[4주차 강의후기/복기] 가치투자를 위한 필수 요소 <임장>의 A to Z

아파트 수익률 보고서에서 반드시 알아야 할 것

• 수지는 강남 밖에 못가지만, 서대문/동대문은 강남 여의도 시청 다 갈 수 있음
• 천연뜨란채 임장보고서 리뷰
• 부동산에 매물임장가서 어떤 직장인들이 거주하는지 파악
• 학업성취도가 85% 이하인 학군이어도, 그 안에서 학군이 좋은 곳이 인기가 있음
• 서대문구는 사립중, 사립고가 많음
• 공급 확인할 때에는 해당 구 뿐만 아니라 수도권 전체를 묶어서 봐야함
• 가치가 좋을수록 매매가와 전세가가 같이 올라감
• 가치가 좋지않으면 매매가는 오르지 않는데 전세가는 올라감
• 전세가 올라오는걸 기다리면, 매매가도 같이 올라감
• 전세가가 빨리 오르는 건 신축뿐. 전세가 빨리 올라오는 걸 기대한다면 서울 구축이 아닌, 수도권 신축으로 눈을 돌려야함.
• 동천센트럴자리 수익률보고서 리뷰
• 수요확인은 학급 당 학생수로 확인할 수 있음
• 임장시 단지 커뮤니티, 조경 확인 필수
• 같은 가격으로 살 수 있는 다른 매물들을 비교평가 할때, 상급지 구축과 비교하게 되는 상황이 많음
• 그러나 지역 내에서의 선호도가 더 중요함. 상급지역이지만 지역 내 선호도가 떨어진다면 애매한 투자가 됨
• 수지와 비교한다면, 3급지도 보고, 서울 4급지인 서대문 동대문도 보면 좋음

아파트 가치 판단법과 부동산 투자 타이밍

• 보유할 수 있는 힘은 가치를 아는 것에서 온다
• 제일 하지 말아야하는 것은, 보유하던 것을 팔고 무주택자로 머무르는 것!
• 가치와 타이밍에 대한 것만 알고 행동한다면 부동산 투자로 실패하지 않을 수 있다
• 똘똘한한채 = 가치높은 1채를 계속 보유하는 것
• 똘똘한 한 채의 리스크: 가치높은 아파트일수록 전세가율이 낮고 전세가/매매가 등락이 큼. 투자금도 10억이상 들어감. 그렇기 때문에 매매가 대비 전세가가 큰폭으로 하락했을때 현금흐름으로 대응이 가능해야함. 계속 보유하기 위해서. 그러나 똘똘한한채 마련에 전자산을 올인하고 월급 300만원으로 생활하는 사람이라면 이러한 상황에 대응이 불가능함. + 원리금도 관리가 되야함
• 소액에 맞는 투자는 똘똘한투자가 아닌 가치투자임! 저평가된 매물을 찾아 가치투자하는 것.
• 가치가 보통이거나 성장하는 매물에 투자해야함!
• 같은 지역 안에서도 가치가 있는게 있고 없는 게 있음
• 또한 의정부 10평대 아파트는 가치가 없지만, 송파에 있는 10평대 아파트는 가치가 있음
• 좋은 타이밍=가격이 쌀 때
• 나쁜 타이밍=가격이 비쌀 때
• 가치가 보통인 경우, 나쁜 타이밍에 사면 최악의 투자 / 좋은 타이밍에 사면 좋은 투자
• 가치가 성장하는 경우, 나쁜 타이밍에 사면 나쁜투자 / 좋은 타이밍에 사면 가장 좋은 투자
• 가치가 없는 아파트는 우상향 그래프를 보이지 않고 고점을 이었을 때 일자를 보인다
• 거래가 없어서 점이 아닌 선으로 이어진 그래프 또한 가치가 없는 아파트
• 가치/수요가 보통인 지역의 아파트는 가격이 쌀때 구매하면 수익을 낼 수 있다
• 가치가 보통인 아파트는 어떤 타이밍에 사느냐에 따라 수익여부가 달라진다
• 가치가 성장하는 아파트를 적정한 가격에 샀다면 수익을 낼 수 있다

부동산의 봄-여름-가을-겨울

• 25년 기준
• 부산 대구 창원: 겨울 / 울산: 봄 / 서울: 봄 또는 여름(상급지)/ 인천: 가을~겨울
• 봄=매매가 전세가 동시에 오르는 시기
• 여름=전세가가 따라갈 수 없을 정도로 매매가 폭등하는 시기
• 가을=매매가는 하락하거나 보합이지만 전세가 같이 빠져서 언제까지 떨어질지 모르는 시기
• 겨울= 매매가는 빠지거나 보합이지만 전세가는 올라오는 시기
• 초보 투자자가 진입하기 좋은 시기는 봄,겨울
• 봄 그래프인 경우에도, 전고점을 넘으면 투자해선 안됨
• 양천구 목동은 학군지+재건축이슈 때문에 2급지 이지만 그외 양천구 신정,신월은 3~4급지임

• 광역시들 가을을 지나가고 있음. 지방은 투자하기 너무 좋은 시기
• 수도권은 가치있는 것 중 오르지 않은것을 매수하고 보유하면 잃지않는 투자 가능
• 수도권은 오르기까지 지방 보다 더 오래기다림

• 지방은(광역시) 2~4년 내 매도 목표로 투자. 공급이 없다면 상승반응이 더 빨리옴

   

투자할 때 꼭 기억해야 할 것 (월부의 가치투자)

• 아무리 가치가 있다고 해도 꼭지에 사는 것은 저평가된 가격에 사는 투자가 아니다
• 가치가 있으면서 지금 오르지 않는 것들에 투자 기회가 있다=봄 시장의 모습이다=여전히 매수기회이다
• 내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐 아니냐에 따라 더 좋은 물건을 투자할 수 있냐 아니냐가 결정된다

부동산 투자 전체 프로세스1: 지역분석과 임장하는 법

임장 – 매수 – 전세 – 운영(보유 및 관리) – 매도

임장의 순서

1. 어떤 지역을 임장할 지 정한다
2. 임장 가기 전 확인해야 할 사항들을 준비한다(입지분석, 동선계획, 시세 및 공급파악 등)
3. 지역의 분위기를 확인한다
4. 매물을 임장 한다

*공급파악은 전세 만기 6개월 전까지 확인해야 한다

임장 필수 앱: 네이버지도, 네이버부동산, 아실, 클로바노트

• 네이버지도에서 아파트를 누르면 네이버부동산으로 연결되어 가격확인가능
• 아실 앱으로 가격비교.
• 역에서 내려서 처음만나는 아파트 가격을 보고 후에 만나는 아파트들의 가격을 1번(기준)아파트와 계속 비교하며 전고점 비교하기
• 기준 아파트의 연식과 가격을 머릿속에 넣어야함
• 클로바노트 녹음기능으로 부동산 공인중개사와 대화 녹음 복기
• 임장가서 공원, 6차선 도로(아파트안보임) 볼 필요없음.
• 아파트단지 길을 봐야함

분위기 임장시 해야할 것

1. 내가 서있는 위치가 어디인지 확인하기
2. 임장을 하다가 만나는 상권(빌딩,가게 등)의 규모 및 분위기 확인하기
3. 주변 아파트 임장하기
4. 임장한 내용을 사진, 글자로 기록하여 정리하기

• 1~5층짜리 빌딩 하나에 병원 마트 학원 다들어간 소규모상권이 형성되어 있다면 좋은 상권
• 위 상권을 끼고 있는 단지는 거주안정성이 있는 상권
• 알고 있는 가치가 있는 아파트가 많을 수록 비교할 수 있는 아파트가 늘어난다
• 아파트의 가치는 임장과 수익률보고서 임장보고서로 확인할 수 있다. 투자할 때 가치를 확인하는 것이 무엇보다 중요하다
• 내 눈, 내 손, 내 발로 직접 확인하고 아파트를 투자해야 투기가 아니다

매물임장 방법

• 매물예약 시세파악 거래상황파악 할 때 전화임장한다!
• 관심있는 매물 확인(네이버부동산)
• 부동산에 전화해서 “네이버부동산으로 00아파트 00동00호 매물 000원에 확인했는데 맞나요?”
• 사장님이 매물정보에 대해 알려줌 “천만원 까지 깎을 수 있다, 사람들이 많이보러온다 등”
• 입주물건 맞나요? 세가 껴있나요? 껴있다면 얼마에 껴있나요?
• 매물 상황을 잘 알고있는 사장님이랑 예약을 한다
• 통화했던 모든 사장님이랑 예약할 필요없음
• 전세세팅 상황 확인은 필수!! 공실인지? 세낀 물건인지? 만기가 언제인지 필기하면서 통화
• 가격은 비싼데 상태가 기본(수리x)이면 안본다
• 전세 갱신권(?) 안썼으면 안본다. 전세가 인상 가능 여부
• 네고 예상한 가격인 가격인 경우가 많으니, 협상은 필수

• 투자자는 현장과 가까워야 한다(현장의 가격을 알아야 한다)

   

부동산 투자 전체 프로세스2: 매수부터 매도까지

• 로얄동 +2000 or 비로얄동
• 실거주 목적이라면 로얄동 선택, 투자목적이라면 싸게사는게 베스트
• 하지만 전세가 안나갈정도로 선호도가 떨어지는 비로얄동이라면 비추천
• 동의 위치에 따라 로얄 비요얄이 갈린다면 로얄동안에서 비로얄층 구매하는 방법도있음
• 로얄동을 비로얄동과 비교해보지않고 사면 호구
• 비로얄동+리모델링, 로얄동 중 선택해야 한다면 로얄동! 전세 좀 싸게놓으면 됨

매수 여부 판단하는 법

• 가치가 있는가? 가치가 더 좋은가?
  • 저환수원리의 투자원칙을 지키는 투자인가?
  • 당장 오를만한 것이 아니라 현재 가치가 있고 싼 것 인가

전세 놓기

• 전세뺄때는 상태가 너무너무 중요!
• 지방은 신축이나 준신축사서 수리할 일 없도록!
• 몇명이 보고 갔는지, 왜 계약 안했는지, 가격이 문제라면 얼마면 하는지, 다음물건은 어디로 보러갔는지 꼬치꼬치 캐물어야 함
• 초보는 전세 빨리빼는게 제일 좋다
• 싸게 맞추든, 상태를 수리해서 좋게만들든
• 전세계약할 때부터 이사날짜는 협의하여 정한다는 특약 필수!!
• 전세성수기를 알고 맞춰 전세놓을 것 1~2월/9~10월 성수기
• 매수하고나서 보유하면서 꼭 챙겨놔야 하는 서류
• 중개비 현금 영수증(매수/매도) 사장님께 등록해달라고 해야함
• 수리비 견적서&영수증
• 취등록세 및 인지대
• 등기권리증

매도 여부 판단하는 법

• 가치가 있다면 보유
• 리스크대비가 된다면 보유
• 팔고 다른집을 샀을 때 더 큰수익이 날 수 없다면 보유
• 내 물건이 올랐다면 상급지는 이미 올랐을 가능성이 높음
• 꼭지에 팔려고 무리하게 기다리지 말 것
• 투자자의 매수-보유-매도의 의사결정이 결국엔 수익을 결정한다
• 가치가 있다면 수익이 날 때까지 보유하고 어깨 이상의 여름 시장이 왔을 때 수월하게 매도하는 것이 수익을 극대화 할 수 있는 방법이다

4주차 강의후기

어렵고 막막하기만 했던 임장 그리고 아직은 멀게 느껴지지만 매수와 전세놓기 매도과정까지 꼼꼼하게 알려주는 강의 덕분에 자신감이 생겼다.

조원들과 함께 분위기임장도 한번 다녀오고 강의를 마무리하니 앞으로 어떻게 임장을 계획하고 실천해야 할 지 감이 잡히는 듯 했다.

지금 시장은 부동산의 봄 시기라지만, 현실적으로 올해 투자를 할 수 없는 내 상황으로서는 봄 시장에 아무것도 할 수 없음이 무기력하고 조급하게 느껴지기도 한다.

하지만, 자모님 말대로 내가 준비 안된 상태에서 놓칠 수밖에 없는 매물은 내 몫이 아닌거다. 

앞으로 2년간 종잣돈 착실히 모으고, 임장+수익률보고서 로 가치투자를 위한 데이터를 쌓아나가야겠다고 다짐했다.

아직은 가을 겨울인 일부수도권, 지방 부동산 시장이 기회로 다가왔을 때 놓치지않고 잡을 수 있는 투자자로 성장하고 싶다.