급여 굿!

부동산 정책 흐름

• 취임후 6개월간의 부동산 정책이 중요함(완화or강화)
• 1주택의 경우 크게 걱정하지 마세요
• 투자자가 아니라면 1주택이 유리. 투자자라면 2주택까지는 괜찮을 것 같습니다.
• 다주택 전략을 잡아가는 분은 세금부분 대응이 필요(구체적 계산)
• 지금은 부동산 매수 기회가 맞습니다
• 역대 집값 상승률을 보면 민주당 정권에서는 크게 상승, 보수당 정권에서는 소폭상승 또는 하락함
• 서울, 광역시 안에 가장 저평가된 부동산을 사세요(파도이론)
• 파도이론: 중심지가 먼저 오르고 외곽으로 갈수록 나중에오름 (강남-송파-위례 판교 과천- 분당 - 수지 - 광교 - 평택 순으로)
• 하지만 2년뒤에 매도해야한다는 걸 인지해야함. 평택이 올랐을 때 사면 이미 늦었을 경우가 있음. 강남이 오르는거 같으면 그때 광교를 사야됨.

부동산 세금 대응법

• 양도소득세: 부동산 양도할때 내는 세금. 시세차익에 따라 세율이 다름. 소득세금과 비슷
• 종합부동산세: 부동산 자산이 일정금액 이상이면 세금
• 취득세: 부동산을 구매할 때 내는 세금
• 양도소득세 대응: 비조정지역에투자
• 종부세 대응: 40억이하로 자산보유
• 취득세 대응: 전고점수익률 계산해서 충분한 수익률 계산해서 투자 or 비조정지역에 3주택
• 1주택이라면 사면서 판단해라

강의를 듣고 느낀점

집을 사기 좋은 하락장이라고 여러번 이야기 해주시니 원래 생각했던 1호기 투자시기를 더 앞당겨야하나 싶고, 조급해진다. 

종잣돈이 많지않은 상황에서도 1호기를 무조건 빨리 구매하는게 좋을지 여쭤보고싶다.

또 저환수원리를 제대로 판단해서 투자하기 위해서는 앞마당이 정말정말 중요하다고 느꼈다.

앞마당을 늘려나가는 것 부터 시작해야지!